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樓市調(diào)控一周年透視:部分房?jī)r(jià)松動(dòng) 整體格局僵持
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-4-15 11:26:57
蘭格鋼鐵 |
以“新國(guó)十條”出臺(tái)為標(biāo)志的新一輪樓市調(diào)控滿一周年，國(guó)務(wù)院督察組正在對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)。
一年以來(lái)，“限貸”“限購(gòu)”“限價(jià)”“保障房提速”等一系列調(diào)控措施相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行為及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到了明顯抑制，有關(guān)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已被打破；與此同時(shí)，保障房建設(shè)加速推進(jìn)。
一周年之際，如何解讀目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？新華社“新華視點(diǎn)”記者近日分赴北京、上海、廣東、江蘇等地進(jìn)行了調(diào)查采訪。
房?jī)r(jià)：不是此消彼長(zhǎng)，就是此起彼伏
在連續(xù)不斷的調(diào)控政策“重拳”作用下，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京商品住宅成交平均單價(jià)環(huán)比降幅超兩成，同比19個(gè)月來(lái)首降；上海74個(gè)二手住宅重點(diǎn)監(jiān)控板塊中下跌板塊比上月增加4個(gè)，二手房成交均價(jià)環(huán)比微跌；深圳新房成交均價(jià)環(huán)比下降5.65%，今年來(lái)首次跌穿2萬(wàn)元；廣州網(wǎng)簽成交均價(jià)環(huán)比下跌2.16%，連續(xù)4個(gè)月逐月下降。
江蘇東凱置業(yè)董事長(zhǎng)包天雷認(rèn)為，限購(gòu)令出臺(tái)后，一線城市商品住宅的成交量普遍縮水了五成左右，有的達(dá)到了七成，價(jià)格及需求得到了抑制。
復(fù)地集團(tuán)一高層直言：“如果不是調(diào)控，現(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)可能要比去年底高15%到20%，調(diào)控效果明顯�！�
南洋地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛認(rèn)為，3月部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，多因受限購(gòu)令影響，高價(jià)住宅成交量減少，而“剛需”購(gòu)買住房基本是總價(jià)相對(duì)低的城市周邊中小戶型，拉低了成交均價(jià)。廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。
此一地房?jī)r(jià)受到抑制，而彼一地房?jī)r(jià)受到激發(fā)。例如，一些不限購(gòu)的中小城市樓市漸趨火熱。據(jù)權(quán)威部門監(jiān)測(cè)，3月份，51個(gè)未實(shí)施限購(gòu)的城市新建商品住房成交面積同比增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了“按下葫蘆起來(lái)瓢”的復(fù)雜局面。
記者在廣東調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年10月，廣州出臺(tái)限購(gòu)政策，而不在限購(gòu)范圍的增城房?jī)r(jià)四個(gè)月上漲近四成。今年2月，東莞厚街鎮(zhèn)商品房均價(jià)環(huán)比上漲13%，前來(lái)置業(yè)的廣州客、深圳客增加。肇慶2月房?jī)r(jià)上漲一成多，有的重點(diǎn)樓盤購(gòu)買者中外地人甚至超過(guò)本地人。
一些業(yè)內(nèi)人士及專家認(rèn)為，樓市調(diào)控一年來(lái)，打擊過(guò)度投機(jī)效果明顯，但房地產(chǎn)價(jià)格從總體上看，是漲跌互現(xiàn)，呈現(xiàn)膠著和相持狀態(tài)，調(diào)控進(jìn)入了攻堅(jiān)階段。
13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，也指出“多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲”“有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面沒(méi)有根本改變”。
預(yù)期：看漲有所動(dòng)搖，看跌比較謹(jǐn)慎
影響預(yù)期是調(diào)控樓市的一個(gè)重要手段，經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年曾說(shuō)：“預(yù)期而不是當(dāng)期供需決定價(jià)格�！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著中央不斷加大樓市調(diào)控力度，去年4月中旬以前的樓市預(yù)期已被打破，認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌的人明顯減少，一些人改變了過(guò)去的看法，認(rèn)為房?jī)r(jià)“多少會(huì)跌一些”。
一季度央行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)調(diào)控后房?jī)r(jià)走勢(shì)，近20%居民持“下降”預(yù)期，33%預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將“保持穩(wěn)定”。
