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嚴(yán)厲調(diào)控之下 萬(wàn)科如何成為“千億級(jí)”房企

 http://www.shushitongpu.cn    發(fā)表日期:2011-1-6 9:51:46  蘭格鋼鐵
    2010年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了近年來(lái)波動(dòng)曲線中的又一個(gè)低谷。

    去年4月底拉開(kāi)的房地產(chǎn)調(diào)控大幕,出臺(tái)的多方位組合拳成就了一個(gè)歷史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控年。就在這一年,一家年銷(xiāo)售規(guī)模破千億元的房企誕生了萬(wàn)科,它已經(jīng)超越了自己曾經(jīng)的榜樣,美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪,成為全球銷(xiāo)售規(guī)模最大的房企。

    2011年1月4日晚間,萬(wàn)科A發(fā)布的2010年12月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)稱,2010年1-12月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積897.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額1081.6億元,與2009年相比增七成,成為首個(gè)年銷(xiāo)售額達(dá)千億元的房企。

    在2010年調(diào)控元年,萬(wàn)科提前4年,實(shí)現(xiàn)了其在2004年定下的“千億”目標(biāo),帶領(lǐng)中國(guó)房企走入千億時(shí)代,而它對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更大的意義是,在調(diào)控成為常態(tài)的局勢(shì)下,走出了一條房企可參照的路徑。

    【千億解讀】

    千億霸主的路徑圖

    2010年,業(yè)界出現(xiàn)了千億房企,一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于調(diào)控效果的諸多質(zhì)疑。實(shí)際上,如萬(wàn)科總裁郁亮所述,“領(lǐng)先企業(yè)的領(lǐng)先業(yè)績(jī),并不能代表全行業(yè)”。

    從91億到1000億

    萬(wàn)科走過(guò)的路徑,如同一個(gè)人走過(guò)的人生之路,“性格”決定命運(yùn),企業(yè)的戰(zhàn)略決定它達(dá)到的高度。

    2004年,萬(wàn)科提出實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售規(guī)模的目標(biāo)在2014年,當(dāng)年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額僅為91.6億元。

    在2006年,萬(wàn)科進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)期,從年銷(xiāo)售額212.3億元,到2007年跨過(guò)了500億銷(xiāo)售大關(guān),達(dá)到523.6億元。增長(zhǎng)速度從52.2%躍升到146.6%。

    據(jù)萬(wàn)科總裁郁亮介紹,當(dāng)時(shí)萬(wàn)科就已經(jīng)在搭建千億時(shí)代的發(fā)展平臺(tái)。2007年,萬(wàn)科啟動(dòng)了第二輪大規(guī)模外部招聘高管人才計(jì)劃。萬(wàn)科將挖人的視角開(kāi)始從行業(yè)內(nèi)延展到行業(yè)外的跨國(guó)公司。據(jù)悉,萬(wàn)科為了將現(xiàn)任北京地區(qū)總經(jīng)理的毛大慶從凱德挖過(guò)來(lái),花費(fèi)了兩年時(shí)間。

    在經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)的沖擊后,萬(wàn)科的年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)又滑落至500億以下。這場(chǎng)危機(jī),令萬(wàn)科在面對(duì)2010年的調(diào)控時(shí)更加清醒。

    站在千億的平臺(tái)上,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石更多的是反思。王石表示,2020年,萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將增長(zhǎng)到3000億元。但如果不回歸以消費(fèi)者為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)訴求,當(dāng)萬(wàn)科達(dá)到銷(xiāo)售額3000億元后,就是萬(wàn)科被消費(fèi)者拋棄的時(shí)刻。萬(wàn)科將面臨“最大的轉(zhuǎn)型”,一方面是從追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠹夹g(shù)科研為導(dǎo)向,一方面是從簡(jiǎn)單的建房賣(mài)房,向市場(chǎng)服務(wù)性轉(zhuǎn)型。

    調(diào)控年的正確選擇

    業(yè)內(nèi)聚焦萬(wàn)科,更多的是希望找到千億背后的原因,作為調(diào)控成為常態(tài)下各路房企的參照樣本。

    萬(wàn)科總裁郁亮表示,聚焦主流普通住宅產(chǎn)品、貫徹向二三線市場(chǎng)縱深發(fā)展(000001,股吧)的戰(zhàn)略,以及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格決策都是2010年取得千億業(yè)績(jī)的原因。

