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趕超萬(wàn)科不死心 宋衛(wèi)平憧憬代建模式
 http://www.shushitongpu.cn    發(fā)表日期：2010-12-17 9:22:20  蘭格鋼鐵
　　2009年，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親歷了“冰火兩重天”，被外界認(rèn)為頗具賭性的宋衛(wèi)平將綠城推上了銷售亞軍的寶座，因此一度意氣風(fēng)發(fā)，并且豪言：3-5年超過(guò)萬(wàn)科，銷售額達(dá)到800億-1000億元，2010年的銷售目標(biāo)是670億元。

　　如今，萬(wàn)科已昂首跨過(guò)1000億元門(mén)檻，而綠城公布的截至2010年11月30日的業(yè)績(jī)卻顯示，集團(tuán)74個(gè)在售項(xiàng)目累計(jì)銷售額達(dá)468億元，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績(jī)與去年持平�！安粷M意！”宋衛(wèi)平對(duì)這一業(yè)績(jī)直截了當(dāng)?shù)氐嘏u(píng)。

　　綠城與萬(wàn)科的距離又一次拉大，而此番宋衛(wèi)平卻平靜得讓人出乎意料，只是向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了小小的無(wú)可奈何，“如果股東通過(guò)決議，增加兩三百億元的買(mǎi)地錢(qián)，3年以后就能趕上萬(wàn)科，我們就少這兩三百億，一文錢(qián)難倒英雄漢，沒(méi)辦法�！�

　　12月10日，“綠城中國(guó)2010年投資者懇談會(huì)”在杭州召開(kāi)，宋衛(wèi)平、綠城集團(tuán)常務(wù)副董事長(zhǎng)壽柏年、副董事長(zhǎng)羅釗明等核心高管團(tuán)隊(duì)悉數(shù)到場(chǎng)，在面對(duì)媒體的一個(gè)多小時(shí)里，宋衛(wèi)平依舊是煙不離手，一支接一支地猛抽，但似乎沒(méi)有絲毫焦慮，而是以一貫的幽默、犀利、敏捷對(duì)待一個(gè)又一個(gè)發(fā)問(wèn)。

　　趕超萬(wàn)科失利是因?yàn)槿卞X(qián)

　　綠城公布的數(shù)據(jù)顯示，綠城以滿足3年發(fā)展所需作為土地儲(chǔ)備總體規(guī)�？刂颇繕�(biāo)，本年度分別取得位于浙江省內(nèi)的杭州、舟山、德清、臨安、寧波和上海、北京、新疆、江蘇、河北、山東等18幅優(yōu)質(zhì)土地，新增土地規(guī)劃總建筑面積511萬(wàn)平方米。未來(lái)土地?cái)U(kuò)張仍將集中在以上海、浙江為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域及以北京、山東為中心的環(huán)渤海區(qū)域。

　　截至11月30日，綠城本年度新開(kāi)工面積681萬(wàn)平方米，在建、代建項(xiàng)目108個(gè)，土地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積超過(guò)3500萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積超過(guò)2300萬(wàn)平方米。

　　11月18日，就在武漢萬(wàn)科發(fā)布公告，旗下在售5個(gè)樓盤(pán)共同推出優(yōu)惠聯(lián)動(dòng)，每周每樓盤(pán)各推出10套“一口價(jià)”特供房源、購(gòu)房即送11888元家電等促銷活動(dòng)之時(shí)，11月21日，綠城集團(tuán)卻宣布上調(diào)北京誠(chéng)園項(xiàng)目售價(jià)，每平方米價(jià)格漲幅超過(guò)了1000元。

　　“我們制定670億元的目標(biāo)時(shí)，并沒(méi)有預(yù)計(jì)到調(diào)控會(huì)出現(xiàn)幾輪，如果只有一輪的話，我們現(xiàn)在也能完成目標(biāo)。9-10月又開(kāi)始調(diào)控，如果我們降價(jià)，完成670億元也沒(méi)有問(wèn)題，但是沒(méi)有必要降價(jià)�！眽郯啬晗驎r(shí)代周報(bào)記者表示。

　　12月，綠城仍然在做最后沖刺，僅上海綠城玫瑰園12日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，不到兩個(gè)小時(shí)，就銷售了11套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的別墅，刷新了滬上又一個(gè)銷售紀(jì)錄。

