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土地儲(chǔ)備貸款集中到期風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-5-17 15:04:57
蘭格鋼鐵 |
相隔不到一年，土地市場(chǎng)冰火兩重天。
據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2011年前4個(gè)月，北京市共成交60塊土地，土地出讓金總額僅223億元，相比去年同期502億的規(guī)模大幅下滑55.6%。
北京絕非孤立。2011年，調(diào)控重壓之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入持續(xù)觀望，正在挑動(dòng)地方政府土地財(cái)政的增長(zhǎng)神經(jīng)，而還款來(lái)源高度依賴(lài)土地出讓金的土地儲(chǔ)備貸款業(yè)已被頻頻拉響警報(bào)。
5月13日，接近銀監(jiān)會(huì)的人士向本報(bào)透露，土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)已凸現(xiàn)，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。過(guò)去幾年，特別是2009-2010年因房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱帶動(dòng)的土地儲(chǔ)備貸款非理性繁榮，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)向下走弱，其風(fēng)險(xiǎn)有可能逐漸暴露。“前幾年銀行發(fā)放的貸款，特別是2009年土地市場(chǎng)火爆帶動(dòng)土地儲(chǔ)備熱中發(fā)放的貸款，將陸續(xù)到期。”上述人士告訴記者，土地市場(chǎng)回歸理性、土地溢價(jià)率下降，必然導(dǎo)致土地出讓收益大幅下降，影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的還貸能力。
土地儲(chǔ)備貸款一般為2-3年左右，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管層的風(fēng)險(xiǎn)提示不無(wú)道理。
2009年以來(lái)，從上市銀行公布前十大貸款客戶(hù)詳細(xì)名錄看，土地儲(chǔ)備貸款已有取代開(kāi)發(fā)貸，成為股份制銀行房地產(chǎn)貸款新寵的跡象。比如，在民生、興業(yè)、深發(fā)展2010年前十大貸款客戶(hù)身影中，均能看到北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)分中心的身影。在某國(guó)有大行首席風(fēng)險(xiǎn)官看來(lái)，土地儲(chǔ)備貸款的復(fù)雜性更在于其與政府融資平臺(tái)等領(lǐng)域貸款緊密相連，“相當(dāng)一部分平臺(tái)貸款是以土地為抵押；同時(shí)，地方政府的財(cái)力也是以土地為保障的�！�
由此判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)生的影響將是系統(tǒng)性的，土地儲(chǔ)備貸款非理性增長(zhǎng)埋下的信貸風(fēng)險(xiǎn)正有待拆除。
遲到的風(fēng)險(xiǎn)鏈條
根據(jù)財(cái)政部披露的數(shù)據(jù)，2011年1-4月全國(guó)財(cái)政收入累計(jì)36207.8億元，比去年同期增加8655.07億元，增長(zhǎng)31.4%。其中，中央本級(jí)收入18272.73億元，同比增長(zhǎng)29.5%；地方本級(jí)收入17935.07億元，同比增長(zhǎng)33.4%。
不過(guò)，中央和地方財(cái)政的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，似乎已呈現(xiàn)動(dòng)力不足的跡象。4月單月全國(guó)財(cái)政收入同比增27.2%，增幅較1-2月份36%已有大幅回落，其背后是高度依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府正遭遇土地一級(jí)市場(chǎng)近年來(lái)罕見(jiàn)的冰封期。
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，今年前4個(gè)月，各地方政府土地出讓金已呈現(xiàn)急劇減少的態(tài)勢(shì)，除上述北京土地出讓金同比大減56%外，上海市也同比下降32%。包括上海、北京、深圳和杭州在內(nèi)的多個(gè)城市的商品住宅用地供給均出現(xiàn)一定程度的萎縮，深圳今年以來(lái)甚至出現(xiàn)“零供應(yīng)”。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，一級(jí)土地市場(chǎng)交易不活躍，原因主要有二，一是，調(diào)控導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地；二是，各地土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，保障房用地供應(yīng)大增，而郊區(qū)地塊占比也出現(xiàn)明顯上漲。
更嚴(yán)重的是，土地流拍競(jìng)相出現(xiàn)。4月20日，北京市土地儲(chǔ)備中心出讓的3塊住宅用地中的順義兩地塊就遭遇了流拍的命運(yùn)。
土地出讓金開(kāi)始出現(xiàn)萎縮，使過(guò)去房地產(chǎn)牛市中地方政府賣(mài)地的狂熱遭到當(dāng)頭一棒，也讓位于房地產(chǎn)貸款上游的土地儲(chǔ)備貸款開(kāi)始感到壓力。
5月10日，某股份制銀行信貸管理部負(fù)責(zé)人向記者表達(dá)了深深的憂(yōu)慮，在他看來(lái)，今年土地儲(chǔ)備貸款及背后依賴(lài)的土地財(cái)政，“很可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”
他的邏輯很簡(jiǎn)單。2010年全國(guó)各省市公布的財(cái)政收入中，土地出讓金占比均很高，北京(69.6%)、上海(53.2%)、天津土地出讓金占比平均在60%以上。
