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商業(yè)地產(chǎn)迎來“井噴”期
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-1-13 9:37:36
蘭格鋼鐵 |
早報記者 顧菁
2010年，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商加速擴(kuò)張，眾多住宅品牌開發(fā)商也紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。有消息稱，萬科、綠地、保利等知名住宅開發(fā)企業(yè)都已開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達(dá)千億元以上。分析人士稱，商業(yè)地產(chǎn)將迎來‘井噴’期。
商業(yè)巨頭加速擴(kuò)張
2010年，萬達(dá)、SOHO中國、世茂股份、凱德中國等眾多老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛加速擴(kuò)張。
萬達(dá)近日宣布，其在上海的第四個萬達(dá)廣場寶山萬達(dá)廣場即將揭幕。2011年，在全國范圍內(nèi)又將有17座萬達(dá)廣場拔地而起，平均每月就有一個項(xiàng)目建成開張。
以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)著稱的SOHO中國同樣在加速擴(kuò)張，潘石屹在2009年將東海廣場收入囊中后，又在2010年先后三次布局上海商業(yè)地產(chǎn)。 2010年6月，潘石屹砸下22.5億元收購上海外灘204地塊61.506%股權(quán)。8月，又以15.62億元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊的土地使用權(quán)。10月，再投12.1億元收購盧灣區(qū)43號街坊項(xiàng)目。潘石屹在其微博中表示，還有一些項(xiàng)目正在洽談。
專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上市公司世茂股份正在通過世茂廣場將世茂百貨以及世茂影院等多種業(yè)態(tài)整合，以連鎖經(jīng)營的方式在全國迅速擴(kuò)張，宣稱要在全國“復(fù)制”20個世茂廣場。
與此同時，外資不甘示弱，作為最早進(jìn)入中國的外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一的凱德中國，被業(yè)內(nèi)稱為最了解國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的外商，旗下的知名地標(biāo)性綜合商用項(xiàng)目品牌來福士廣場頗為成功。2010年1月凱德中國收購東方海外發(fā)展（中國）有限公司，5月宣布，斥資60億元在深圳興建大型城市綜合體來福士廣場，年底再次宣布，投資96億元在位于上海長寧核心區(qū)域的綜合地塊上建造同城第二座來福士廣場。
住宅開發(fā)商“轉(zhuǎn)場”
除了老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在急速擴(kuò)張，住宅開發(fā)品牌企業(yè)也不約而同地展示了各自的商業(yè)地產(chǎn)宏圖，欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
2010年年初，萬科宣布計(jì)劃將商業(yè)物業(yè)開發(fā)的比例提高至總開發(fā)物業(yè)的20%。年末，上海萬科首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中糧萬科VMO項(xiàng)目交出了令人滿意的答卷，項(xiàng)目在2010年12月11日開盤后的一周內(nèi)完成了一期可售房源88%認(rèn)購率。
此前華潤置地也表示，五六年后在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會達(dá)到40%左右，甚至?xí)摺?010年6月，華潤就有所動作，在上海購入軌道交通10號線吳中路停車場大型綜合開發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)，這一位于閔行地區(qū)的地塊將被建設(shè)成為華潤標(biāo)志性商業(yè)綜合項(xiàng)目“萬象城”。
中糧集團(tuán)也在2010年宣布，計(jì)劃在未來5-10年在全國拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元的規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。
另外，保利集團(tuán)計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)將在未來三年內(nèi)預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。金地今年的土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目。還有一直在住宅領(lǐng)域發(fā)力的龍湖地產(chǎn)也進(jìn)軍百貨業(yè)淘金，旗下一些大型綜合項(xiàng)目的商業(yè)部分將由龍湖自主招商并運(yùn)營。在未來5至7年內(nèi)，龍湖投資性商業(yè)物業(yè)可持有面積計(jì)劃達(dá)到200萬平方米，預(yù)計(jì)占整體土地儲備量的15%左右。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在近期成立了新的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，與國際知名的商業(yè)地產(chǎn)公司、酒店集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，并預(yù)計(jì)到2015年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億元的經(jīng)營目標(biāo)。
“房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是因?yàn)樽≌袌鍪軜鞘姓{(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因?yàn)楫?dāng)下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預(yù)期利潤開始攤薄。像萬科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營得好，會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長。”仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通認(rèn)為，當(dāng)下房企通過增加商業(yè)項(xiàng)目比重來平衡發(fā)展風(fēng)險，需要評估自身資金抗風(fēng)險能力以及人力物力上的配置，預(yù)計(jì)未來1-2年住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢將更加明顯。
迎來井噴式發(fā)展
同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，2010年政府出臺了一系列政策調(diào)控住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)受的沖擊力度較小，因此受到眾多投資者的關(guān)注，資金開始流向商鋪和寫字樓，此外許多地產(chǎn)大鱷也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，供需兩旺下必將帶動商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。
中國指數(shù)研究院華東分院研究副總監(jiān)杜丙國表示，從長期來看，單一的住宅開發(fā)蘊(yùn)藏風(fēng)險越來越大，多元化經(jīng)營將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道，特別是持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源。同時，中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場尚未完全成型，這也為品牌企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的上升空間。
仕一邦房地產(chǎn)顧問投資的分析師認(rèn)為，2010年以來住宅市場的持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)商、投資客避險的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠(yuǎn)未到臨界點(diǎn)，具有相對較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業(yè)地產(chǎn)有望繼續(xù)抬頭。
另外一個強(qiáng)勁的催化劑是預(yù)計(jì)在2011年，國內(nèi)REITs基金的漸次放行，將進(jìn)一步給商業(yè)地產(chǎn)找到快速發(fā)展的融資新模式。接踵而至的“限購令”使大批敏銳的投資客撤出住宅市場，轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)，我們在2011年很可能看到商業(yè)地產(chǎn)迎來量價齊升的井噴局面。
戴德梁行商鋪部華東區(qū)董事韋澤銘表示，商鋪市場將迎來高速發(fā)展期。2010年的世博會效應(yīng)給上海的商業(yè)市場注入一針強(qiáng)心劑，全年的商鋪?zhàn)饨鸱�(wěn)步上揚(yáng)。2011年還將有約51萬平方米的高檔商鋪新增供應(yīng)。 (本文來源：東方早報 ) |
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