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湖南株洲開(kāi)發(fā)商套取購(gòu)房者數(shù)千萬(wàn)預(yù)付款后毀約
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-2-28 9:13:17
蘭格鋼鐵 |
卷入多重糾紛中的漢華國(guó)際商業(yè)城。本報(bào)記者 洪克非攝
夏 亮 本報(bào)記者 洪克非
樓盤(pán)尚未動(dòng)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、辦理VIP卡等方式與大量購(gòu)房者簽訂預(yù)購(gòu)協(xié)議，套取預(yù)付款數(shù)千萬(wàn)元。然而，等樓盤(pán)建成并獲得預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商一紙?jiān)V狀告到法院，告自己缺乏預(yù)售資格，要求判定這些預(yù)購(gòu)協(xié)議無(wú)效。此后，市房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)局”——記者注)和法院接連出現(xiàn)了令購(gòu)房者意想不到的舉動(dòng)……
房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商毀約
范暉、范軍姐妹離開(kāi)家鄉(xiāng)湖南省邵陽(yáng)市來(lái)到株洲市從事服裝行業(yè)已有10多年，現(xiàn)住株洲市蘆淞區(qū)。她們以前都是租借別人的房子辦企業(yè)，事業(yè)有了規(guī)模后，姐妹倆盤(pán)算著買(mǎi)幾個(gè)大門(mén)面擴(kuò)大發(fā)展。
經(jīng)朋友介紹，姐妹倆認(rèn)識(shí)了同為邵陽(yáng)老鄉(xiāng)的株洲市漢華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“漢華公司”——記者注)負(fù)責(zé)人趙翰。此時(shí)，趙正在株洲市蘆淞區(qū)中心地帶開(kāi)發(fā)一名為“漢華國(guó)際商業(yè)城”的樓盤(pán)。看了規(guī)劃圖紙后，姐妹倆拿定主意，在該處買(mǎi)下兩個(gè)門(mén)面。
2008年1月16日，漢華公司與范氏姐妹簽訂了一份VIP客戶(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，同年9月12日，雙方簽訂了一份協(xié)議，約定范氏姐妹預(yù)定門(mén)面面積111～115 平方米(最終以房產(chǎn)局核定的面積為準(zhǔn))。范氏姐妹提前預(yù)付門(mén)面款350萬(wàn)元，按月息2分計(jì)息，到漢華公司辦理預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)時(shí)止，且所交的預(yù)付款及利息可抵購(gòu)門(mén)面款。商鋪門(mén)面單價(jià)為套內(nèi)面積81680元/平方米。
“我們開(kāi)始連證都沒(méi)有看，覺(jué)得黃金地段、政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，加上又是老鄉(xiāng)，交了錢(qián)后一年多我們都沒(méi)有找他�！狈妒辖忝梅Q(chēng)，簽協(xié)議時(shí)對(duì)方表示，預(yù)計(jì)一年左右房子可竣工，屆時(shí)不論房?jī)r(jià)漲跌都以協(xié)議上的價(jià)格成交。
2010年10月20日，范氏姐妹聽(tīng)說(shuō)該樓盤(pán)的預(yù)售許可證已經(jīng)批下，找到公司要求簽訂正式合同，不料卻被婉拒。她們多次聯(lián)系后，趙派了公司的副總說(shuō)門(mén)面不可能交付了，只能退錢(qián)，并給一點(diǎn)分紅。
雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。2010年12月14日，漢華公司突然向株洲市蘆淞區(qū)人民法院起訴范氏姐妹，理由是，當(dāng)初簽訂協(xié)議時(shí)，自己尚不具備簽訂預(yù)售合同的法定條件，要求判定合同無(wú)效，由范氏姐妹承擔(dān)因無(wú)效合同產(chǎn)生的法律后果。
