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避開市場(chǎng)冰點(diǎn) 杭州樓市走入開盤慢車道
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-8-18 9:28:45
蘭格鋼鐵 |
開還是不開？等還是不等？2011年，許多開發(fā)商都為了這原本不該成為問題的問題，大傷腦筋。
在客戶稀缺、競(jìng)爭(zhēng)慘烈的大背景下，有的樓盤先下手為強(qiáng)，開了再說。也有一些樓盤相當(dāng)謹(jǐn)慎，一再推遲開盤日期，決策艱難。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年確定延期推盤的樓盤，至少有20多個(gè)，其中不乏一些深受市場(chǎng)關(guān)注的新盤。調(diào)控大背景下，開發(fā)商怎一個(gè)“糾結(jié)”了得。
不少樓盤延期推出
延期開盤已經(jīng)不是少數(shù)開發(fā)商的行為。記者了解到，僅下沙就有3個(gè)樓盤延期開盤。
位于江東大橋(錢江九橋)畔的僑福一品高爾夫，目前五星級(jí)酒店的樁基已經(jīng)完成，住宅地下室也基本完工。按照這一施工進(jìn)度，開發(fā)商馬上就能拿到樓盤預(yù)售證，從而正式開盤銷售。不過銷售人員表示，開盤時(shí)間至少要等到10月份才能確定。說到項(xiàng)目本身，負(fù)責(zé)人更是三緘其口。他表示市場(chǎng)變化時(shí)，開發(fā)商肯定會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。很多東西都還沒有最終敲定，都還有變化，這個(gè)時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)品說得過多，對(duì)開盤時(shí)間說得過多，那就是對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者的不尊重。
位于金沙湖板塊的御觀邸項(xiàng)目，此前曾向外界透露，項(xiàng)目有可能于8月份開盤。但是最近開發(fā)商卻表示，很有可能今年就不開了，這當(dāng)中自然有其原委。
另一個(gè)樓盤的開發(fā)商是去年首次進(jìn)入下沙的外來(lái)地產(chǎn)大鱷，這個(gè)項(xiàng)目原本的策略是拿地一年內(nèi)快速銷售，按照計(jì)劃，樓盤將在不久后開盤。不過最近該樓盤開發(fā)商的對(duì)外宣傳口徑是：開盤節(jié)點(diǎn)未定。
此外，城東新城某大盤，也讓意向客戶等得有點(diǎn)急了。這個(gè)樓盤最早對(duì)外宣稱5月份就將首次開盤，后來(lái)推到6月份，之后到7月份，最后一次對(duì)外宣布稱說是要到8月份以后，可是馬上就到8月底了還不見動(dòng)靜。從目前的狀況來(lái)看，這個(gè)樓盤的開盤時(shí)間至少要到9月份以后。
而在城北，之前7月底就確定要開盤的中國(guó)鐵建城，目前也將開盤時(shí)間初定8月底。
市場(chǎng)遇冷不敢輕開
在樓市火爆的時(shí)候，此行為很容易被定性為“捂盤惜售”，是要遭到房管局處罰的。不過現(xiàn)在這種行情，“捂盤惜售”的可能性不大。
開發(fā)商為何要延期開盤？開發(fā)商對(duì)此給出了各種各樣的理由，比如工程節(jié)點(diǎn)趕不上，規(guī)劃不斷調(diào)整，售樓處還沒有建好，樣板房還沒有做出來(lái)……事實(shí)上，以上這些并非是主要原因。
“世道不好啊!”一業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破。
“主要是蓄不起客，沒有一定的客戶保證，沒法開盤�！绷硪婚_發(fā)商說得更具體。
一位浸淫樓市多年、自己也購(gòu)買過多套房產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士慨嘆，之前無(wú)論在什么場(chǎng)合，茶余飯后，買房都是最為熱門的話題，但現(xiàn)在，買房似乎連提都很少有人提起，甚至連他自己都提不起興趣來(lái)。
“房子之所以有那么多人關(guān)心，是因?yàn)樗纳殿A(yù)期被刻意突出了�，F(xiàn)在，認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)一定會(huì)漲的人已是寥寥無(wú)幾，也就是升值預(yù)期被打破，大家也就不像以往那樣關(guān)注了�！彼f。
如何定價(jià)面臨大考
世道不好，如何定價(jià)才能吸引意向客戶下單，同時(shí)又能獲取企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，確實(shí)沒那么容易。
對(duì)此，一位品牌開發(fā)商表示，如果企業(yè)資金充足，把樓盤特別是首開樓盤的價(jià)格定得低一點(diǎn)，甚至低于成本價(jià)，這都是可行的，沒有任何人規(guī)定開發(fā)樓盤就一定要賺錢。既然是做買賣，行情好的時(shí)候賺錢，不好的時(shí)候虧錢，這很正常。但是價(jià)格定得太低，就不可避免會(huì)產(chǎn)生問題。一來(lái)會(huì)對(duì)同類區(qū)域的其他在售樓盤價(jià)格產(chǎn)生影響，二來(lái)也有可能跟自己的同類在售樓盤打架，造成意向客戶流失。更為關(guān)鍵的是，品牌樓盤的一舉一動(dòng)，往往會(huì)對(duì)樓市起到意想不到的引導(dǎo)作用，就比如2008年的萬(wàn)科。所以越是品牌開發(fā)商，定價(jià)的時(shí)候就越顯得謹(jǐn)慎。
