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北京中海紫御公館售價(jià)與樓面價(jià)相差80倍
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-3-3 9:37:44
蘭格鋼鐵 |
2月27日上午，國務(wù)院總理溫家寶通過中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)和網(wǎng)友聊房價(jià)時(shí)，對開發(fā)商提出告誡：“在這里我也想說一點(diǎn)對房地產(chǎn)商的話，我沒有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對社會盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”
一位開發(fā)商之后通過自己的博客披露行業(yè)利潤內(nèi)幕：“房價(jià)高漲的時(shí)候利潤達(dá)到了多少自己心里最清楚，有的利潤翻了一番還多，有的效益成倍增長，在較短的時(shí)間內(nèi)，把房價(jià)提高到令人目瞪口呆的程度。”
房地產(chǎn)業(yè)的利潤究竟有多少？銷售單價(jià)達(dá)五六萬元，甚至十幾萬元的樓盤，真正的成本又有多少？本周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市進(jìn)行了調(diào)查，試圖根據(jù)公開信息盤點(diǎn)部分高價(jià)樓盤的利潤。
北京樓盤
◎中海紫御公館
單價(jià)首期1.8萬如今4萬
2月16日北京出臺的“京15條”指出，將加強(qiáng)對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。在政策嚴(yán)厲打擊下，中海地產(chǎn)旗下的北京中海紫御公館有些顯眼。
據(jù)公開資料顯示，中海紫御公館4號樓預(yù)計(jì)本月中旬開盤，開盤價(jià)將達(dá)4萬元/平方米。在2月16日之前，該樓盤前期項(xiàng)目還以3.2萬元/平方米向外進(jìn)行促銷。巧合的是，正在“京15條”出臺之際，該樓盤4號樓開盤價(jià)卻上漲至4萬元/平方米。
該樓盤于2008年年底首期開盤時(shí)，銷售均價(jià)僅1.8萬元/平方米，時(shí)至如今，銷售均價(jià)已上漲近120%。記者注意到，目前該樓盤周邊的樓盤“前門前”在售均價(jià)僅為2.9萬元/平方米。
中海地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，中海地產(chǎn)2003年拿下這塊地時(shí)，樓面均價(jià)僅500元/平方米，與本月預(yù)計(jì)的銷售均價(jià)4萬元/平方米相比，兩者價(jià)差高達(dá)80倍。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，由于開發(fā)商早在2003年便拿下該樓盤所在地塊，因此目前待售樓盤的開發(fā)建設(shè)成本與前面以1.8萬元銷售時(shí)的成本相差不大，售價(jià)上漲，是土地增值與房價(jià)整體上揚(yáng)所致。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者欲就該樓盤的成本、利潤等數(shù)據(jù)與該樓盤開發(fā)商進(jìn)行溝通，但對方售樓處一位女性工作人員稱不方便回應(yīng)。
◎合生·霄云路8號
去年4月以來均價(jià)翻番
自去年4月樓市新政以來，合生創(chuàng)展旗下的北京高端樓盤合生·霄云路8號不僅未停止?jié)q價(jià)的步伐，還越調(diào)越高。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年4月新政前，該樓盤的銷售均價(jià)為6.8萬元/平方米，僅比該樓盤2009年1月首次開盤時(shí)的6.5萬元/平方米小幅上漲近3000元/平方米。但“4·17新政”后的5月，均價(jià)不但未降，反而大幅上調(diào)1.4萬元至8.2萬元/平方米。此后，在去年9月樓市反彈潮中，該樓盤順勢再漲至8.5萬元/平方米；9月底二次調(diào)控后的10月，該樓盤銷售均價(jià)沖至9萬元/平方米，此后價(jià)格相對穩(wěn)定。
在今年2月16日“京15條”出臺的前一天，該樓盤第三棟樓的均價(jià)逆勢飆升至12萬元/平方米，第五棟樓均價(jià)升至13萬元/平方米。粗略計(jì)算，自去年4月新政以來，該樓盤的銷售均價(jià)已上漲近一倍。