房子沒(méi)有到手，還被開(kāi)發(fā)商告上了法庭，兩姐妹欲哭無(wú)淚。無(wú)奈之下，她們也向株洲市中級(jí)人民法院提起民事訴訟，要求漢華公司兌現(xiàn)原協(xié)議并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
與此同時(shí)，更多的類(lèi)似情況出現(xiàn)了。
47歲的丁玉赤是福建人，在株洲市做了23年的鞋帽生意。2007年11月9日，他與漢華公司簽訂《門(mén)面內(nèi)部定購(gòu)合同》，購(gòu)買(mǎi)漢華國(guó)際商業(yè)城臨街門(mén)面，約定門(mén)面寬度為10米，套內(nèi)面積100平方米。按照合同約定，門(mén)面單價(jià)在項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)再定，丁可按最高優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)再優(yōu)惠10%，并提前確定門(mén)面位置。如對(duì)方逾期不能交房，丁所交定金超過(guò)期限按2.5分計(jì)息。
同一天，丁玉赤的妻子趙紅麗與漢華公司也簽訂了一份同樣的合同。事后，丁玉赤、趙紅麗分別向漢華公司預(yù)付了200萬(wàn)元定金，約定18個(gè)月后交付鋪面。
與范氏姐妹的遭遇一樣。漢華公司拿到預(yù)售許可證后，卻不肯履行當(dāng)初的約定。丁、趙在起訴狀中稱(chēng)，時(shí)至今日，漢華國(guó)際商業(yè)城一樓門(mén)面早已建好，并對(duì)外銷(xiāo)售，已售門(mén)面當(dāng)中最低單價(jià)為每平方米7.8萬(wàn)元。當(dāng)他們要求對(duì)方交付門(mén)面時(shí)，漢華公司卻要求兩人按遠(yuǎn)高于該單價(jià)的價(jià)格支付房款，并明確表示將單方撕毀合同，不再向丁、趙支付門(mén)面。
漢華國(guó)際商業(yè)城眾多購(gòu)房者中，李志華的遭遇最苦。2008年夏，株洲企業(yè)家李志華與漢華公司董事長(zhǎng)趙翰結(jié)識(shí)，在漢華公司資金最為緊張的時(shí)候，以總價(jià)1424.3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)漢華國(guó)際商業(yè)城178平方米的店鋪一套。這個(gè)單價(jià)高于當(dāng)年的鋪面價(jià)格，達(dá)到了套內(nèi)建筑面積80018元/平方米。合同簽訂后，李志華按約定付給趙翰1000萬(wàn)元。
2009年9月8日，李志華與趙翰就增購(gòu)?fù)怃佭_(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，李志華以每平方米12.8萬(wàn)元，總價(jià)825.6萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)漢華國(guó)際商業(yè)城鋪面64.5平方米。這一次，李志華一次性付款500萬(wàn)元，其中300萬(wàn)元作為定金，而另外的200萬(wàn)元作為李給趙翰的借款。
2010年10月20日，漢華公司獲得預(yù)售許可證。按照當(dāng)初的約定，雙方應(yīng)依據(jù)預(yù)購(gòu)合同簽訂正式購(gòu)買(mǎi)合同，但漢華公司卻提出加價(jià)。李志華說(shuō)：“他們提出利息和推遲交房的違約金不計(jì)，每平方米還要加價(jià)4萬(wàn)元錢(qián)。按他的說(shuō)法，我還要再付1691.9萬(wàn)元。”
2011年1月5日，李志華向株洲市中級(jí)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商違約。
對(duì)于眾多購(gòu)買(mǎi)商鋪者起訴漢華公司一事，漢華公司法律顧問(wèn)陳小平在接受媒體采訪時(shí)表示，購(gòu)鋪者與漢華公司簽訂的合同實(shí)際上是一種預(yù)售合同，屬無(wú)效合同�！半p方是一個(gè)預(yù)定合同，銷(xiāo)售形勢(shì)發(fā)生了變化，然后產(chǎn)生了分歧�！�
陳小平介紹，漢華公司已經(jīng)向法院起訴范氏姐妹，范氏姐妹和丁、趙夫婦也起訴漢華公司，“最后法院怎么裁決，漢華公司會(huì)按法院的裁決執(zhí)行”。
房產(chǎn)局否認(rèn)幫開(kāi)發(fā)商毀約炒房
