加拿大皇家銀行風險管理資深顧問 陳思進
美聯(lián)儲6月9日公布了一個報告,數(shù)據(jù)顯示美國房價今年第一季已跌回至2002年的水平。
更令人震驚的是,美聯(lián)儲的報告提到:美國房價下跌已使屋主擁有的房屋凈值(home equity,房屋價值減掉貸款余額后的數(shù)值)大幅縮水,已降至接近二戰(zhàn)以來的最低點。
平均而言,目前美國屋主只擁有房屋價值的38%,相比十年前的61%大大地縮水了!
在美國,房屋凈值對整個經(jīng)濟循環(huán)來說相當重要。
因為一般美國民眾不習慣儲蓄,也不可能儲蓄(1/3的薪資押在了房子上,其余用來交稅和日常開銷),人們衡量自己有多富有,主要是以房屋凈值為依據(jù)。
如果屋主擁有房屋凈值,就可以大膽地消費了。
然而前些日子,一則對美國幾千個房主的調(diào)查報告顯示,有近一半的房主表示,他們的房屋價值比他們買入的時候還要低,其中有2/3的房主說,他們的財務狀況比房市泡沫破滅之前還要差,因此房價跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。
還有許多房主對當時買房感到懊悔,有將近1/4的人認為,如果允許他們從頭開始,他們決不會購買現(xiàn)在的房子;而另有1/3的人表示,后悔買房子是因為“付了學費才知道”,購房不是一種好投資,根本就不像專家所吹噓的那般好。
目前美國工作機會匱乏,“嬰兒潮”一代退休遙遙無期,在物價飛漲的年代(如:油價飆升),人們惟有選擇減少消費,以保持一定的償還債務的現(xiàn)金,迫不得已選擇簡樸的生活。
反觀金融風暴之前,持續(xù)多年的通脹是由銀行不斷擴大的貸款業(yè)務“創(chuàng)造”的。
在那期間,借款人和貸款人都信心百倍,因而推動了借貸額持續(xù)升高,人為地刺激了經(jīng)濟增長,造成了房市、股市繁榮的虛幻景象。
而金融危機發(fā)生之時,銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化,因此貨幣供應也隨之發(fā)生變化。
現(xiàn)在不少人關心的是美國房價究竟何時才能觸底回升?特別好些中國人,想去美國“抄底”。
根據(jù)美國樓價指數(shù)標普/Case-Shiller 3月份的報告,美國房價按月下跌0.2%,雖然在市場的預期之內(nèi),但房價指數(shù)位于138.16,低于2009年4月金融危機期間的低位。
在這些黯淡的數(shù)字公布之際,房屋貸款利率正降至今年新低,30年貸款固定利率已低于4.5%。
即使利率再誘人,高達9%的失業(yè)率(實際失業(yè)率更超過17%),以致難以立刻實施收緊貨幣之政策,再加上當前石油價格可能繼續(xù)上漲,使消費者精打細算著每一分錢,疲軟的房市因此而無法振興。
標普指數(shù)委員會主席直言道:“……美國大部分地區(qū)房價已陷入雙底衰退,房價持續(xù)下滑未有舒緩跡象”?梢娒绹績r將繼續(xù)下跌,跌回1998年的價位幾乎沒有懸念。
也就是說,如果現(xiàn)在急于抄底美國房市的話,就好似在接一把下行的利劍,望急于赴美抄底房市的中國投資者,務必慎重,慎重,再慎重!
(重慶時報) |