與周邊樓盤售價(jià)相比，合生·霄云路8號的定價(jià)也顯得高聳入云，如目前三元國際公寓的銷售均價(jià)為4萬元/平方米，世茂·工三的銷售均價(jià)為4.9萬元/平方米。
對于合生·霄云路8號一路上升的房價(jià)，一位業(yè)內(nèi)人士將主要原因歸結(jié)為CPI高企與政策調(diào)控背景下高端樓盤保值增值功能凸顯的體現(xiàn)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者欲就樓盤房價(jià)問題采訪該樓盤高管，但未得到對方回應(yīng)。
◎釣魚臺七號院
售價(jià)或?yàn)闃敲鎯r(jià)7倍
與合生·霄云路8號類似，北京曾經(jīng)的豪宅王釣魚臺七號院，一路走來也是漲聲不斷。
公開資料顯示，去年4月新政時(shí)，該樓盤的銷售均價(jià)為9萬元/平方米，去年7月份銷售均價(jià)上調(diào)至10萬元/平方米，11月時(shí)已變成10.5萬元/平方米，在“新國八條”面世前后，銷售均價(jià)再次上漲至11萬元/平方米。2009年7月，該樓盤首期項(xiàng)目的銷售均價(jià)還停留在7萬元/平方米。
由于該樓盤緊鄰北京釣魚臺國賓館，地理位置優(yōu)越，曾為北京最貴豪宅。目前，雖然該桂冠已被其他樓盤奪去，但售價(jià)仍高居北京豪宅售價(jià)的前列，與周邊樓盤相比，其高售價(jià)也極為扎眼。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于該樓盤所在地塊屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，且開發(fā)商中赫置地投資控股有限公司為非上市公司，因此從公開資料處無法查到開發(fā)商拿地時(shí)的地價(jià)成本。但有開發(fā)商人士和多位中介人士向記者透露，2006年中赫置地以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式拿到該地時(shí)，樓面價(jià)低于1.6萬元/平方米。如這個(gè)數(shù)字屬實(shí)，該樓盤售價(jià)為樓面價(jià)的7倍。
記者曾欲就釣魚臺七號院的拿地地價(jià)、開發(fā)成本等信息致電該樓盤售樓處，但截至發(fā)稿時(shí)，未得到正面回應(yīng)。
深圳樓盤
◎中信紅樹灣
開盤至今售價(jià)漲逾6倍
深圳紅樹灣被譽(yù)為深圳最后一個(gè)“富人區(qū)”，如今，這里的住宅樓均價(jià)每平方米達(dá)已達(dá)5萬~6萬元。
2001年，在深圳灣填海區(qū)首場土地使用權(quán)拍賣會上，深圳泰華房地產(chǎn)公司以14.55億的價(jià)格拍得深圳紅樹灣地塊。深圳泰華房地產(chǎn)公司掌舵人羅瑞希去世后，該地塊輾轉(zhuǎn)到了中信(華南)集團(tuán)手中。據(jù)知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，當(dāng)時(shí)的地價(jià)為3000元/平方米左右。
中信地產(chǎn)憑借紅樹灣項(xiàng)目一舉奠定了自己在房地產(chǎn)行業(yè)的地位。截至2008年上半年，中信紅樹灣項(xiàng)目的前三期基本售罄，項(xiàng)目第五期于2009年上半年完工。
近日，記者來到紅樹灣銷售中心，銷售人員表示，現(xiàn)在所有的樓盤都已賣完。據(jù)透露，2010年8月，中心紅樹灣五期均價(jià)一度達(dá)到58000元/平方米。公開資料顯示，中信紅樹灣2004年首期開盤起價(jià)僅為8000元/平方米，前后售價(jià)相差6倍。
中信紅樹灣開發(fā)周期長達(dá)6年，總建筑面積為65萬平方米，總投資約為65億元，開發(fā)商的每平方米的投資成本在10000元左右。除去運(yùn)營費(fèi)用、拿地成本、稅收、房價(jià)上漲等因素，即便按照浮動的房價(jià)計(jì)算，中信紅樹灣的毛利潤也高出成本好幾倍。
隨后，記者致電中信地產(chǎn)深圳公司表明采訪意圖，但工作人員以不方便透露相關(guān)信息為由拒絕答復(fù)。
記者從周邊中原地產(chǎn)等中介調(diào)查得知，同為海景洋房、高爾夫觀景房的樓盤現(xiàn)在的售價(jià)均低于中信紅樹灣。如紅樹西岸大約在4萬元~5萬元/平方米，世紀(jì)村在3.3萬元/平方米左右，瑞河耶納在3.6萬元/平方米左右，御景東方約4.4萬元/平方米。
廣州樓盤
◎正佳萬豪金殿
5萬元單價(jià)創(chuàng)公寓最高
樓市走牛，市場上擱置十余年的地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目從無人要變成了香餑餑。廣州天河商圈內(nèi)，成功實(shí)現(xiàn)華麗變身的爛尾項(xiàng)目正佳廣場，當(dāng)前正推出的正佳萬豪金殿公寓產(chǎn)品，售價(jià)高達(dá)5萬元/平方米，幾乎是廣州市場上單價(jià)最高的公寓。