　　“像我們這樣一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)，最大的困擾就是買(mǎi)地的錢(qián)永遠(yuǎn)不夠，我們?cè)?個(gè)月之前做過(guò)一個(gè)分析，萬(wàn)科用于他們業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的資金是大于等于1200億元，我們自有資金只有100億元左右，合作伙伴的錢(qián)不到100億元，全部的本錢(qián)大概200億元，我們現(xiàn)在用這樣一個(gè)本錢(qián)來(lái)支撐每年大于500億元的銷售收入，維系3000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這會(huì)變得非常累�！彼涡l(wèi)平直言。

　　宋衛(wèi)平無(wú)奈地表示，“確實(shí)我們?cè)谕度脒\(yùn)營(yíng)的資金上面與其他幾家比不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，差得太遠(yuǎn)了，前面幾名里面只有我們這一家是社會(huì)投資者加上我們自己，其他全都有比較好的國(guó)資背景。如果股東通過(guò)決議，增加兩三百億的買(mǎi)地錢(qián)，三年以后就能趕上萬(wàn)科，我們就少這兩三百億，一文錢(qián)難倒英雄漢，沒(méi)辦法�！�

　　雖然如此，宋衛(wèi)平并沒(méi)有放棄趕超萬(wàn)科的目標(biāo)，“我在小學(xué)的時(shí)候就從來(lái)沒(méi)有考過(guò)第二名，這是應(yīng)該有的志向，年齡越來(lái)越大以后，心態(tài)越來(lái)越好，我看到別人好，我向別人學(xué)�！�

　　與龍湖取長(zhǎng)補(bǔ)短

　　日前，綠城與龍湖地產(chǎn)在杭州西子湖畔召開(kāi)了“密室會(huì)議”，宋衛(wèi)平與龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍分別率領(lǐng)雙方高管團(tuán)隊(duì)悉數(shù)到場(chǎng)，雙方最后達(dá)成一致共識(shí)，每年召開(kāi)3-5天的聯(lián)席會(huì)議，互相學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和探討不足的地方。

　　對(duì)于雙方是否會(huì)有更深層次的合作，宋衛(wèi)平向時(shí)代周報(bào)記者予以否認(rèn)，“吳亞軍是一個(gè)非常好的合作伙伴，但我們合作的可能性不大，她也缺錢(qián)，我們也缺錢(qián)，我們有的優(yōu)勢(shì)他們有，他們有的優(yōu)勢(shì)我們也有�！�

　　但宋衛(wèi)平對(duì)吳亞軍絲毫不吝溢美之詞，幾年前，宋衛(wèi)平還專門(mén)帶了100多人，去重慶參觀龍湖地產(chǎn)的樓盤(pán)，這趟學(xué)習(xí)的費(fèi)用就花了60多萬(wàn)元。

　　“她的辦公室管理很多地方比我們做得好，企業(yè)文化三點(diǎn)給我印象很深，快樂(lè)的工作，金錢(qián)的自由，心靈的寧?kù)o。她是女老板，但具有男人氣魄，非常細(xì)膩，非常陽(yáng)光，心態(tài)非常好，人也非常大氣，信心非常堅(jiān)定�！彼涡l(wèi)平用了一連串的“非常”形容吳亞軍。

　　“我建議你們把我們公司股票拋售一部分，去買(mǎi)他們股票，只要有她在，他們股票應(yīng)該是不錯(cuò)的�！彼涡l(wèi)平調(diào)侃道。

　　但宋衛(wèi)平不服輸?shù)男愿袷冀K沒(méi)變，“包括龍湖在內(nèi)，我們最多是并列第一，我們不能容忍它成為第一�！�

　　100代建項(xiàng)目力爭(zhēng)沖千億

　　“有的時(shí)候回過(guò)頭來(lái)看，我們就靠那么點(diǎn)錢(qián)把企業(yè)做到這么大的規(guī)模，也不知道怎么做起來(lái)的，現(xiàn)在干脆去做無(wú)本生意算了，去做‘長(zhǎng)工’。如果做到1000億元，綠城中國(guó)賬面上的收益應(yīng)該有20億元左右�！彼涡l(wèi)平說(shuō)。

　　于是，綠城在今年9月份成立了綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，短短3個(gè)月，綠城建設(shè)商業(yè)代建簽約項(xiàng)目已達(dá)20多個(gè)，簽約總金額達(dá)500億元，總建筑面積337萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目分布浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等地。