    萬(wàn)科董秘譚華杰介紹,目前萬(wàn)科銷(xiāo)售的產(chǎn)品中90平米以下小戶型約占六成,144平米以下戶型占比近九成。2010年萬(wàn)科又新進(jìn)入了昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林、廊坊、揚(yáng)州、煙臺(tái)、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等二三線市場(chǎng),布局更趨均衡全面。

    值得一提的是,在調(diào)控年,萬(wàn)科適時(shí)的價(jià)格決策和不遲疑的推盤(pán)策略,保證了2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2010年,萬(wàn)科在一線城市深圳、北京低于預(yù)期價(jià)格開(kāi)盤(pán),頻造“日光盤(pán)”。這使得萬(wàn)科成功完成了調(diào)控年低開(kāi)快速推盤(pán)的市場(chǎng)試驗(yàn),也使得很多區(qū)域樓盤(pán)參照其定價(jià)。

    實(shí)際上,在萬(wàn)科內(nèi)部,主要以周轉(zhuǎn)率來(lái)考核各地公司業(yè)績(jī)。按照萬(wàn)科內(nèi)部的指導(dǎo)線,新推盤(pán)項(xiàng)目當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%才是比較理想的銷(xiāo)售速度。從實(shí)際的情況來(lái)看,2010年8月以后基本保持在70%以上。

    此外,在調(diào)控日益趨緊的2010年,萬(wàn)科在“二次調(diào)控”到來(lái)前,已完成推盤(pán)高峰,這使得其后續(xù)銷(xiāo)售從容。萬(wàn)科2010年前九個(gè)月銷(xiāo)售金額達(dá)714.2億元,超過(guò)2009年全年。

    目前來(lái)看,一系列順應(yīng)調(diào)控的策略,使得萬(wàn)科從調(diào)控前3.9%的全國(guó)市場(chǎng)占有率,攀升至5.7%。這意味著,在全國(guó)市場(chǎng)100套房子中,有近6套是萬(wàn)科造的。

    另外,在2010年,萬(wàn)科一個(gè)顯著的特點(diǎn)是積極合作,這或者成為另一個(gè)未來(lái)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。在萬(wàn)科的合作體系中,不乏實(shí)力雄厚的國(guó)企伙伴。萬(wàn)科總裁郁亮表示,萬(wàn)科不排斥二分之一合作,甚至三分之一、四分之一合作,這樣有更多的騰挪空間發(fā)展更多的項(xiàng)目。近三年,萬(wàn)科沒(méi)有靠股權(quán)融資獲得資金,依舊有快速的發(fā)展。

    【產(chǎn)業(yè)看點(diǎn)】

    千億“后備隊(duì)”

    在2009年賺得缽滿盆滿的諸多大房企,都在2010年提前完成了年度任務(wù)。根據(jù)榜單,2010年第一梯隊(duì)的業(yè)績(jī)門(mén)檻從300億提升至500億。而銷(xiāo)售額沖高至1081億元的萬(wàn)科,已經(jīng)與后續(xù)梯隊(duì)拉開(kāi)了300多億元的差距。在有望躋身千億房企的后備隊(duì)中,這幾家房企相互差距并不大。

    恒大明年有望超越千億?

    面對(duì)被萬(wàn)科提升的房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)門(mén)檻,恒大地產(chǎn)首先表現(xiàn)出了“千億雄心”。

    恒大地產(chǎn)集團(tuán)副主席夏海鈞去年稱,按照目前業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)60%的速度計(jì)算,兩年后恒大即可跨越千億大關(guān)。但他同時(shí)表示,能否做到還要取決于恒大上市后資本市場(chǎng)的表現(xiàn)和宏觀環(huán)境。恒大集團(tuán)不會(huì)硬性規(guī)定銷(xiāo)售千億的時(shí)間期限。去年,恒大地產(chǎn)兩次上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo),年初將銷(xiāo)售目標(biāo)300億元提高20%至360億元,7月又提高至400億元。

    保利后備軍中的佼佼者

    保利地產(chǎn)(600048,股吧)在2010年超越了2009年的“老二”綠城集團(tuán)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,其年度銷(xiāo)售額達(dá)660億元,沖擊千億仍需有跨越式增長(zhǎng)。