一旦賣(mài)不動(dòng)地，財(cái)政狀況堪憂(yōu)，高度依賴(lài)土地出讓金的土地儲(chǔ)備貸款怎能躲開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)？
一位監(jiān)管人士此前曾向本報(bào)表述過(guò)相似的擔(dān)憂(yōu)，在他看來(lái)，2009年開(kāi)始土地儲(chǔ)備貸款就陷入了非理性增長(zhǎng)，4萬(wàn)億貸款中相當(dāng)比例投向了各地的土地儲(chǔ)備中心。
有數(shù)據(jù)為例，2009年以來(lái)，北京土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資已連續(xù)三年將目標(biāo)定在1000億以上。2010年一季度，北京土地儲(chǔ)備中心與13家金融機(jī)構(gòu)簽訂了總額達(dá)1510億元的授信協(xié)議。
上市銀行公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，也透露出過(guò)去兩年，商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的偏愛(ài)。
建行管理層曾透露，2009年新增房地產(chǎn)貸款450億元，其中土地儲(chǔ)備貸款占三分之一；工行也明確表示，房地產(chǎn)貸款占公司類(lèi)貸款比重由2008年末的10.6%上升到2009年的11%，主要原因之一是2009年該行適度增加了土地儲(chǔ)備貸款。
2010年，盡管上市銀行紛紛宣稱(chēng)房地產(chǎn)貸款占比有所下降，但各地土地儲(chǔ)備中心的大客戶(hù)地位尚未明顯動(dòng)搖。
民生銀行2010年前十大貸款客戶(hù)貸款余額366.68億元，占貸款總額的3.47%。其中，北京、上海、重慶、西安多家土地整理儲(chǔ)備中心赫然在列，北京市土地儲(chǔ)備中心、朝陽(yáng)分中心、順義分中心均在前十大客戶(hù)之列。
土地抵押風(fēng)險(xiǎn)
某股份行風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)人告訴記者，土地儲(chǔ)備貸款一般不會(huì)超過(guò)三年，2011-2012年將面臨一個(gè)不小的還款高峰期。在2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中，央行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款做出明確規(guī)定，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。
在某國(guó)有大行信貸管理部負(fù)責(zé)人看來(lái)，盡管面臨集中償付問(wèn)題，但總體上看，土地儲(chǔ)備貸款的安全性要比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸要高很多。不過(guò)，在調(diào)控之下，土地儲(chǔ)備貸款后續(xù)的信貸管理出現(xiàn)了新問(wèn)題。
“一是，近年來(lái)地方政府賣(mài)地潮中，常有更改土地用途的情況。比如某地塊簽訂貸款合時(shí)，其最初土地用途是用于城市土地開(kāi)發(fā)的，這樣可獲得較高的土地評(píng)估價(jià)格，貸款還款來(lái)源因此會(huì)有所保障；但有些地方政府為了招商引資，會(huì)將其變更為工業(yè)用地，壓低土地價(jià)格來(lái)吸引投資方，土地用途一改，貸款償還就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。”上述人士介紹。
與地方儲(chǔ)備中心相比，商業(yè)銀行在土地儲(chǔ)備貸款后續(xù)跟蹤上處于明顯劣勢(shì)。《2009年土地儲(chǔ)備行業(yè)分析報(bào)告》指出，目前土地儲(chǔ)備中心實(shí)行財(cái)政收支兩條線(xiàn)管理，對(duì)出售土地所得的出讓金收入沒(méi)有支配權(quán)，存在第一還款來(lái)源落空的潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，地方政府紛紛推出保障性住房計(jì)劃，一旦地塊被用作保障房建設(shè)，其相應(yīng)的土地價(jià)格勢(shì)必低于正常價(jià)格。
更為復(fù)雜的問(wèn)題是，土地儲(chǔ)備貸款是地方政府平臺(tái)貸款的主力軍之一，土地抵押成為衡量貸款安全的重要指標(biāo)。根據(jù)記者獲得的數(shù)據(jù)，截至2010年三季度，平臺(tái)貸款抵押估值占全部平臺(tái)貸款余額的49.4%，大部分為土地抵押。
“未來(lái)抵押品變現(xiàn)價(jià)值受土地價(jià)格波動(dòng)影響極大，而且部分土地抵押貸款尚未取得規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)證，存在重大合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)�！鄙鲜龃笮腥耸糠治觥�
無(wú)論土地儲(chǔ)備貸款還是地方融資平臺(tái)貸款，其過(guò)度依賴(lài)財(cái)政性擔(dān)保的特點(diǎn)均很明顯。截至2010年8月末，地方政府為平臺(tái)貸款提供的財(cái)政性擔(dān)保估值達(dá)3.6萬(wàn)億元，是2009年全年地方政府財(cái)政收入的1.1倍。其中有7個(gè)省的財(cái)政擔(dān)保在其2009年財(cái)政收入的兩倍以上。
早在2010年，監(jiān)管層內(nèi)部便有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府融資平臺(tái)代償性風(fēng)險(xiǎn)在今后5年必然會(huì)出現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)性明顯高于房地產(chǎn)貸款。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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