據(jù)悉，該公寓為正佳廣場的西塔項(xiàng)目，共41層，其中1~25層為酒店，26層以上為公寓，總價(jià)都在300萬元以上。該樓盤銷售中心工作人員告訴記者，“這個(gè)價(jià)靠的就是地段好�！�
廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份廣州市天河區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)在2.5萬元/平方米，號稱廣州房價(jià)最高的珠江新城板塊，住宅式公寓價(jià)也就在3萬元/平方米左右，正佳廣場5萬元/平方米的售價(jià)令人咋舌。
正佳廣場是正佳2000年從泰國正大集團(tuán)接手的一個(gè)爛尾項(xiàng)目，當(dāng)年遭遇亞洲金融風(fēng)暴，正大集團(tuán)以12億元將僅挖了一個(gè)大坑的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給正佳。公開報(bào)道顯示，整個(gè)項(xiàng)目(包括酒店)的投入為37億元，項(xiàng)目總體量為42萬平方米，平均成本為8809元/平方米，不到公寓售價(jià)的1/5。
◎凱旋新世界
不到10年最高漲了9倍
近期，新世界地產(chǎn)旗下位于廣州珠江新城板塊的凱旋新世界項(xiàng)目正在推售二期臨江單位，對外報(bào)價(jià)4.5萬元/平方米，最高價(jià)甚至達(dá)8萬元。
盡管處于調(diào)控期，但該項(xiàng)目價(jià)格卻持續(xù)走牛，拉動該區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)。廣州房管局1月抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廣州天河獵德街道的均價(jià)已飆升至4萬多元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。
公開資料顯示，2003年凱旋新世界剛推出市場時(shí)，價(jià)格僅為7000~8000元/平方米，不到10年時(shí)間，其價(jià)格已漲了9倍多。
據(jù)悉，凱旋新世界項(xiàng)目占地近11萬平方米，廣州地產(chǎn)專家鄧浩志指出，2002年期間，新世界地產(chǎn)僅以樓面價(jià)2800元/平方米的價(jià)格拿下。
“2005年之前拿地，地價(jià)都相對便宜，若是現(xiàn)在依然在售的話，那收益相當(dāng)可觀�！编嚭浦颈硎荆瑥V州中心城區(qū)，5年前拿下的地塊項(xiàng)目，建筑成本不到售價(jià)的30%。
針對項(xiàng)目的樓面價(jià)為2800元/平方米這一說法，新世界地產(chǎn)華南區(qū)相關(guān)人士對記者表示，由于拿地太久，不太清楚相關(guān)數(shù)據(jù)，要到成本部核實(shí)。該人士表示，不同產(chǎn)品和區(qū)位有不同的價(jià)位，當(dāng)前土地在增值，前期投入也在增值，不能單以價(jià)格來衡量。
◎大學(xué)馨園
高出區(qū)域均價(jià)一倍
廣州大學(xué)城板塊近年來地王頻出，導(dǎo)致該區(qū)域不少樓盤見風(fēng)漲價(jià)。位于廣物地產(chǎn)下面的大學(xué)馨園項(xiàng)目，或?qū)⒂诮衲?月向市場推出大戶型房源，報(bào)價(jià)已達(dá)2.5萬元~2.8萬元/平方米。
據(jù)悉，該地塊由廣物地產(chǎn)旗下公司廣州奧力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年年底以底價(jià)1.11億元競得，折合樓面地價(jià)3000元/平方米。2009年，趁市場回暖，大學(xué)城板塊拍出多塊地王，樓面價(jià)一舉飆升至9000多元/平方米，帶動了當(dāng)?shù)貥莾r(jià)的飆升。
方圓地產(chǎn)在附近開發(fā)的大學(xué)時(shí)光，是該區(qū)最早進(jìn)入市場銷售的項(xiàng)目之一。2007年，該項(xiàng)目以約2500元/平方米的樓面價(jià)拿下，目前產(chǎn)品進(jìn)入市場的均價(jià)約1.3萬元/平方米。
后繼進(jìn)入市場的大學(xué)馨園，1期產(chǎn)品毛坯價(jià)格就達(dá)2萬元/方米，而新開2期產(chǎn)品高達(dá)2.8萬元/平方米的報(bào)價(jià)，比大學(xué)時(shí)光高出了1.5萬元。
