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房價(jià)依舊高位盤整，開發(fā)商搶地的火暴場面不再出現(xiàn)，土地市場已降溫。北京、上海、廣州等地不斷出現(xiàn)土地拍賣底價(jià)成交甚至流拍的情況。有開發(fā)商認(rèn)為，土地市場趨冷預(yù)示著開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的悲觀預(yù)期，地價(jià)下跌后或迎來房價(jià)的拐點(diǎn)。
CFP圖片 合成/蘇振
底價(jià)成交頻現(xiàn)
土地市場降溫向二線城市蔓延
市場月報(bào)顯示，15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個(gè)月中，拿地總量基本呈逐月下降趨勢。尤其是在4月，這15家大型房企拿地?zé)崆檠杆傧陆�，通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價(jià)約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng) 2010年以來拿地總量和成交總價(jià)的月最低紀(jì)錄。
3月，上海共成交25幅經(jīng)營性用地。其中，近8成地塊零溢價(jià)率成交。4月，上海住宅土地成交面積23.81萬平方米，土地出讓金合計(jì)3.12億元，環(huán)比下降了94%，創(chuàng)下近兩年來單月土地出讓金的新低。4月27日，上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期9號(hào)地塊出讓拍賣，最終被三湘股份、聚湘投資聯(lián)合以5.25億元摘得，折合樓面價(jià)每平方米1.1251萬元，溢價(jià)率僅13%。
北京甚至出現(xiàn)地塊流標(biāo)的情況。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，順義的兩幅地塊流標(biāo)，密云地塊的報(bào)價(jià)則剛剛超過底價(jià)。
5月以來，北京又連續(xù)有4幅地塊以接近底價(jià)的價(jià)格成交。大興區(qū)孫村組團(tuán)四期居住用地項(xiàng)目拍賣最終溢價(jià)率為1.06%，樓面價(jià)5868元/平方米；順義區(qū)空港物流基地星光國際城用地項(xiàng)目出讓，現(xiàn)場只有兩家競買人，最終成交價(jià)2.5億元，成交樓面價(jià)2697元/平方米；大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)商業(yè)金融用地項(xiàng)目地塊，起拍價(jià)3.02億元，僅經(jīng)過3次報(bào)價(jià)即以3.05億元成交；北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營村南側(cè)地塊以10億元成交，成交樓面價(jià)為4691元/平方米，溢價(jià)率只有12%。
土地市場降溫也迅速蔓延至二線城市。今年前3個(gè)月，南京共掛牌出讓土地12幅。其中，8幅地塊以底價(jià)成交。4月27日，南京國土局出讓4幅地塊。其中，3幅地塊為底價(jià)成交。今年前4個(gè)月，杭州市共推出75宗土地，成交總額為207.71億元，同比下降約29%。其中，住宅用地一共成交28幅，總額為123.31億元，尚不及杭州去年同期的2/3。
即便是民間資本最為活躍的溫州市，1月底曾經(jīng)推出的10幅土地全部慘遭流拍，隨后土地市場也出現(xiàn)因無人報(bào)價(jià)或報(bào)名單位不足而導(dǎo)致的流拍情況。
分析師認(rèn)為，土地市場降溫主要有兩方面原因：一是限購政策影響下，未來市場走勢不明朗，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度；二是受制于銀根緊縮、銷售回款速度等因素，企業(yè)資金面壓力增加。深圳地產(chǎn)專家指出，地價(jià)可以看作房價(jià)的先兆指標(biāo)，2007年12月土地市場率先出現(xiàn)流拍等現(xiàn)象，三個(gè)月之后房價(jià)步入下跌通道。
房企收縮戰(zhàn)線
龍頭公司謹(jǐn)慎看待后市
長城證券研究所認(rèn)為，在調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)和樓市預(yù)期不明朗的情況下，上市公司對(duì)后市保持謹(jǐn)慎態(tài)度，首選壓縮投資來保證資金安全。其研究報(bào)告顯示，2011年一季度，A股上市地產(chǎn)公司(不含ST類)購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增長21.9%，大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平，也低于2005年一季度以來28.5%的平均增速。