　　宋衛(wèi)平毫不諱言，“富有富的做法，窮有窮的做法，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地或者是很少錢(qián)買(mǎi)地就想出這個(gè)辦法來(lái)，一方面是逼出來(lái)的，另一方面作為一個(gè)業(yè)者，希望能夠?yàn)楦嗳嗽旆孔樱珖?guó)比我們房子做得好的最多是一家、半家，不可能是兩家、三家，因?yàn)橛羞@個(gè)自信，所以我們認(rèn)為這塊地交給別人做不如交給我們做�！�

　　宋衛(wèi)平骨子里流露出的自信，甚至讓人覺(jué)得有些自負(fù)。所謂“半家”，指的是星河灣。宋衛(wèi)平認(rèn)為，黃文仔往往把實(shí)力押在個(gè)別一兩個(gè)項(xiàng)目上，三四年前，宋衛(wèi)平曾特意帶隊(duì)去星河灣學(xué)習(xí)精裝修。宋衛(wèi)平稱目前綠城的精裝修在個(gè)別方面，已經(jīng)超過(guò)或達(dá)到星河灣的水平。所謂“一家”，則是頻頻與綠城互動(dòng)的龍湖地產(chǎn)。

　　宋衛(wèi)平希望代建項(xiàng)目每年能夠以50-100個(gè)項(xiàng)目來(lái)維持或者增加，這樣5年之內(nèi)它的銷量會(huì)上1000億元，有可能做成銷售額最大的一個(gè)公司，并且超過(guò)綠城中國(guó)。

　　“所謂代建模式就是，我們跟合作伙伴有一個(gè)基本的銷售額溝通，幫它將公司的價(jià)值提升10%-20%，平均數(shù)15%，我們拿7%，對(duì)方享有8%，我有整個(gè)公司品牌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)方風(fēng)險(xiǎn)是買(mǎi)地的錢(qián)，兩家有共同的利益訴求。但我們做這個(gè)‘長(zhǎng)工’要替‘地主’考慮，要不然做完一單就沒(méi)有了。我們做代建項(xiàng)目比做綠城中國(guó)的項(xiàng)目還要用心，讓人家信賴我們。我們希望每個(gè)項(xiàng)目對(duì)銷售的貢獻(xiàn)率是在6億-8億元之間，三五年以后每個(gè)項(xiàng)目會(huì)達(dá)到10億元，100個(gè)項(xiàng)目就是1000 億元�！彼涡l(wèi)平對(duì)代建模式充滿了憧憬。

　　今年綠城最大的突破莫過(guò)于此，創(chuàng)建了一個(gè)新的發(fā)展模式，在不增加負(fù)債率的前提下，挖掘了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。沒(méi)錢(qián)的時(shí)候，可以用小的戰(zhàn)略合作伙伴的錢(qián)，用綠城的品牌去圈地，宋衛(wèi)平認(rèn)為，這個(gè)模式是很多公司學(xué)不了的。

　　錢(qián)很少的情況下綠城又會(huì)如何應(yīng)對(duì)呢？宋衛(wèi)平透露，綠城正在籌備房地產(chǎn)股權(quán)基金，預(yù)計(jì)明年半年度的時(shí)候可以公布，“去等待一個(gè)有錢(qián)的可能性”。

　　綠城自始至終沒(méi)有擺脫過(guò)負(fù)債率高企的詬病，而宋衛(wèi)平卻仍然堅(jiān)持自己的一套理論，對(duì)這種“指責(zé)”嗤之以鼻：“那套數(shù)據(jù)系統(tǒng)是一個(gè)方法論，是金融系統(tǒng)評(píng)估企業(yè)狀態(tài)的一個(gè)參數(shù)而已，它僅僅是一個(gè)指標(biāo)。我們土地儲(chǔ)備是什么，是資產(chǎn)還是負(fù)債？買(mǎi)地的錢(qián)是借來(lái)的，沖抵以后，土地有溢價(jià)，這是一個(gè)最簡(jiǎn)單的問(wèn)題。我負(fù)債 100億元，放了3年，土地已經(jīng)升值到了300億元，但負(fù)債表上還是負(fù)債100億元。這個(gè)賬怎么算？”

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