記者從株洲市房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢(xún)的信息顯示，漢華國(guó)際商業(yè)城位于株洲市的中心廣場(chǎng)商圈，于2009年10月15日開(kāi)工。按照法律規(guī)定，在獲得預(yù)售許可證之前，開(kāi)發(fā)商不得以任何形式銷(xiāo)售房產(chǎn)，但實(shí)際上，早在2007年漢華國(guó)際商業(yè)城征地拆遷階段，漢華公司就開(kāi)始辦理“預(yù)售”，一直沒(méi)有任何管理部門(mén)“干預(yù)”。
然而，當(dāng)預(yù)售許可證下發(fā)后，2010年11月，株洲市房產(chǎn)局向漢華公司下發(fā)的一份行政處罰決定書(shū)，認(rèn)定：漢華國(guó)際商業(yè)城項(xiàng)目在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，違規(guī)收取買(mǎi)受人預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十五條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第一款之規(guī)定。決定對(duì)漢華公司處以警告，責(zé)令其限期7日內(nèi)改正且退回違規(guī)收取的待售商鋪與住宅的預(yù)訂款，罰款2萬(wàn)元。
面對(duì)這一處罰，眾多買(mǎi)房者均表示質(zhì)疑。李志華認(rèn)為，對(duì)于坐地起價(jià)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，2萬(wàn)元罰款只是九牛一毛，“光是我一個(gè)人預(yù)購(gòu)的門(mén)面，就可以多賣(mài)一千多萬(wàn)元，這點(diǎn)罰款算什么？現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要過(guò)河拆橋，這時(shí)房產(chǎn)部門(mén)來(lái)執(zhí)法，與其說(shuō)是要求開(kāi)發(fā)商退款，還不如說(shuō)是幫開(kāi)發(fā)商毀約！”
湖南工業(yè)大學(xué)法學(xué)院副教授申驗(yàn)也認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。
“去年10月，漢華公司已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，那么范氏姐妹和丁、趙夫婦，包括李志華與漢華公司簽訂的預(yù)售合同，都將合法有效�！鄙牝�(yàn)說(shuō)，漢華公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該知道未取得商品房預(yù)售許可證，不能與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，而該公司恰恰又這樣做了，這應(yīng)該是一種違法行為。
“開(kāi)發(fā)商的違法行為，并不導(dǎo)致民事合同無(wú)效。”申驗(yàn)認(rèn)為，漢華公司與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同中，還約定了高額的利息問(wèn)題，如果從單個(gè)合同看，可以認(rèn)定為違約金，但如果涉及面比較廣，涉及資金額比較大，那么漢華公司就涉嫌非法集資，構(gòu)成刑事犯罪。
2月14日上午，株洲市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)楊曉斌、執(zhí)法監(jiān)督大隊(duì)負(fù)責(zé)人陳琪在接受采訪時(shí)表示，自2010年七八月間他們就接到了購(gòu)房者的舉報(bào)，漢華國(guó)際商業(yè)城存在違規(guī)發(fā)放VIP卡的銷(xiāo)售行為。由于涉及者眾多，他們?cè)谕鈬{(diào)查后，又到漢華公司取證，發(fā)現(xiàn)100多戶(hù)購(gòu)房者辦理了VIP卡的手續(xù)，當(dāng)即要求公司停止該類(lèi)行為，并通知局里其他部門(mén)建議暫緩批準(zhǔn)該樓盤(pán)的預(yù)售。此后該樓盤(pán)辦VIP卡購(gòu)房者有半數(shù)的問(wèn)題已解決。