尤其是“招保萬金”四大地產(chǎn)上市公司今年一季度投資增速同比僅增長12.8%，低于行業(yè)水平，也遠(yuǎn)低于2010年同比增速331.4%。這表明龍頭公司一方面在加快跑量、提高周轉(zhuǎn)率，另一方面大幅收縮投資，更加謹(jǐn)慎地面對(duì)后市。
大中城市商品房銷售量下滑威脅到房企的資金回籠。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月17個(gè)主要城市銷售面積同比平均下降50%，較3月21%的降幅繼續(xù)擴(kuò)大；一線城市4月同比平均降幅為41%，二線城市平均同比降幅約為59%。
地產(chǎn)龍頭企業(yè)銷售狀況也遇到拐點(diǎn)。萬科4月實(shí)現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米、銷售金額79億元，同比分別增長7.1%和1.3%，今年1月至4月萬科月度銷售金額和銷售面積呈逐步下降趨勢。保利地產(chǎn)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%。金地集團(tuán)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米、簽約金額17.7億元，同比分別下降了16.9%和3.2%。
信貸收緊加之銷售回籠資金減少，房企資金鏈雪上加霜，開發(fā)商紛紛調(diào)整策略、減緩拿地。萬科今年年初就表示要保持現(xiàn)金、減少拿地，一季度新增加地塊僅15個(gè)，較去年一季度減少拿地10塊，按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約138萬平方米。尤其是4月份萬科僅收購了一個(gè)廣州萬科紅郡項(xiàng)目，沒有新購入任何土地。金地集團(tuán)則自1月6日公告獲取了4幅地塊和一個(gè)城中村改造項(xiàng)目之后，再也沒有公告新購入土地。
打折優(yōu)惠漸多
央企加入促銷行列
資金鏈日益緊張，銷售回款壓力驟增，一些反應(yīng)較快的開發(fā)商已開始讓利促銷。
中海地產(chǎn)4月底在深圳推出“八折促銷”，旗下的中�？党菄H和中海塞納時(shí)光價(jià)格從原來的14000元至15000元/平方米，降至均價(jià)11000元/平方米，引發(fā)近5000人搶購，一千多套房源一天售罄。
隨后，佳兆業(yè)集團(tuán)打出“8.8折秒殺”大旗，從5月7日開始，大都匯推出折扣房源，折后價(jià)格直降3000元/平方米，均價(jià)1.7萬元/平方米。
碧桂園更是將降價(jià)促銷推廣至多個(gè)城市。5月1日，碧桂園·廣州鳳凰城推出千套房源，均價(jià)約7000元/平方米，較上一期的8000-9000元/平方米下降約15%，碧桂園位于廣東清遠(yuǎn)及肇慶的另外兩個(gè)項(xiàng)目也降價(jià)千元左右，引發(fā)搶購。就連廣州中心城區(qū)的保利中辰廣場也推出了“一口價(jià)”清貨優(yōu)惠活動(dòng)。
繼廣東部分樓盤降價(jià)之后，5月15日，距離南京二三十公里外的碧桂園江蘇句容鳳凰城低價(jià)開盤，毛坯房均價(jià)5000元/平方米，精裝房均價(jià)6280元/平方米，別墅房源均價(jià)8000元/平方米左右，銷售單價(jià)只相當(dāng)于南京市區(qū)房價(jià)的一半。開盤首日推出4000多套房源，銷售超2000套房源，吸引到超過1萬名購房者前來選房。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文表示，如果說中小開發(fā)商的優(yōu)惠促銷有著資金流轉(zhuǎn)的目的，那么向來不缺錢的央企也開始促銷，這就指明了風(fēng)向。
巨大的存貨壓力成了懸在房企頭上的一把利劍，加劇了經(jīng)營的困難。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá) 9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%；與2010年報(bào)顯示的存貨數(shù)據(jù)相比，也增長了9.07%。其中，招商、金地、萬科、保利2011年一季度的存貨數(shù)據(jù)分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比均大幅增長。
德邦證券分析師黃玉梅認(rèn)為，市場供應(yīng)將在二季度末和三季度達(dá)到高峰，隨著供應(yīng)逐漸增大，價(jià)格將面臨小幅調(diào)整。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌也認(rèn)為，隨著供應(yīng)量逐漸增加，近期中低端樓盤降價(jià)促銷或?qū)㈤_始蔓延。 （中國證券報(bào)） |