    作為央企,保利地產(chǎn)有著先天的優(yōu)越條件和雄厚的資金保障。銷(xiāo)售額從100億元到500億元,保利地產(chǎn)僅用了3年多的時(shí)間。在眾多房企謹(jǐn)慎出手拿地的情況下,保利地產(chǎn)不斷拿地,儲(chǔ)備糧草。

    在沖擊千億業(yè)績(jī)的后備力量中,保利地產(chǎn)的實(shí)力毋庸置疑。

    綠地沖擊千億頗具希望

    綠地集團(tuán)2010年的銷(xiāo)售金額650億元,僅相差第二名保利10億元。在2009年,其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?60億元。一年近300億元的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),使得其沖擊千億元頗具希望。

    2010年,在綠地集團(tuán)全國(guó)戰(zhàn)略中,打響了搶占戰(zhàn)略要地北京的戰(zhàn)役,其位于大興的北京首個(gè)項(xiàng)目綠地新里西斯萊公館,銷(xiāo)售破50億元,不出意外將成為北京商品住宅新銷(xiāo)售冠軍。

    低開(kāi)定價(jià)換得成交量的策略,為綠地在調(diào)控中前進(jìn)賺取了經(jīng)驗(yàn)。

    中海外沖擊千億的新軍

    銷(xiāo)售額578億元,名列第四的中海外,其國(guó)企身份注定令業(yè)內(nèi)覺(jué)得它是一支不可小覷的沖擊千億的新軍。中海外地產(chǎn)已在業(yè)界樹(shù)立起了“工科中!钡钠放菩蜗。這家1979年成立于香港的國(guó)有企業(yè),目前在內(nèi)地市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資比例已超過(guò)90%,業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等30多個(gè)城市,在三年前便已經(jīng)入選香港的恒生指數(shù)成分股。

    【千億之外】

    中小房企資金吃緊

    在大房企業(yè)績(jī)高漲,沖擊千億門(mén)檻的同時(shí),中小房企正在調(diào)控致使的資金吃緊的局面中掙扎。房企將在2011年出現(xiàn)分化。

    根據(jù)Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示,從2010年4月17日房地產(chǎn)新政開(kāi)始實(shí)施到12月1日,228天的時(shí)間里共有44家上市房企公布了股權(quán)質(zhì)押公告,超過(guò)了該行業(yè)上市公司總數(shù)的三分之一。而這44家房企累計(jì)質(zhì)押的股權(quán)數(shù)量更是達(dá)到了79億股,涉及金額超過(guò)千億元。

    44家房企在去年的8個(gè)月內(nèi)144次的股權(quán)質(zhì)押公告也意味著,平均每2天便有一家上市房企通過(guò)質(zhì)押股權(quán)換取資金,每天平均質(zhì)押的股權(quán)數(shù)達(dá)到了3465萬(wàn)股,每天套取的資金超過(guò)3500萬(wàn)元。但是,44家參與股權(quán)質(zhì)押行為的企業(yè)大多屬于二三線房企,“萬(wàn)保金招”(萬(wàn)科、保利、金融街、招商地產(chǎn)(000024,股吧))等傳統(tǒng)龍頭在這里難覓蹤影。

    在這些出現(xiàn)股權(quán)質(zhì)押的房企中,新湖中寶(600208,股吧)(600208)高達(dá)23次的質(zhì)押公告位列第一。而綠景地產(chǎn)(000502,股吧)、榮安地產(chǎn)(000517,股吧)、廣匯股份(600256,股吧)等上市房企的股權(quán)質(zhì)押次數(shù)也都接近10次。

    上市公司融資受阻

    2009年8月底,萬(wàn)科重磅推出的112億元公開(kāi)增發(fā)計(jì)劃,將上市房企融資熱潮推向了高峰。

    根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),2009年以來(lái)共有45家A股房企公布融資方案,其中,有12家公司已經(jīng)完成增發(fā),有32家公司公布了增發(fā)預(yù)案,融資規(guī)模近千億元。

    但2009年底出臺(tái)的一系列政策,使得房企的上市融資以及IPO遭遇了較高的門(mén)檻,政策關(guān)卡收緊,使得上市融資在2010年成為不可能實(shí)現(xiàn)的計(jì)劃,萬(wàn)科、招商、世茂等多家房企之后在2010年陸續(xù)擱置了融資計(jì)劃。(新京報(bào))
文章編輯:【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn
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