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險資有望成商業(yè)地產(chǎn)接盤手 李嘉誠還是最大贏家
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2010-12-9 9:34:45
蘭格鋼鐵 |
近日有消息稱，位于上海靜安寺地區(qū)的知名寫字樓“世紀商貿(mào)廣場”可能再次易主。
2008年5月，李嘉誠將世紀商貿(mào)廣場以44.38億元天價出售給了亞太置地(APL)，該筆交易創(chuàng)下了當年上海甲級寫字樓整體交易的歷史最高總價紀錄。持有該物業(yè)不到三年，亞太置地傳出拋盤信息，傳言太平洋保險或將以“原價”接盤。
太平洋相中世紀商貿(mào)廣場
世紀商貿(mào)廣場位于常熟路長樂路，鄰近五星級酒店希爾頓酒店，該區(qū)域附近有數(shù)個同類別的甲級寫字樓及大型購物商場，10分鐘的步行范圍可達多國領事館，如英國、德國等。周圍公交路線也較為發(fā)達，屬于上海一線級別的甲級寫字樓。
消息人士透露，世紀商貿(mào)廣場確實在洽談轉讓，亞太置地和保險公司目前已經(jīng)進入談判的實質(zhì)性階段，最終或以“離岸方式”(又稱“外外交易”，指交易雙方均注冊于境外，以曲線交易回避限外令)進行交易。
不過，對于此次交易，買賣雙方均尚未正式置評。“太平洋保險其實并不是第一個客戶。今年下半年，亞太置地就開始找下家了，曾經(jīng)接觸過海通證券，但幾個月后還是不了了之�！币晃恢槿耸糠Q，“但眼下與保險資金的接洽倒是十分順暢�！�
值得注意的是，今年9月份，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法》)下發(fā)，拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循安全性原則下投資不動產(chǎn)。隨后，各家保險公司在房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來。
今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。幾乎同時，泰康人壽在北京市的核心地段悄然拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項目。
險資或成房地產(chǎn)投資主流
早在2006年前后，各大保險公司就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團隊。畢竟相關壽險保單存續(xù)期可長達20年，需要有與之相匹配的長期投資。
“這個口子早晚得開，最后出來10%的上限，超出了業(yè)界預期，我們原以為只有5%~6%�！敝倭柯�(lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10%。
一份公開的研究數(shù)據(jù)報告認為，今年9月份“解禁”以來，預計約有4500億元保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。
“假如太平洋保險此次交易成功，該項案例或將成為險資進入上海房地產(chǎn)市場的一個重要節(jié)點�！笔⑹捞酵顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民稱。
對于世紀商貿(mào)廣場的交易而言，雖然亞太置地這樣的投資商希望達到8%以上的年租回報率，但保險公司要求可能會低得多，而該大廈目前的收租能力對于太平洋保險，則更是再理想不過了。
DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成稱，“保險資金進入商業(yè)房地產(chǎn)領域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項目體現(xiàn)其應有價值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時引導更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。目前，雖然險資入樓市尚處在前期籌備階段，但明年開始，保險資金或將成為大宗交易的主要買家。”
此外，根據(jù)DTZ戴德梁行研究分析，大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價格。但商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機構，更多看重長期租金的表現(xiàn)，而保險資金也會選擇長期持有等方式來進行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場在未來依然會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，不會出現(xiàn)大幅飆升。
李嘉誠還是最大贏家
早報記者了解到，此次交易亞太置地的報價仍然是44億元左右，該價格與其當初從李嘉誠手中的接盤價相差無幾，著實令人費解。究其緣由，業(yè)內(nèi)普遍認為，物業(yè)升值潛力的透支是此次亞太置地原價出售的主因。
“從目前的情況來看，我們可以暫時認定亞太置地的投資不太成功�！睂I(yè)人士分析，按照慣例，持有上海的高品質(zhì)甲級寫字樓幾年后，物業(yè)應該有大幅的升值。但為何目前雙方以原價商談買賣？原因是李嘉誠當年高位套現(xiàn)，使得該大廈的成交價已經(jīng)“扼到喉嚨口”。假設亞太置地當初投資的預期年租回報為8%，大廈即使全年滿租，租金水平也必須達到10元/平方米/天。近年上海靜安寺附近的新建甲級寫字樓包括越洋廣場、會德豐廣場、嘉里中心二期等，其無一不是高水平的甲級寫字樓，如此大面積的寫字樓集中供應，抑制了當?shù)刈饨鸬纳蠞q速度，所以該大廈的租金只是維持當年水平。但要維持100%的滿租狀況難度極高。所以，當初亞太置地將投資回報寄托于物業(yè)的升值前景，而事實證明物業(yè)升值早已被當初的高價交易所“透支”。
持有物業(yè)的3年里，亞太置地的最大收益就是相對穩(wěn)健的租金收益。不過，就上海的一線地段而言，靜安寺周邊的寫字樓租金水平雖然處于緩慢增長中，但難有大的突破。因而要滿足亞太置地高成本收購時所求的高租金預期則相當艱難。而這或許是亞太置地選擇此時拋盤的最大原因。
“另外一種收益，則是人民幣升值帶來的匯率收益�！标惲⒚穹Q。不過這筆收益頗顯“微薄”，因為人民幣升值呼聲由來已久，但是3年間，人民幣升值還不足3%。
世紀商貿(mào)廣場本是李嘉誠旗下“長和系”在上海開發(fā)的地標性寫字樓，起初由長實與和黃各持有50%權益。2005年11月，同屬李嘉誠旗下的和記港陸宣布斥資3億美元，向母公司長實及和黃收購世紀商貿(mào)廣場，作為長期投資及房產(chǎn)租賃的用途。
2008年5月，和記港陸發(fā)布公告稱，以相當于人民幣44.38億元的價格將長樂路上的世紀商貿(mào)廣場出售給亞太置地，預期收益估計約21億港元。折合單價來計算，世紀商貿(mào)廣場該筆成交均價約為45000元/平方米。而根據(jù)高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度上海甲級寫字樓平均售價在51000元/平方米左右。當時上海多家媒體報道稱，投資超人李嘉誠或許失算了。以世紀商貿(mào)廣場所處的位置來看，其單價明顯低于市場售價。不過現(xiàn)在看來，選在2008年下半年金融危機爆發(fā)之前拋盤，李嘉誠還是最大的贏家。(東方早報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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