他說(shuō)，在他們調(diào)查時(shí)，漢華公司只承認(rèn)從2010年4月開(kāi)始發(fā)放VIP卡給購(gòu)房者，隱瞞了一些商鋪銷(xiāo)售中也存在這類(lèi)問(wèn)題。而當(dāng)事人和媒體指責(zé)的房產(chǎn)局幫開(kāi)發(fā)商毀約炒房之事純屬誤解，因?yàn)樵谶@類(lèi)糾紛中，房產(chǎn)局的立場(chǎng)是要查出違規(guī)行為進(jìn)行處罰，同時(shí)也不能讓這個(gè)樓盤(pán)無(wú)法銷(xiāo)售，從而變成爛尾樓。
陳琪說(shuō)，他們?cè)诿襟w報(bào)道此事后也作了反省，決定撤銷(xiāo)原來(lái)的處罰決定，并就現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題，對(duì)漢華公司相關(guān)人員進(jìn)行重新調(diào)查和處罰。
盡管株洲市房產(chǎn)局開(kāi)始對(duì)當(dāng)初的行政處罰予以糾正，但在與開(kāi)發(fā)商的毀約訴訟中，購(gòu)房者維權(quán)仍然步履艱難。丁玉赤稱(chēng)，他在與漢華公司訴訟期間曾依法申請(qǐng)株洲市中級(jí)人民法院對(duì)爭(zhēng)議的門(mén)面予以查封凍結(jié)。2010年9月19日，株洲市中級(jí)人民法院裁定對(duì)漢華國(guó)際商業(yè)城一樓臨街建設(shè)路北起第6～7號(hào)門(mén)面予以查封。然而，不到三個(gè)月，株洲市中級(jí)人民法院在未告知當(dāng)事人和沒(méi)有經(jīng)過(guò)聽(tīng)證、開(kāi)庭審理等程序情況下，擅自解除對(duì)門(mén)面的查封，換之以查封地下車(chē)庫(kù)。
丁玉赤稱(chēng)，法院的這一做法是故意曲解法律條文，事實(shí)上為開(kāi)發(fā)商完成解約提供條件，“如果法院最終判決漢華公司應(yīng)履行合同向我們交付商鋪，而該公司已將該商鋪銷(xiāo)售，那么生效判決何以執(zhí)行？當(dāng)事人的合法權(quán)益如何保障？如果查封的財(cái)產(chǎn)可以這樣輕松地將臨街商鋪?zhàn)兏鼮檐?chē)庫(kù)，那財(cái)產(chǎn)保全制度的法律設(shè)計(jì)還有何意義？”
誰(shuí)在推高房?jī)r(jià)
2月14日下午，記者來(lái)到漢華國(guó)際商業(yè)城的售樓處，看到該樓盤(pán)分塔樓和裙樓。裙樓五層，單層建筑面積近7000平方米，商業(yè)城定位為綜合購(gòu)物中心。塔樓為A、B兩幢高層，分別為29層和27層。一位銷(xiāo)售人員告知，臨街的門(mén)面價(jià)格在20萬(wàn)元/平方米以上，內(nèi)側(cè)的門(mén)面為13萬(wàn)～14萬(wàn)元/平方米不等。即便如此，目前也只有幾個(gè)門(mén)面沒(méi)有售出。
丁玉赤等人稱(chēng)，當(dāng)年與漢華公司簽訂協(xié)議前，同一街道對(duì)面樓盤(pán)家潤(rùn)多的門(mén)面價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米左右，他們簽訂購(gòu)買(mǎi)漢華國(guó)際商業(yè)城的門(mén)面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。而漢華公司與他們毀約的一個(gè)重要理由是其銷(xiāo)售的漢華國(guó)際商業(yè)城門(mén)面價(jià)格已飆升至每平方米20萬(wàn)元不等，因而要求加價(jià)才能履約。僅僅兩年時(shí)間，一個(gè)三線城市株洲同一地段的住房?jī)r(jià)格由3000多元/平方米漲到了7000元/平方米，商鋪價(jià)格更是漲了3倍以上。而據(jù)《株洲日?qǐng)?bào)》 2010年9月13日一版報(bào)道，該樓盤(pán)臨街商鋪中最高銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了28萬(wàn)元/平方米，甚至超過(guò)了湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市核心地段商鋪的售價(jià)。正是這樣巨大的經(jīng)濟(jì)利益，才使得開(kāi)發(fā)商敢于不顧合同毀約，由此引發(fā)多起訴訟。
