近日，一張內(nèi)地上市房企囤地排名表出爐，一石激起千層浪。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。
對(duì)此有開(kāi)發(fā)商回應(yīng)這些是維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的土地儲(chǔ)備。
也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑部分開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備量是否過(guò)大。
是‘囤地’還是土地儲(chǔ)備一時(shí)間成為爭(zhēng)論焦點(diǎn)。同時(shí)業(yè)內(nèi)人士紛紛指出現(xiàn)行土地政策的執(zhí)行力度以及土地的供應(yīng)情況是當(dāng)前土地市場(chǎng)問(wèn)題的關(guān)鍵。
上廁所前要買(mǎi)多少手紙？
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍囤地,而且數(shù)額巨大。僅目前125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開(kāi)發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量更是高達(dá)4.2642億平方米。也就是說(shuō)，中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。
這一天量囤地?cái)?shù)字立刻引來(lái)爭(zhēng)議，而爭(zhēng)論的焦點(diǎn)集中在這些土地究竟是開(kāi)發(fā)商合理的土地儲(chǔ)備還是“囤地”。不合理的土地儲(chǔ)備即是“囤地”，但由于沒(méi)有數(shù)量級(jí)上的定義而無(wú)法界定。
就像華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)的一個(gè)比喻“誰(shuí)家臨上廁所前才買(mǎi)手紙”，有合理、合法的土地儲(chǔ)備是正常的。
在其博文中，任志強(qiáng)指出，對(duì)于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，存貨作為儲(chǔ)備有開(kāi)工的土地和未開(kāi)工的土地，因此對(duì)于一個(gè)年開(kāi)工過(guò)1500萬(wàn)平方米的公司而言，3000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備也許只有一年的余量。一個(gè)正常生產(chǎn)周期中的存量，既不是囤地也不是違法違規(guī)的延誤。
對(duì)此，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，“我們?cè)治隽朔康禺a(chǎn)上市公司的年報(bào)，用該企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積除以當(dāng)年開(kāi)工面積，許多公司都有超過(guò)20年的土地儲(chǔ)備，最高的超過(guò)了100年。試想，如果有人為了上廁所儲(chǔ)備了100多年的手紙，引起市場(chǎng)上手紙大漲，這難道正常嗎？”
土地只夠開(kāi)發(fā)兩三年
針對(duì)“囤地”報(bào)道，居囤地排名表前列的萬(wàn)科在11月4日做出公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，萬(wàn)科無(wú)意大規(guī)模儲(chǔ)地，自2004年以來(lái)萬(wàn)科持有的土地資源以保持2至3年的開(kāi)發(fā)量為準(zhǔn)。這是可以滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和增長(zhǎng)持續(xù)性的下限水平，可以實(shí)現(xiàn)最大住房供應(yīng)能力的最優(yōu)水平。
對(duì)此，分析師薛建雄認(rèn)為，正如萬(wàn)科所說(shuō)，3268萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量只夠2到3年的開(kāi)發(fā)需要。今年前10個(gè)月萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積是731.8萬(wàn)平方米，全年預(yù)計(jì)近千萬(wàn)平方米，而萬(wàn)科2008年、2009年的銷(xiāo)售面積分別為557萬(wàn)平方米和663.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)速度非�？�。所以，萬(wàn)科3268萬(wàn)平方米的土地看起來(lái)驚人，但按萬(wàn)科的增長(zhǎng)速度確實(shí)也只夠其未來(lái)2至3年的開(kāi)發(fā)需要。
另有開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，由于國(guó)內(nèi)的通貨膨脹速度加劇，拿地成本越來(lái)越高。早拿地、多拿地可以避免在一定程度上資本的貶值，同時(shí)也防止了之后再有“負(fù)面”的政策出臺(tái)導(dǎo)致拿地成本上漲。這是目前開(kāi)發(fā)商存在的普遍心態(tài)。