據(jù)了解，大學(xué)馨園所處的廣州番禺區(qū)1月均價(jià)僅為1.3萬元/平方米。廣物地產(chǎn)營銷中心人士表示，“我們是跟市場走，目前大學(xué)城地價(jià)達(dá)到9000多元/平方米，項(xiàng)目價(jià)格還未確定�！�
上海樓盤
◎白金灣府邸
單價(jià)從七八千漲到8萬元
上海黃浦江兩岸一直是高價(jià)樓盤最集中的區(qū)域。在以往，北外灘地區(qū)從沒有過超高價(jià)樓盤銷售，直到白金灣府邸的出現(xiàn)。
鮮為人知的是，這個(gè)樓盤同一地塊前期建造的項(xiàng)目每平方米售價(jià)僅為七八千元，如今的報(bào)價(jià)卻高達(dá)8萬元到14萬元，房價(jià)的上漲幅度超過了十倍。
價(jià)格呈十倍的增長，那么開發(fā)商利潤達(dá)到了多少呢？
2005年4月13日，上海某媒體曾刊登了一份報(bào)道，稱鵬欣集團(tuán)有意收購新外灘花苑三期。報(bào)道引用知情人士的話說，開發(fā)商的出價(jià)是11億元。而當(dāng)時(shí)，該樓盤的二手房均價(jià)不過3萬元/平方米，個(gè)別江景樓盤的均價(jià)是4萬元/平方米。
隨后，鵬欣如愿得到了該項(xiàng)目。上海市外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)發(fā)展辦公室的資料顯示，北外灘鵬欣新外灘花苑三期、四期(A、E、F樓)由鵬欣集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，用地面積17840平方米，地上建筑面積81247平方米。上述新外灘花園，便是白金灣府邸。
如果報(bào)道的11億元的收購總價(jià)屬實(shí)，那么鵬欣集團(tuán)該項(xiàng)目未開發(fā)用地成本為13538.96元/平方米。
國土資源部土地利用司主辦的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)公布的信息顯示，白金灣府邸的項(xiàng)目公司曾在2006年抵押過地塊的5352平方米宗地，并為此作了估價(jià)。
當(dāng)年12月12日完成的估價(jià)報(bào)告中，土地估價(jià)師給出的估價(jià)是4.06億元。按照白金灣府邸4.55的容積率，樓板價(jià)大約為1.67萬元/平方米。
中原地產(chǎn)通州分行經(jīng)理王建華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了項(xiàng)目初始售價(jià)大概是七八千元/平方米，白金灣府邸的建設(shè)材料投入比地塊一期——新外灘花苑增加了3000元/平方米以上，不會超過1萬元/平方米。
按照上述信息，假設(shè)新外灘花苑一期開發(fā)商沒有任何利潤，白金灣府邸建材成本投入增加1萬元/平方米，土地報(bào)價(jià)按2006年12月12日的1.67萬元/平方米計(jì)算，開發(fā)商的建筑和土地成本不過3.5萬元/平方米，與目前最低8萬元/平方米的報(bào)價(jià)相比，仍有較大的差距。
為了弄清開發(fā)商的利潤究竟有多高，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于3月1日就新外灘府邸花園的收購價(jià)格以及相應(yīng)的建材材料的成本采訪了項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人沈小姐，但她在否認(rèn)了上述數(shù)據(jù)后，卻不愿意提供確切的成本。
◎華潤橡樹灣
兩年價(jià)格上漲70%
區(qū)別于其他很多項(xiàng)目，華潤置地在上海的項(xiàng)目——華潤橡樹灣2006年才得到上述地塊，獲取土地的時(shí)間并不長。由于獲取上述地塊時(shí)，上海已經(jīng)全面實(shí)施了土地招拍掛制度，華潤橡樹灣所在的新江灣城又連續(xù)有地塊出讓，所以通過這一樓盤的比較，更容易知道一個(gè)項(xiàng)目的利潤增長幅度。
華潤橡樹灣目前公寓房的銷售均價(jià)在44000元/平方米左右。上海搜房網(wǎng)價(jià)格記錄顯示，2008年9月該盤的報(bào)價(jià)是18000元~23000元/平方米，而網(wǎng)上房地產(chǎn)則顯示華潤橡樹灣在2008年9月首次推出公寓房的銷售均價(jià)為25000元/平方米。
中原地產(chǎn)新江灣分行經(jīng)理張卓成說，華潤橡樹灣這一期新推房源和上一批的房源間品質(zhì)沒有太大的差異，僅是裝修標(biāo)準(zhǔn)高了一些，這一批的裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，而上一期裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平方米。
