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北京今后物業(yè)費直接交給業(yè)主大會
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-6-22 9:21:41
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上周四，懷柔區(qū)于家園一區(qū)的業(yè)主大會備案登記，成為全國首個取得獨立民事主體資格的業(yè)主大會(詳見本報6月17日A11版)。今年9月開始，在懷柔區(qū)率先進行的這一試點工作將在全市推廣。業(yè)主大會備案登記制度將為小區(qū)帶來哪些改變？小區(qū)物業(yè)費欠繳的狀況能否得到改善？本報記者在懷柔區(qū)選擇了多家社區(qū)進行調(diào)查。
-調(diào)查樣本
法人業(yè)主大會按利率選銀
>>于家園一區(qū)
近日，于家園一區(qū)因成為首家取得業(yè)主大會“法人資格”的社區(qū)而備受社會關(guān)注。
2006年，于家園一區(qū)首屆業(yè)委會成立，并聘任了一家新物業(yè)公司。一年時間后，因小區(qū)建設(shè)遺留問題、公共收益等問題難以解決，業(yè)委會成員全部辭職。2009年2月份，因業(yè)主不同意將每年200多元的物業(yè)費漲價，由首屆業(yè)委會聘任的物業(yè)公司以物業(yè)費太低無法進行服務(wù)撤離。
“小區(qū)沒有業(yè)委會，沒有物業(yè)，處于管理的真空，出現(xiàn)了很多問題。在居委會等部門的協(xié)助下，2009年5月3日，我被大家選為業(yè)委會主任�！倍∈缭榻B，第二屆業(yè)委會成立后，隨之讓大家投票，共同決定選聘了一家新物業(yè)，按照保潔、綠化、維修等事項約定，為每戶提供“菜單式服務(wù)”。
“這是業(yè)主大會登記證，你看，是'京懷業(yè)字第0001號’，這是業(yè)主大會公章，這張是組織機構(gòu)代碼證�！鼻疤焐衔纾谠撔^(qū)園丁俱樂部，丁淑元一樣樣指著介紹，“這個機構(gòu)代碼證就是用來開戶存公共維修基金的，我們共同確定和銀行談，選定一家利率高的銀行開戶�！倍∈缭Q，目前小區(qū)正在和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，以期將業(yè)主們的公共維修基金轉(zhuǎn)入公共賬戶。
“從法律上講，業(yè)主大會有了法人資格，業(yè)主受侵害了，就可以起訴物業(yè)，業(yè)主不繳物業(yè)費，也可起訴業(yè)主�！�
物業(yè)公司歡迎法人業(yè)主大會
>>馥郁苑
馥郁苑小區(qū)因業(yè)委會成立較早，且物業(yè)公司已在該小區(qū)服務(wù)了約10年，業(yè)主自治情況較好等原因，成為懷柔區(qū)首批試行業(yè)主大會注冊法人資格的試點之一。
前天上午，馥郁苑小區(qū)北大門，物業(yè)公司幾名工作人員正忙著為小區(qū)業(yè)主發(fā)放“業(yè)主一卡通”及業(yè)主公共決策平臺使用手冊�！白院螅梢钥吹阶约旱墓簿S修基金賬戶，還可以在網(wǎng)上進行投票�！币还ぷ魅藛T利用登記、發(fā)卡的間隙向圍著領(lǐng)卡的業(yè)主介紹一卡通的作用及使用方法。
“這是我家的房本和戶口簿�！鄙衔�10點多，業(yè)主王女士拿著相關(guān)證明材料，在登記本上簽名并領(lǐng)取了業(yè)主一卡通，“物業(yè)服務(wù)要是有問題，可以通過一卡通提意見嗎？”“可以，我們今后也會去網(wǎng)上隨時收集大家的意見和建議，咱們的溝通將會更直接�！蔽飿I(yè)公司一相關(guān)負責人回答。
談及業(yè)主大會取得法人資格，物業(yè)公司相關(guān)負責人表示，這將會為物業(yè)服務(wù)和管理帶來很大方便：“就拿物業(yè)費收繳來說。物業(yè)服務(wù)總有不盡如人意的地方，每年也總有極少數(shù)業(yè)主以此拒繳物業(yè)費，為了追討物業(yè)費，物業(yè)公司曾多次起訴業(yè)主�！痹撠撠熑私忉�，物業(yè)公司一共也就10個人，訴訟牽涉了物業(yè)極大的人力物力，“如今業(yè)主大會登記注冊了，有了法人資格，我們就不用針對單戶業(yè)主追繳欠費了，就可以直接對應業(yè)主大會，由業(yè)委會來協(xié)調(diào)解決。”
該小區(qū)業(yè)委會相關(guān)負責人表示，業(yè)主大會登記法人資格，將會令業(yè)委會擺脫尷尬的處境，從而在維護業(yè)主利益、推動小區(qū)自治方面取得主動權(quán)。
問題小區(qū)盼新政解燃眉之急
>>怡成花園
怡成花園小區(qū)物業(yè)公司一個多月前已經(jīng)撤走，業(yè)委會主任也多次表示辭職，“現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理成了真空�！痹撔^(qū)業(yè)主稱，希望正在進行的業(yè)主大會登記試點工作能夠解決該小區(qū)的燃眉之急。
記者在該小區(qū)各樓門廳等醒目位置看到多種通知，包括該小區(qū)所在區(qū)域電力公司催繳電費的通知，還有居委會要求每家住戶預交1000元應急費用的通知，及小區(qū)部分業(yè)主繳納應急費用收支情況說明。
多位業(yè)主反映，小區(qū)一直存在安全無法保障、私搭亂建成風等問題�！靶^(qū)管理不好，大家就不繳物業(yè)費，后來不繳的業(yè)主就越來越多，上個月，因為欠電費的問題，小區(qū)還被停了3天電”。
不少業(yè)主盼望業(yè)主一卡通能解決小區(qū)的實際問題�！邦I(lǐng)回來就放在家里了，說是小小卡片威力很大，但是我們怎么用呢？這能解決我們小區(qū)的問題嗎？”業(yè)主王先生關(guān)切地說。
