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上海高端房產(chǎn)初現(xiàn)泡沫 前5月成交僅占存量?jī)沙?/span>
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-6-3 9:13:00
蘭格鋼鐵 |
每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海
在房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間仍無(wú)松動(dòng)跡象的情況下，房產(chǎn)稅向全國(guó)推廣的呼聲又起。各地樓市成交紛紛回落，尤其是一線城市，房產(chǎn)市場(chǎng)正向“深水區(qū)”行進(jìn)。
當(dāng)然，一場(chǎng)調(diào)控或許會(huì)讓不少開(kāi)發(fā)商吃盡苦頭，如果成交繼續(xù)低迷，降價(jià)也將成為不少開(kāi)發(fā)商的必然選擇。但不可否認(rèn)的是，不論市場(chǎng)是順境逆境，那些真正具有價(jià)值的房產(chǎn)依然是投資者尋求資產(chǎn)保值增值的重要選擇。大浪淘沙始見(jiàn)金，市場(chǎng)最終會(huì)淘汰一些泡沫化的東西，回歸真正的價(jià)值房產(chǎn)。而在泡沫破裂之前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》希望以自身對(duì)樓市的深入調(diào)查與研究，發(fā)出預(yù)警，以供讀者參考。
當(dāng)北京的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院以30萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新北京樓市紀(jì)錄時(shí)，上海的豪宅正陷入一場(chǎng)尷尬中。根據(jù)新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，目前上海單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)有78個(gè)，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目超過(guò)34個(gè)，而上海樓市在售樓盤(pán)總數(shù)不到500個(gè)，豪宅供應(yīng)比例已由2009年的不足5%，猛增至目前的15%。過(guò)去一周，上海新上市的33個(gè)樓盤(pán)中，有11個(gè)是總價(jià)千萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目。
供應(yīng)增多，但上海的豪宅市場(chǎng)目前卻有些冷。中房信的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的高端住宅項(xiàng)目總成交量?jī)H為23萬(wàn)平方米，而目前這類房源市場(chǎng)存量面積卻超過(guò)115萬(wàn)平方米。
巨大的潛在供應(yīng)和緩慢的銷售速度形成強(qiáng)烈的反差，上海的豪宅市場(chǎng)或?qū)⑾萑肱菽C(jī)。
著名房地產(chǎn)投資人蔡為民說(shuō)，在部分購(gòu)房者失去購(gòu)買(mǎi)資格的情況下，上海豪宅熱即將開(kāi)始退潮，而那些價(jià)格虛高的產(chǎn)品將首先擱淺，未來(lái)極有可能在豪宅市場(chǎng)上首先出現(xiàn)大量“爛尾樓”。
豪宅份額猛增
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市建設(shè)和交通委員會(huì)獲取的項(xiàng)目建設(shè)信息顯示，上海去年新開(kāi)工的80多個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，有至少37個(gè)明確將推出5層樓(含5層)以下的低層項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。其中，已有一部分作為別墅或大平層推向市場(chǎng)，銷售單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)高達(dá)千萬(wàn)元以上。
如去年年初報(bào)批的綠城·玉蘭花園，百度樂(lè)居顯示其總價(jià)高達(dá)1500萬(wàn)~2000萬(wàn)元/套，網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價(jià)為43500~79700元/平方米。目前尚未銷售的綠寶園七期項(xiàng)目，前期的獨(dú)棟別墅網(wǎng)上參考價(jià)格已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米，且只有1套可買(mǎi)。
除了已經(jīng)上市的樓盤(pán)外，2009年成交的部分地王地塊，也被認(rèn)為將售出高價(jià)。