李志華說(shuō)，2009年9月他曾在株洲市中心廣場(chǎng)附近某大廈買(mǎi)了一個(gè)一樓的商業(yè)門(mén)面，110多平方米。簽訂協(xié)議以12萬(wàn)余元/平方米成交。然而，這一購(gòu)房是有附帶條件的——他必須配合開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)價(jià)格炒上去。開(kāi)發(fā)商事先拿出包括李購(gòu)買(mǎi)的商鋪在內(nèi)的幾個(gè)門(mén)面進(jìn)行拍賣(mài)，從12萬(wàn)余元/平方米開(kāi)始起價(jià)，經(jīng)過(guò)10多輪的競(jìng)拍，最終拍出了15萬(wàn)余元/平方米的高價(jià)�？墒鲁珊箝_(kāi)發(fā)商竟然以他交付的定金太少而拒付門(mén)面。
“我們自己想買(mǎi)的門(mén)面，肯定當(dāng)時(shí)不管多少錢(qián)都要舉(牌競(jìng)拍)回來(lái)。這樣價(jià)格就高了�！崩钪救A說(shuō)，他后來(lái)才明白，開(kāi)發(fā)商此舉不僅在多賺點(diǎn)錢(qián)，同時(shí)以此為參照，也提高了其他待售門(mén)面的價(jià)格。更重要的是，其他樓層的門(mén)面也隨之水漲船高。“他把二三樓的拿出來(lái)到銀行抵押套現(xiàn)，反手做起了高利貸�！�
當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸糠Q(chēng)，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，普通群眾苦不堪言。像株洲市這樣的三線城市，上漲也很迅猛。在此背景下，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下大量賣(mài)房，提前回籠大筆資金，而等拿到預(yù)售許可證以后，以房?jī)r(jià)上漲為由脅迫購(gòu)房者加價(jià)，或撕毀合約的現(xiàn)象已不少見(jiàn)。
這類(lèi)做法在株洲市并非個(gè)案。巨額土地出讓金和高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的利益讓開(kāi)發(fā)商獲得了更大的話語(yǔ)權(quán)和支配力。據(jù)湖南經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)等媒體報(bào)道，漢華國(guó)際商業(yè)城原址曾發(fā)生轟動(dòng)一時(shí)的暴力拆遷事件。2009年4月11日1時(shí)許，數(shù)百名手執(zhí)砍刀的人帶著推土機(jī)，將一棟帶倉(cāng)庫(kù)的 2層樓房拆毀，6戶(hù)門(mén)面共有700余萬(wàn)元的貨物全部被埋在了瓦礫之下。事發(fā)至今，沒(méi)有看到任何政府部門(mén)的調(diào)查和處理結(jié)論公布。
這位知情人說(shuō)，漢華公司從2007年就開(kāi)始大量搞預(yù)售，售房的廣告也到處刊登，因此購(gòu)房者眾，與此同時(shí)，向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)的人也不在少數(shù)。但是，株洲市房產(chǎn)局一直到2010年七八月才開(kāi)始調(diào)查，在發(fā)現(xiàn)有100多戶(hù)被誘導(dǎo)違規(guī)購(gòu)房的情況下，仍在2個(gè)月后批準(zhǔn)了預(yù)售許可，并在半個(gè)多月后又給漢華公司發(fā)去一份有為開(kāi)發(fā)商脫身之嫌的《處罰決定書(shū)》，直接違反了最高人民法院相關(guān)司法解釋的精神。而受理案件的株洲市中級(jí)人民法院更是在未走相關(guān)司法程序和未經(jīng)當(dāng)事人同意的情況下，僅因開(kāi)發(fā)商的要求，即擅自變更查封標(biāo)的。
他認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)的種種表現(xiàn)，或許從另一面揭開(kāi)了房?jī)r(jià)上漲的隱因。 （中國(guó)青年報(bào)） |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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