南京網(wǎng)尚集團(tuán)董事長(zhǎng)胡光輝表示，中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心很大，“限購(gòu)”和“限貸”堪稱這一輪調(diào)控的“大規(guī)模殺傷性武器”，而且在短期內(nèi)撤出的可能性不大，增強(qiáng)了市場(chǎng)“看跌”預(yù)期。
據(jù)上海中原地產(chǎn)世茂濱江分行經(jīng)理曹靜介紹，目前即使是一些改善性需求，也因樓市遭遇調(diào)控而對(duì)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)預(yù)期加大，出手比較猶豫。在這種背景下，促成交易難度很大。
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管購(gòu)買預(yù)期得到了一定程度的扭轉(zhuǎn)，但是要從根本上改變?nèi)藗兊念A(yù)期，還需要進(jìn)一步加大調(diào)控力度。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)鍵在于穩(wěn)定預(yù)期，而穩(wěn)定預(yù)期需要穩(wěn)定的長(zhǎng)期政策，因此既要堅(jiān)定不移地落實(shí)好當(dāng)前的調(diào)控政策，更要抓緊研究制定出臺(tái)中長(zhǎng)期制度。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，調(diào)控不能把眼光全部盯著房?jī)r(jià)，要抑制不合理需求、增加供給總量、改善供給結(jié)構(gòu)，加快保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)。
長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的南開大學(xué)教授曹振良說(shuō)，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“房?jī)r(jià)收入比”是房?jī)r(jià)調(diào)控的最關(guān)鍵最要害的指標(biāo)，政府在控房?jī)r(jià)同時(shí)要加快中低收入群體收入增長(zhǎng)步伐，同時(shí)盡早研究辦法讓地方盡早擺脫“土地財(cái)政”，增強(qiáng)地方政府“控制房?jī)r(jià)”的內(nèi)生動(dòng)力。
利多：保障房前景看好，資金缺口待落實(shí)
作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“利器”，本輪樓市調(diào)控將加快保障房供應(yīng)提高到前所未有高度，更加突出保障房在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的地位。
按照計(jì)劃，今年將開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，比去年實(shí)際開工的套數(shù)大幅增加72%。中央領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心保障房建設(shè)的進(jìn)展，住建部與各省區(qū)市和計(jì)劃單列市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，制定了嚴(yán)格的開工時(shí)間表和問(wèn)責(zé)制，各地也層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，保障房建設(shè)開始提速。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一道嚴(yán)峻考題，需要各級(jí)政府、企業(yè)及民間機(jī)構(gòu)的廣泛參與。據(jù)了解，1000萬(wàn)套保障房約需投入資金1.3萬(wàn)億元，而其中約8000億元需通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入等進(jìn)行融資。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，社會(huì)資本的介入與各方的期待還有較大差距。上海市一中心城區(qū)房管局局長(zhǎng)說(shuō)，“真正和我們接觸的市場(chǎng)化企業(yè)還比較少，積極性還并不是很高”，觀望的多、操作的少。
專家認(rèn)為，保障性住房雖然利潤(rùn)率低，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，仍不失為安全的經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變盈利觀念。
建銀精瑞資本集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，要吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域，還需配套政策支持，并增強(qiáng)政策的持續(xù)性。例如給予稅收優(yōu)惠或減免，改變對(duì)基金公司和個(gè)人投資者“雙重征稅”的問(wèn)題；給予企業(yè)政策性長(zhǎng)期貸款和一定的財(cái)政貼息，并允許銀行、信托、保險(xiǎn)等理財(cái)產(chǎn)品投資于公租房基金等。
曹振良說(shuō)，保障房建設(shè)絕不能再耽擱，中央政府應(yīng)盡快要求各地明確竣工、供應(yīng)時(shí)間，對(duì)各級(jí)政府形成約束并“鐵腕”問(wèn)責(zé)，使保障性住房從“圖紙”變成實(shí)實(shí)在在的房源供應(yīng)。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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