被中海地產(chǎn)以70億元拿下的長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，每平方米的樓板價(jià)超過(guò)26000元。建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，該項(xiàng)目的投資預(yù)算高達(dá)122.9億元，每平方米的建設(shè)投入至少達(dá)2.82萬(wàn)元。該樓盤(pán)目前申報(bào)的建筑形態(tài)主要是三層樓的聯(lián)排和疊拼別墅，周邊的公寓目前網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價(jià)格最低為3萬(wàn)元/平方米。
中國(guó)建筑(3.63,0.00,0.00%)控股的另一開(kāi)發(fā)商中建股份在新江灣C6的項(xiàng)目每平方米的建設(shè)投入成本接近3萬(wàn)元，項(xiàng)目的主體建筑形式同樣是2~3層的低層住宅。在該區(qū)域，仁恒怡庭的6層復(fù)式公寓網(wǎng)上參考最低價(jià)是5.3萬(wàn)元/平方米。
上述項(xiàng)目?jī)H是保守估計(jì)，樓板價(jià)超過(guò)14000元/平方米的迪斯尼周邊川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊等高價(jià)地王，以及位于閘北中環(huán)內(nèi)和新江灣地區(qū)的高價(jià)高層公寓，并不在記者統(tǒng)計(jì)的豪宅產(chǎn)品范圍內(nèi)。即便如此，上海的豪宅項(xiàng)目依然供應(yīng)過(guò)量，目前在售的80個(gè)單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)中，可售房源總量超過(guò)115萬(wàn)平方米，而去年新開(kāi)工的有150萬(wàn)平方米。此外，上海目前計(jì)劃推出大量可以建造豪宅的優(yōu)質(zhì)宅地，將進(jìn)一步增加上海高端住宅的供應(yīng)量。
就在5月26日，上海剛推介了淀山湖新城15幅中低密度住宅與商業(yè)地塊共1792.15畝，其中濱湖區(qū)內(nèi)所包含的7幅中低密度宅地中，有多幅地塊的容積率只有0.7。與此同時(shí)，上海還在今年推出已經(jīng)絕跡6年多的市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)頂級(jí)住宅地塊。
高毛利誘惑“人造”豪宅
巨大的產(chǎn)品供應(yīng)量，令市場(chǎng)對(duì)豪宅泡沫可能破裂的趨勢(shì)產(chǎn)生了憂慮。與此同時(shí)，“豪宅”的門(mén)檻也在降低。
此前，擁有良好的自然生態(tài)景觀，或絕佳的地段優(yōu)勢(shì)，才能被稱為豪宅，但目前已經(jīng)上市和即將上市的相當(dāng)部分豪宅，既無(wú)地段優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有極度稀缺的自然景觀，僅靠戶型大、單價(jià)高就稱為豪宅項(xiàng)目。
如綠城·玉蘭花園，所在的唐鎮(zhèn)板塊所屬的川沙地區(qū)，是上海的大型居住基地之一，有大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。同板塊的畢加索小鎮(zhèn)5月21日開(kāi)盤(pán)推出的房源售價(jià)不過(guò)2.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)僅160萬(wàn)~210萬(wàn)元；周邊的保利御樽苑136平方米的三房更多面向改善型客戶，目前的銷售價(jià)格約2.75萬(wàn)元/平方米。
更有代表性的是過(guò)去一年有大量豪宅集中上市的上海新江灣板塊，此前也是普通商品住宅集中的板塊。2009年，該區(qū)域還被上海市政府明確列為經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域，而現(xiàn)在這一區(qū)域的房源總價(jià)大多超過(guò)1000萬(wàn)元，已成為豪宅集中板塊。
根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目信息，上海的大部分大型居住區(qū)，如浦東康橋、青浦徐涇等目前都有豪宅產(chǎn)品計(jì)劃推出。
開(kāi)發(fā)商大量造豪宅，背后是對(duì)高毛利的追求。以綠城·玉蘭花園為例，項(xiàng)目地塊于2009年以每平方米19000元的樓板價(jià)拍得，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)信息，玉蘭花園在售的4層樓住宅中，5657平方米的4層樓總造價(jià)是834.19萬(wàn)元，折合每平方米的造價(jià)是1474.61元/平方米，每平方米總投資為20586.49元。雖然成本不低，但玉蘭花園已經(jīng)成交的17套房源均價(jià)達(dá)46101元/平方米，仍然有較大的毛利空間。
上海市建設(shè)和交通網(wǎng)顯示，同一區(qū)域項(xiàng)目扣除土地成本外，普通住宅和豪宅的建造成本差距并不大。記者曾向綠城·玉蘭花園的開(kāi)發(fā)公司——上海綠順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)出采訪函詢問(wèn)項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)，但并未收到回復(fù)。
豪宅泡沫或率先破滅