其次，有一定量的土地儲(chǔ)備會(huì)使投資方更看好企業(yè)的未來(lái)持續(xù)發(fā)展能力，從而追加投資。這點(diǎn)對(duì)于上市企業(yè)而言，尤為重要。從另一個(gè)角度說(shuō)土地儲(chǔ)備量可以幫助企業(yè)拓寬融資渠道和數(shù)量。這也是如此多的開(kāi)發(fā)商熱衷囤地的原因之一。
業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)幾年的土地供應(yīng)規(guī)模很難大幅增加，同期，企業(yè)持有的土地存量資源也在減少。
未來(lái)的土地市場(chǎng)，將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
土地供應(yīng)緊缺
任志強(qiáng)指出，土地供給的嚴(yán)重短缺是目前面臨的最嚴(yán)重的問(wèn)題。
從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積從2005年的5.4億平方米上升到去年的9.25億平方米，年均增長(zhǎng)近10%。
以去年全國(guó)9.25億平方米商品房的銷(xiāo)售面積來(lái)算，開(kāi)發(fā)商需要儲(chǔ)備2-3年的土地開(kāi)發(fā)量就是20億-30億平方米的土地。相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前全國(guó)閑置的12億平方米也就相當(dāng)于目前一年半的開(kāi)發(fā)需求，似乎并不存在土地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況。
但薛建雄指出，統(tǒng)計(jì)局的這一數(shù)據(jù)是總體數(shù)據(jù)。其中也有一些上市公司的土地儲(chǔ)備量相當(dāng)于其年銷(xiāo)售面積的10倍以上，也就是按照一些公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，需要 10年才能用完其手上儲(chǔ)備的土地。這就與目前土地供應(yīng)總體緊張的局面不協(xié)調(diào)，需要促進(jìn)此類(lèi)地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，或是促使其將土地轉(zhuǎn)讓給其他能夠在短期內(nèi)開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以緩解市場(chǎng)上總體土地供應(yīng)緊張的局面。
市場(chǎng)關(guān)注囤地的原因是土地供應(yīng)緊張，而少數(shù)企業(yè)卻囤積了過(guò)多的土地不開(kāi)發(fā)。國(guó)土部調(diào)控的目的，就是促進(jìn)這些囤地過(guò)多企業(yè)手上的地盡快開(kāi)發(fā)出來(lái)。
這是一個(gè)老大難問(wèn)題
中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍進(jìn)一步指出，大量買(mǎi)地不賣(mài)房的囤地行為，使管理層希望通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)從而調(diào)節(jié)供需關(guān)系穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)化為泡影，“囤地”等于說(shuō)是一種對(duì)政策的阻截，也是造成高地價(jià)高房?jī)r(jià)的原因之一。
宋會(huì)雍認(rèn)為，這些問(wèn)題都可以通過(guò)一定的稅收杠桿來(lái)解決，關(guān)鍵就看管理層的決心。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家牛刀表示，“今年7、8月間，國(guó)土部拿出了一份開(kāi)發(fā)商囤地的名單，我在中央電視臺(tái)《今日觀察》欄目中評(píng)論這件新聞時(shí)，一再?gòu)?qiáng)調(diào)要對(duì)地方政府問(wèn)責(zé)。連國(guó)土部部長(zhǎng)也對(duì)全國(guó)民眾表示，這次查處開(kāi)發(fā)商囤地的行為，一定會(huì)在10月末，給全國(guó)民眾一個(gè)交代�，F(xiàn)在，10月末早已過(guò)去了，卻沒(méi)有相應(yīng)的說(shuō)法出臺(tái)�！�
潘石屹表示，“囤地”是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)老大難問(wèn)題，每年國(guó)土管理部門(mén)都要重申兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回，一年不開(kāi)發(fā)的土地要收閑置費(fèi)，但這些政策從來(lái)沒(méi)有很好地執(zhí)行，使開(kāi)發(fā)商膽子越來(lái)越大，囤積土地的量越來(lái)越多。開(kāi)發(fā)商和資本市場(chǎng)對(duì)有關(guān)方面的這項(xiàng)政策和對(duì)這項(xiàng)政策的執(zhí)行都認(rèn)為是又一次“狼來(lái)了”而已。（東方早報(bào)）