他同時(shí)還認(rèn)為，一個(gè)樓盤尤其是大盤要成功，并不是第一批賣得好就行了，而是要有持續(xù)的熱銷效應(yīng)。比如首期賣掉90%，二期70%，三期50%，可以稱得上成功，首期賣掉100%，二期三期賣掉20%，那就算不上成功。所以樓盤定價(jià)，要考慮到不同時(shí)期進(jìn)場(chǎng)的不同購(gòu)房者的需求。而事實(shí)上，一些曾經(jīng)熱銷的樓盤，后期銷售卻后勁不足，這樣的現(xiàn)象在杭州樓市中并不少見。
值得一提的是，杭州前段時(shí)間叫�！按娴帧被顒�(dòng)，也讓不少開發(fā)商措手不及，使得他們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷的難度更大。其實(shí)從效果上說，存抵可以很好地甄別有效客戶，開發(fā)商可以了解有效客戶的人數(shù)，最終確定價(jià)格，這就不難理解此前多數(shù)開發(fā)商都會(huì)樂此不疲地采用這一手段。如今，這種手段被取消，開發(fā)商就只能嘗試新的營(yíng)銷模式與銷售技巧。只不過短期內(nèi)要想找出一種理想的替代手段，這個(gè)確實(shí)很難，開發(fā)商延遲推盤也就在情理之中了。
期待以時(shí)間換空間
延期開盤過程中，開發(fā)商的等待也是焦慮的。因?yàn)樵谶@過程中，不得不面臨客戶不斷流失的現(xiàn)實(shí)，這是他們不愿看到的。
一位開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在的購(gòu)房者都相當(dāng)理性。一個(gè)區(qū)域差不多時(shí)間有幾個(gè)樓盤開盤，他們會(huì)去所有的樓盤登記，參加所有樓盤的活動(dòng)，甚至付意向金。等到價(jià)格開出后再進(jìn)行比較，對(duì)價(jià)格滿意就下單，不滿意的話也沒關(guān)系，反正可以隨時(shí)拿回意向金。
“所以很多新盤雖然登記的意向客戶不少，但許多都不是'專情’的，如果同類型樓盤開得比你早，價(jià)格又比較實(shí)惠，那你的意向客戶就會(huì)流失到別人的樓盤里去。現(xiàn)在買房的都是剛需，買一個(gè)少一個(gè)�！币晃怀菛|的開發(fā)商表示，“對(duì)于我們這樣的大盤來(lái)說，大的浪潮沒來(lái)，總是不敢輕舉妄動(dòng)�！�
所以，當(dāng)人們對(duì)房子的興趣不再那么濃厚、客戶不再那么好伺候之時(shí)，避開市場(chǎng)冰點(diǎn)，將籌碼壓在明年調(diào)控放松、樓市回暖上面，就成為許多開發(fā)商的選擇�！艾F(xiàn)在如果資金不緊張，還是不要輕舉妄動(dòng)好。”一位開發(fā)商表示，雖然延期開盤可能會(huì)增加不少資金成本，但以時(shí)間換空間，如果賭成功了，那也是不錯(cuò)的選擇。
庫(kù)存新高令人心驚
最近這段時(shí)間，樓市也不乏銷售不錯(cuò)的樓盤。比如丁橋的昆侖天籟、城北的麗晶灣和華盛達(dá)閱城等，雖然它們很多成交數(shù)據(jù)還沒有出爐，但從開發(fā)商提供的預(yù)定數(shù)據(jù)來(lái)看，似乎走得不錯(cuò)。
但從整個(gè)杭州主城區(qū)的情況來(lái)看，樓市明顯已經(jīng)處于供過于求的狀況。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月4日，杭州主城區(qū)的可售房源已經(jīng)突破了3萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到了30066套。此后，連續(xù)五天，杭州主城區(qū)可售房源總庫(kù)存量都繼續(xù)維持在3萬(wàn)套以上。截至8月16日晚，主城區(qū)可售房源已經(jīng)達(dá)到32945套，如果算上蕭山、余杭，以及建德、富陽(yáng)、臨安、桐廬、淳安等縣市，杭州的總可售房源已經(jīng)達(dá)到66373套。
與之對(duì)應(yīng)的是，截至16日晚，8月份杭州主城區(qū)沒有一天成交量超過100套，日均成交不到45套，按照這樣的速度，原有庫(kù)存對(duì)開發(fā)商的壓力可想而知。
這種壓力也已經(jīng)在市場(chǎng)上有所體現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月中旬以來(lái)，連續(xù)3個(gè)周末，杭州主城區(qū)新開樓盤數(shù)目都僅有2個(gè)。比如7月18日-24日，三墩樓盤金地自在城和西溪樓盤華元愛丁郡開盤；7月25日—31日，周末開盤的只有下沙的保利江語(yǔ)海，以及臨平的綠城玉園；7月31日—8月6日這一周，主城區(qū)開盤樓盤僅建工麗晶灣；而8月7日—8月13日，主城區(qū)開盤樓盤也僅有丁橋的昆侖天籟和三墩的金地自在城2個(gè)。很明顯，雖然有盡快開盤、盡快回籠資金的要求，但開發(fā)商們的舉動(dòng)，已經(jīng)越來(lái)越慎重。
“遲降不如早降，降了就要降到位�！币晃婚_發(fā)商表示，如果開盤以后賣得不好，或者開盤后賣得很好，但有樓盤開得比你還要低，那么你就很被動(dòng)，樓盤僵在那里，就很難動(dòng)了。與其如此，還不如不要輕舉妄動(dòng)。
(今日早報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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