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開(kāi)發(fā)商熱衷私募 房地產(chǎn)基金或井噴
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-4-20 9:17:05
蘭格鋼鐵 |
“我要成立的這只房地產(chǎn)私募基金，較之民間借貸等高風(fēng)險(xiǎn)'吸金’方式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)率卻可能高達(dá)20%-30%�！蹦撤康禺a(chǎn)老總興奮地告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，資本市場(chǎng)融資、銀行貸款等融資通道大多受阻，開(kāi)發(fā)商多方籌措資金，房地產(chǎn)私募基金大有爆發(fā)性增長(zhǎng)之勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年將是房地產(chǎn)私募基金募資、投資集中發(fā)力的一年，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)或參與的私募基金將越來(lái)越多。如何保障投資人利益、揭示投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。
開(kāi)辟另類融資通道
“我正籌備成立一只房地產(chǎn)私募基金�！币晃粡氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)多年的老總告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他早預(yù)料到國(guó)家會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，資金將成為制約房地產(chǎn)商發(fā)展的主要瓶頸，因此他一直在謀劃資金籌措的新渠道。
“投資人方面，我已聯(lián)系到幾家信得過(guò)、有實(shí)力的投資方。”對(duì)于資金籌措，這位老總顯得胸有成竹。他對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，他現(xiàn)在手握好幾個(gè)比較不錯(cuò)的地產(chǎn)項(xiàng)目，且多為商業(yè)地產(chǎn)或至少打著商業(yè)地產(chǎn)的名號(hào)，受政策影響不大，因此投資方比較看好，已基本確定了投資意向。“其中不乏有國(guó)資背景的大投資公司�！�
“基金投資方面，我在國(guó)內(nèi)已有好幾個(gè)現(xiàn)成的房地產(chǎn)項(xiàng)目�；鹨坏┏闪�，立馬可投，不需要費(fèi)盡心思地找投資項(xiàng)目�！痹摾峡傂ΨQ，作為在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年的一家企業(yè)，他的團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛在價(jià)值具有專業(yè)判斷能力，對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全程具有專業(yè)管理控制能力，因此基金對(duì)所投項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)大可放心。
唯一讓他煩惱的是如何尋找好的基金管理人�！耙獙I(yè)，有經(jīng)驗(yàn)，最好之前接觸過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目�！彼硎荆鸪跗诳赡苤魍斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目，但未來(lái)并不排除涉獵其他領(lǐng)域甚至進(jìn)行股權(quán)投資的可能性。“畢竟，在這種調(diào)控政策下，我們房企要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展�！�
實(shí)際上，去年以來(lái)，選擇地產(chǎn)作為投資方向的私募基金并不少見(jiàn)。而且，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足這類基金，融資、投資雙肩挑。如去年3月成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金，其牽頭者多來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括復(fù)地投資、陽(yáng)光100等。金地集團(tuán)今年4月7日宣布，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已完成，這是內(nèi)地首個(gè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)起并募集的外資房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)投資基金。此外，復(fù)地集團(tuán)成立的上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)等也屬于有地產(chǎn)血統(tǒng)的房地產(chǎn)私募基金。
房地產(chǎn)私募基金發(fā)力
清科研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金的募集活躍度自2010年起開(kāi)始回升，2011年進(jìn)一步提速。不少基金由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，規(guī)模逐步擴(kuò)大。2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。
清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。
戴德梁行的一份報(bào)告稱，2010年中國(guó)大陸出現(xiàn)了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣。其中，又以私募股權(quán)投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)將占據(jù)日益重要的市場(chǎng)份額。
楊紅旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自主設(shè)立房地產(chǎn)私募基金，擴(kuò)大了融資渠道，在信貸緊縮和資本市場(chǎng)融資叫停的情況下，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。
清科研究中心分析師傅喆表示，專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該行業(yè)有深入的了解，同時(shí)擁有廣泛的資源網(wǎng)絡(luò)，是其參與這一投資領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)所在。此外，通過(guò)參與設(shè)立房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)企業(yè)集開(kāi)發(fā)商和投資人身份于一身，有助于其參與產(chǎn)業(yè)整合，助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
投資風(fēng)險(xiǎn)需警惕
楊紅旭預(yù)計(jì)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，今年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈都會(huì)偏緊。業(yè)內(nèi)專家稱，在主要融資渠道受限的情況下，開(kāi)發(fā)商要警惕另類融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，順勢(shì)而為。
從銀行信貸來(lái)說(shuō)，政策從緊的基調(diào)未變，且在加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策之下，開(kāi)發(fā)商想從銀行獲得貸款十分困難。從資本市場(chǎng)融資也非易事。有數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)在A股市場(chǎng)融資155.6億元，僅占2009年1210.1億元融資總額的12.9%。其中，首發(fā)和配股募集的資金為零。2010年至今，內(nèi)地房企在港交所融資140多億美元，盡管有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本較高。
對(duì)于近期升溫的房地產(chǎn)信托，業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)信托最終收益和風(fēng)險(xiǎn)取決于房?jī)r(jià)走勢(shì)，而市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所累積的金融風(fēng)險(xiǎn)已表示擔(dān)憂，因此房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)過(guò)熱苗頭。此外，一些中小房企選擇典當(dāng)行、小額貸款公司、擔(dān)保公司等民間融資方式，利率高、風(fēng)險(xiǎn)高，難以為繼。
重重壓力之下，房地產(chǎn)商參與設(shè)立房地產(chǎn)私募基金，似乎開(kāi)辟了房地產(chǎn)商自籌資金的新渠道。但楊紅旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自己找錢(qián)再投資自己，若其投資的項(xiàng)目因市場(chǎng)低迷而滯銷，就難以形成盈利，而開(kāi)發(fā)商不會(huì)把這種內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)完全告知投資人，因此不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。
傅喆也指出，目前，無(wú)論是房地產(chǎn)基金本身，還是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資，均在政府管控范圍之外。如何保障投資人利益、充分揭示基金的投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。(中國(guó)證券報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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