和周邊在售的九龍倉璽園、仁恒怡庭等盤相比，華潤橡樹灣的售價(jià)并不高。
九龍倉璽園的銷售人員介紹說，該樓盤售價(jià)為55000元/平方米的，裝修標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米；仁恒怡庭的銷售均價(jià)約69000元/平方米，也屬于精裝修房。
與上述兩個(gè)樓盤相比，華潤橡樹灣的售價(jià)不高，但利潤未必低。張卓成說，華潤橡樹灣的利潤優(yōu)勢，可能更多地體現(xiàn)在土地成本上。
2006年年末，華潤置地以15.4億元拿下14.4萬平方米的C2地塊，樓板均價(jià)僅為6670元/平方米。2007年6月22日，綠城在新江灣以12.6億元拿地，此時(shí)樓板價(jià)已高達(dá)12059元/平方米。同年11月，上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恒置地以13.01億元的價(jià)格拿下，樓面地價(jià)高達(dá)20000元/平方米。
如果如張卓成所言，華潤橡樹灣2008年推出的公寓房和現(xiàn)在的這批公寓房的品質(zhì)差異不大的話，扣除本期項(xiàng)目多出的4000元/平方米的裝修費(fèi)用，兩期房源價(jià)差約15000元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此向華潤置地上海公司公共關(guān)系負(fù)責(zé)人求證上述信息是否正確，但截至記者發(fā)稿，對方未予回應(yīng)。
◎瑞虹新城
10年售價(jià)最高漲6倍
十多年前，上海有一個(gè)非常流行的電視節(jié)目叫《智力大沖浪》，當(dāng)時(shí)最吸引力的欄目叫“七八七八獎平方”，這一節(jié)目是由瑞虹新城贊助的。當(dāng)時(shí)，上海大部分樓盤的售價(jià)不過三四千元/平方米。
十多年后的今天，瑞虹新城仍在銷售。該項(xiàng)目第三期瑞虹新城銘庭的售樓員昨日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前這一期房源的售價(jià)尚未確定，均價(jià)應(yīng)該在4萬多元/平方米左右。
搜房網(wǎng)的價(jià)格記錄反映了瑞虹新城近10年來的房價(jià)增長過程。2001年1月3日，瑞虹新城報(bào)價(jià)為5000~8000元/平方米，2009年已達(dá)30000元/平方米，2011年2月28日的報(bào)價(jià)是35000~40000元/平方米。
瑞虹新城開發(fā)商瑞安集團(tuán)曾于2001年6月13日公布過瑞虹新城二期的投資計(jì)劃，計(jì)劃投入資金為14億元，總建筑面積230000平方米，折合每平方米投資額6086.96元。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，2006年該項(xiàng)目出售完畢時(shí)，售價(jià)已達(dá)15000元/平方米。
中原地產(chǎn)瑞虹分行區(qū)域經(jīng)理胡君說，瑞虹新城銘庭和瑞虹新城一期的區(qū)別僅是外立面由面磚換成了大理石，另外增加了步行街。但他表示，這些新增投入應(yīng)該不會很大。據(jù)上海一家裝潢公司的總經(jīng)理王晨介紹，面磚和大理石的價(jià)格不會超過1000元/平方米。
但是，由于瑞虹銘庭所處的地塊涉及動遷，且對于協(xié)議出讓項(xiàng)目來說，動遷安置費(fèi)用占總成本比例通常較高，記者選擇了瑞虹新城二期的開盤價(jià)格和最終售價(jià)進(jìn)行比較。根據(jù)搜房網(wǎng)和網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，二期在2003年推出時(shí)的均價(jià)為8000元/平方米，2006年售完時(shí)的均價(jià)為15000元/平方米。
記者向瑞安房地產(chǎn)上海公司公關(guān)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)出電子郵件，詢問價(jià)格信息和瑞虹新城一期和三期的銷售差價(jià)，但對方回復(fù)稱，“目前我們公司處于靜默期，不適合對任何有關(guān)公司業(yè)務(wù)的事宜做評論。” |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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