懷柔各小區(qū)
試點逐步推行
>>部門說法
懷柔區(qū)住建委工作人員說，目前，懷柔有200多個小區(qū)，已經(jīng)有105個小區(qū)在試點前成立過業(yè)主大會，其余小區(qū)中也即將成立業(yè)主大會并登記獲得“法人資格”，隨后可以自行開展與物業(yè)共用部分相關(guān)的管理活動。登記證書由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責發(fā)放，接下來的工作就是陸續(xù)對各小區(qū)業(yè)主大會進行登記。8月31日之前預計將組建成立工作全部完成。
該工作人員稱，之所以懷柔能被設(shè)為試點，是因為懷柔共有居民4萬余戶，小區(qū)的規(guī)模比較小，一般都是幾棟樓一個小區(qū)。從小區(qū)的數(shù)量和業(yè)主委員會成立的比例來看，懷柔是全市比例最高的區(qū)縣。另外，在懷柔區(qū)，一些街道辦事處有物業(yè)管理科室，基層對小區(qū)管理工作了解較多，政策推廣基礎(chǔ)比較好。
今后業(yè)主向業(yè)主大會交物業(yè)費
>>對話
記者：業(yè)主大會登記后將會開立賬戶，其中的費用是如何分配的？
北京市住建委物業(yè)處相關(guān)人員(下稱物業(yè)處)：業(yè)主大會登記后，將進一步確立其在行使物業(yè)管理權(quán)力過程中的主體地位，并具備完全的民事權(quán)利能力和民事行為能力。業(yè)主大會可以自行開展與物業(yè)共用部分相關(guān)的管理活動，如經(jīng)營物業(yè)共用部分并獲得收益，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他人實施管理等；還可以通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主的行為進行規(guī)范；同時開立業(yè)主大會賬戶，自行對住宅專項維修資金的存儲、續(xù)籌、管理和使用等事項進行決定等。
記者：今后業(yè)主的物業(yè)費在業(yè)主大會成立后，將交給誰呢？
物業(yè)處：業(yè)主大會備案后，業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)支付費用。
記者：業(yè)主大會和業(yè)委會的關(guān)系是怎樣的？業(yè)主大會獲“法人資格”后雙方會不會有一些管轄矛盾？
物業(yè)處：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)力，承擔共同管理責任。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。實際上業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉出來的，為全體業(yè)主服務(wù)的組織，作為大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會作出的決定。因此業(yè)主大會和業(yè)主委員會不會產(chǎn)生矛盾。
記者：業(yè)主大會獲“法人資格”后，能獨立對外經(jīng)營公共區(qū)域嗎？
物業(yè)處：業(yè)主大會備案具有民事行為能力后，可依照管理規(guī)約的授權(quán)，對物業(yè)共用部分進行經(jīng)營并獲得收益，收益屬于全體業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主大會決定，可按照下列范圍使用：1)補充相應的專項維修資金；2)召開業(yè)主大會會議或業(yè)主小組會議所需費用；3)業(yè)主委員會的工作經(jīng)費；4)以招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所需費用；5)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的方式。
業(yè)主欠物業(yè)費將獲有效治理
>>解讀
社區(qū)治理專家舒可心認為，業(yè)主大會的歷史意義重大，業(yè)主們有了自己真正的組織。業(yè)主們心態(tài)發(fā)生變化，可以培養(yǎng)業(yè)主們的參與意識和民主意識。對物業(yè)費的欠費問題雖然不會產(chǎn)生立竿見影的效果，但是從長遠角度來講，將得到非常有效的治理。
過去業(yè)主欠費，物業(yè)公司只能用訴訟的手段追討。今后物業(yè)費歸集到業(yè)主大會賬號中。如果業(yè)主欠費，將被記下一筆賬，今后在賣房或者遺產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)名時，將被追要過去欠下的物業(yè)費。舒可心稱，這是非常有效的治理辦法，也是全世界普遍使用的有效辦法。
另外，業(yè)主大會更有利于保護業(yè)主利益。過去專項維修資金賬號是在業(yè)委會的名下，存在著缺陷和漏洞。業(yè)委會如果亂使用這部分錢，只能算民事侵權(quán)或違約，不構(gòu)成刑事犯罪。今后業(yè)主大會有了“法人資格”，對業(yè)委會有很大的威懾力，物權(quán)法規(guī)定業(yè)委會沒有權(quán)利用這部分錢，業(yè)委會只是管理人。如果業(yè)委會亂使用這部分錢將可能面臨承擔刑事責任。
(京華時報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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