和目前已經(jīng)禁止的別墅用地不同，上海郊區(qū)可以用于大規(guī)模建設(shè)大平層，以及包含公寓、別墅的混合型住宅用地很多，不存在稀缺的問(wèn)題。一些豪宅開(kāi)發(fā)商大面積在上海郊區(qū)采用創(chuàng)新手法建豪宅，會(huì)引起其他開(kāi)發(fā)商的跟風(fēng)，導(dǎo)致大平層類型產(chǎn)品的泛濫。
上海市建設(shè)和交通委員會(huì)公布的去年新開(kāi)工項(xiàng)目的調(diào)查結(jié)果也反映，類似產(chǎn)品的確很容易被跟風(fēng)復(fù)制，進(jìn)而形成產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，在沒(méi)有景觀優(yōu)勢(shì)或者地段優(yōu)勢(shì)的區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，目前開(kāi)發(fā)商更多依靠的是自己的產(chǎn)品營(yíng)造能力，但由于產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)很容易被模仿，大量雷同的產(chǎn)品存在就可能形成惡性的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。
純粹以產(chǎn)品創(chuàng)新在普通住宅聚集區(qū)大面積“人造”豪宅的做法，截至目前尚沒(méi)有完全被市場(chǎng)接受。以綠城·玉蘭花園為例，網(wǎng)上參考價(jià)達(dá)到43500—79700元/平方米，比周邊的普通住宅價(jià)格高出一倍多，但中房信的統(tǒng)計(jì)顯示，該樓盤(pán)5月成交的17套房源，均價(jià)只有46101元/平方米，與網(wǎng)上參考價(jià)格的均值有很大差距。綠城中國(guó)5月公司簡(jiǎn)訊稱，綠城·玉蘭花園的“官邸平層”4月份銷售率僅為37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于綠城當(dāng)月平均51%的開(kāi)盤(pán)去化率。
另外一家網(wǎng)上參考價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的“人造”豪宅，成交均價(jià)甚至沒(méi)有超過(guò)35000元/平方米。上述樓盤(pán)的成交價(jià)格和網(wǎng)上參考價(jià)格的差距表明，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷有著明顯的差距。
在此背景下，同行大規(guī)模的跟風(fēng)模仿所產(chǎn)生的豪宅產(chǎn)品過(guò)剩危險(xiǎn)將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
蔡為民回憶，在臺(tái)灣樓市高度景氣的時(shí)候，也曾有過(guò)類似大陸這樣的大面積開(kāi)發(fā)豪宅現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)由于市場(chǎng)對(duì)豪宅需求的大量上升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大面積增加高端住宅的開(kāi)發(fā)量，以追求高額的利潤(rùn)。
但是，在臺(tái)灣樓市泡沫破滅的時(shí)候，率先擱置的正是那些盲目跟進(jìn)開(kāi)發(fā)的豪宅項(xiàng)目。特別是那些景觀、地段、產(chǎn)品都沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。其中一些項(xiàng)目和周邊的普通住宅相比價(jià)格差距較大，即使降價(jià)也有可能繼續(xù)賣(mài)不動(dòng)，而另一些豪宅在降價(jià)之后和普通商品住宅價(jià)格接近，最終得以“逃生”。
事實(shí)上，目前上海的豪宅銷售情況并不好。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，和普通住宅相比，上海豪宅的銷售情況要差很多。來(lái)自中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海成交價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目中，只有40個(gè)左右截至5月22日有銷售，而其中絕大部分的項(xiàng)目銷售套數(shù)不超過(guò)30套，銷售套數(shù)僅有個(gè)位數(shù)的占了大多數(shù)。德佑房產(chǎn)研究主任陸騎麟說(shuō)，即使是價(jià)格變動(dòng)更加靈活的二手豪宅市場(chǎng)，目前的成交情況也很差，業(yè)主往往需要作出10%左右的價(jià)格讓步，購(gòu)房者才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認(rèn)為，如果盲目開(kāi)發(fā)豪宅，發(fā)生豪宅泡沫的可能性是存在的。(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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