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開發(fā)商熱衷私募 房地產基金或井噴
 http://www.shushitongpu.cn    發(fā)表日期：2011-4-20 9:17:05  蘭格鋼鐵
    “我要成立的這只房地產私募基金，較之民間借貸等高風險'吸金’方式風險低，回報率卻可能高達20%-30%�！蹦撤康禺a老總興奮地告訴中國證券報記者。

    嚴厲的樓市調控之下，資本市場融資、銀行貸款等融資通道大多受阻，開發(fā)商多方籌措資金，房地產私募基金大有爆發(fā)性增長之勢。業(yè)內人士預計，2011年將是房地產私募基金募資、投資集中發(fā)力的一年，開發(fā)商主導或參與的私募基金將越來越多。如何保障投資人利益、揭示投資風險是房地產基金發(fā)展中面臨的一個重要問題。

    開辟另類融資通道

    “我正籌備成立一只房地產私募基金。”一位從事房地產開發(fā)多年的老總告訴中國證券報記者，他早預料到國家會對樓市進行調控，資金將成為制約房地產商發(fā)展的主要瓶頸，因此他一直在謀劃資金籌措的新渠道。

    “投資人方面，我已聯系到幾家信得過、有實力的投資方�！睂τ谫Y金籌措，這位老總顯得胸有成竹。他對中國證券報記者表示，他現在手握好幾個比較不錯的地產項目，且多為商業(yè)地產或至少打著商業(yè)地產的名號，受政策影響不大，因此投資方比較看好，已基本確定了投資意向。“其中不乏有國資背景的大投資公司�！�

    “基金投資方面，我在國內已有好幾個現成的房地產項目�；鹨坏┏闪�，立馬可投，不需要費盡心思地找投資項目。”該老總笑稱，作為在房地產行業(yè)摸爬滾打多年的一家企業(yè)，他的團隊對房地產項目的市場潛在價值具有專業(yè)判斷能力，對開發(fā)經營全程具有專業(yè)管理控制能力，因此基金對所投項目的運營大可放心。

    唯一讓他煩惱的是如何尋找好的基金管理人�！耙獙I(yè)，有經驗，最好之前接觸過房地產項目�！彼硎�，基金初期可能主投房地產項目，但未來并不排除涉獵其他領域甚至進行股權投資的可能性�！爱吘�，在這種調控政策下，我們房企要主動適應形勢，實現多元化發(fā)展�！�

    實際上，去年以來，選擇地產作為投資方向的私募基金并不少見。而且，越來越多的房地產企業(yè)開始涉足這類基金，融資、投資雙肩挑。如去年3月成立的盛世神州房地產投資基金，其牽頭者多來自房地產開發(fā)商，包括復地投資、陽光100等。金地集團今年4月7日宣布，與瑞銀環(huán)球資產管理合作發(fā)起的房地產基金第一期首次募集已完成，這是內地首個由房地產開發(fā)商發(fā)起并募集的外資房地產行業(yè)股權投資基金。此外，復地集團成立的上海復地景業(yè)股權投資合伙企業(yè)等也屬于有地產血統(tǒng)的房地產私募基金。

    房地產私募基金發(fā)力

    清科研究中心認為，房地產私募基金的募集活躍度自2010年起開始回升，2011年進一步提速。不少基金由專業(yè)房地產企業(yè)參與設立，規(guī)模逐步擴大。2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

    清科研究中心的數據顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區(qū)的私募股權投資基金中，房地產基金占5只，募集資金9.59億美元。

    戴德梁行的一份報告稱，2010年中國大陸出現了近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣。其中，又以私募股權投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地產基金在房地產融資市場將占據日益重要的市場份額。

    楊紅旭認為，開發(fā)商自主設立房地產私募基金，擴大了融資渠道，在信貸緊縮和資本市場融資叫停的情況下，對企業(yè)來說具有很大的現實價值。

    清科研究中心分析師傅喆表示，專業(yè)房地產企業(yè)對該行業(yè)有深入的了解，同時擁有廣泛的資源網絡，是其參與這一投資領域的優(yōu)勢所在。此外，通過參與設立房地產基金，房地產企業(yè)集開發(fā)商和投資人身份于一身，有助于其參與產業(yè)整合，助推產業(yè)升級。

    投資風險需警惕

    楊紅旭預計，在嚴厲的樓市調控政策下，今年全年房地產開發(fā)商的資金鏈都會偏緊。業(yè)內專家稱，在主要融資渠道受限的情況下，開發(fā)商要警惕另類融資渠道的風險，應該及時調整經營策略，順勢而為。

    從銀行信貸來說，政策從緊的基調未變，且在加息、上調存款準備金率等政策之下，開發(fā)商想從銀行獲得貸款十分困難。從資本市場融資也非易事。有數據顯示，2010年房地產行業(yè)在A股市場融資155.6億元，僅占2009年1210.1億元融資總額的12.9%。其中，首發(fā)和配股募集的資金為零。2010年至今，內地房企在港交所融資140多億美元，盡管有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本較高。

    對于近期升溫的房地產信托，業(yè)內人士稱，房地產信托最終收益和風險取決于房價走勢，而市場對房地產行業(yè)所累積的金融風險已表示擔憂，因此房地產信托已出現過熱苗頭。此外，一些中小房企選擇典當行、小額貸款公司、擔保公司等民間融資方式，利率高、風險高，難以為繼。

    重重壓力之下，房地產商參與設立房地產私募基金，似乎開辟了房地產商自籌資金的新渠道。但楊紅旭認為，開發(fā)商自己找錢再投資自己，若其投資的項目因市場低迷而滯銷，就難以形成盈利，而開發(fā)商不會把這種內部風險完全告知投資人，因此不利于控制風險。

    傅喆也指出，目前，無論是房地產基金本身，還是房地產企業(yè)通過設立房地產基金進行融資，均在政府管控范圍之外。如何保障投資人利益、充分揭示基金的投資風險是房地產基金發(fā)展中面臨的一個重要問題。(中國證券報)
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