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溫州炒房團(tuán)“封殺”李嘉誠和記黃埔 稱被其下套
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-5-31 9:42:19
蘭格鋼鐵 |
溫州炒房團(tuán)聲稱被和記黃埔“下套”了，和記黃埔名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預(yù)售合同》成文文本，實(shí)際上用補(bǔ)充條款改變了主要條款內(nèi)容。并稱，在他們所處的炒房團(tuán)圈子里，和黃已經(jīng)被下了“封殺令”。
直到3個(gè)月前，胡佳(化名)還不相信，會(huì)有開發(fā)商敢給溫州炒房團(tuán)“下套”。
在胡佳心中，炒房團(tuán)和開發(fā)商是“一根繩上的螞蚱”。無論樓市風(fēng)向如何，溫州炒房團(tuán)總是開發(fā)商的“座上賓”，開發(fā)商困難時(shí)，炒房團(tuán)也總會(huì)挺身而出。
溫州炒房團(tuán)雖然名聲不佳，“也有非常義氣的一面�！焙迅嬖V《瞭望東方周刊》，2008年金融危機(jī)的時(shí)候，炒房團(tuán)曾幫助上�！坝浜劳ァ倍冗^難關(guān)。
御翠豪庭的開發(fā)商是李嘉誠麾下的和記黃埔。資料顯示，御翠豪庭的項(xiàng)目公司和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和記黃埔與其“大哥”長江實(shí)業(yè)分別間接擁有50%的權(quán)益。
2008年6月，溫州炒房團(tuán)來到御翠豪庭，“當(dāng)時(shí)買房的80%到90%都是溫州人�！焙岩惨淮魏炏铝�3套房產(chǎn)。
此后不久，胡佳就面臨著金融危機(jī)和樓市調(diào)控的雙重壓力�！般y行貸款批不下來，溫州的生意又現(xiàn)金流不足�！焙颜f，這種情況下，炒房團(tuán)一般會(huì)提出退房。
為此，“和黃特意派人到溫州請(qǐng)我們吃飯，這人自稱香港人，銷售部門最大的領(lǐng)導(dǎo)，和黃上海公司，只有2個(gè)人職位比他高�！焙颜f，這位高層只肯告知自己的英文名，讓她有所不滿。
但隨后的對(duì)話卻讓她很滿意，“他說我們銀行貸款還沒下來也不要緊，可以延遲付款，只要不退房，在交房前把房款繳清就可以了�！�
由于價(jià)格比之前低很多，胡佳和同伴們接受了和黃的建議，“也是被和黃的誠意感動(dòng)，愿意共度難關(guān)。”
公開資料顯示，2008年1月1日到6月5日，御翠豪庭售出的128套房源，均價(jià)已接近每平方米4.5萬元。而2008年6月又新推一批房源，成交均價(jià)卻只有每平方米33806元。
2008年8月，銀行貸款到賬，“退房危機(jī)”就此消弭，2009年9月，御翠豪庭交房。
不料，2011年初，胡佳卻收到了和黃的民事起訴狀，要求她支付100多萬元的違約金，理由是她當(dāng)年在付款時(shí)間上“違約”。
一百多業(yè)主遭遇索賠
胡佳覺得，和黃很可能早就設(shè)下“套”，證據(jù)就在當(dāng)年的《商品房預(yù)售合同》里。
胡佳購買了御翠豪庭3套住宅，但三份合同中，付款時(shí)間最短的只有6天，按照目前中國房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀，7天就完成申請(qǐng)貸款、銀行審核、銀行放貸等一系列流程，幾乎是不可能完成的任務(wù)。
“其中一份合同，我是24號(hào)簽的，但合同23號(hào)就已經(jīng)生效了，也就是說，在簽約這天我就違約了，因?yàn)?3號(hào)就要交首付款。”胡佳說。她當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場就提出了疑問，“但所有銷售員都說沒有關(guān)系，不會(huì)追究我責(zé)任的�！�
2010年12月24日，和黃卻突然給胡佳寄來了一份結(jié)賬單。其中雖然寫明2008年8月已經(jīng)交納了全部房款，但卻多出了一項(xiàng)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，即違約金。
“銷售員告訴我，那是公司法務(wù)部做的事情，不用理他，你自己看看合同，只要交了房，就不存在追究違約金了。以后看到是法務(wù)部的號(hào)碼，電話都不用接�！焙颜f。各個(gè)房產(chǎn)公司的銷售人員普遍和炒房團(tuán)保持著長期的聯(lián)系�！耙挥行卤P，就會(huì)打電話給我們推薦�！�
“開發(fā)商指定銀行辦理貸款是中國買房的慣例。特別是炒房團(tuán)買房子的時(shí)候，開發(fā)商都要負(fù)責(zé)搞定銀行。以往也遇到過貸款被耽誤的事情，但從來沒有開發(fā)商找過我們麻煩�！焙颜f，但她沒有安心多久，律師信和民事起訴狀接踵而至。此時(shí)，她才真正意識(shí)到事情的嚴(yán)重性。
2011年2月到4月，御翠豪庭的業(yè)主自發(fā)舉行了3次會(huì)議。出席人次分別為60多人、40多人、40多人。同為御翠豪庭業(yè)主的葛曉丹(化名)告訴《瞭望東方周刊》，“就和黃追討違約金一事，以電話、短信形式聯(lián)絡(luò)過的業(yè)主有100多個(gè)�！�
“幾乎所有業(yè)主都給當(dāng)初的銷售員打過電話，得到的答復(fù)都是不用理會(huì)，還有的銷售員直接就說法務(wù)部腦子有毛病，他們還會(huì)跟公司投訴。”葛曉丹告訴《瞭望東方周刊》。
“高手”對(duì)決
葛曉丹也是溫州人，有多年炒房經(jīng)歷，并自有一套維權(quán)套路。
接到“結(jié)賬單”后，葛曉丹第一時(shí)間找到了當(dāng)年買房時(shí)負(fù)責(zé)與她聯(lián)系的和黃銷售人員。并且將對(duì)話過程錄音以作為證據(jù)。
在葛曉丹提供給《瞭望東方周刊》的這份錄音資料中，這位銷售人員目前仍在和黃公司任職。
這段錄音中，葛曉丹步步為營。先是提出：“我們當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候貸款的時(shí)間期限也是跟你們業(yè)務(wù)員溝通過的。我從開始收到第一封信就打電話給你了，你那時(shí)候說沒事沒事�！�
獲得銷售人員的回復(fù)：“我當(dāng)時(shí)也是請(qǐng)示過領(lǐng)導(dǎo)以后才給的答復(fù)，不是瞎講的。”
進(jìn)而又讓該銷售人員承認(rèn)購房時(shí)“客戶問稍微拖一點(diǎn)時(shí)間滯納金會(huì)不會(huì)真的付啊之類的。當(dāng)時(shí)肯定也是問過領(lǐng)導(dǎo)，他們肯定是說應(yīng)該沒問題吧”�！八拇饛�(fù)是說應(yīng)該不會(huì)付吧。我們也沒想到香港這邊看滯納金滯納出來一個(gè)多億，上海這邊沒有一個(gè)總經(jīng)理能簽字確認(rèn)免掉這一部分錢。所以香港這邊一直在追討這筆錢�！�
在葛曉丹看來，這份錄音將是她的“殺手锏”。
但與和黃相比，她的“道行”還是太淺。
因?yàn)楫?dāng)初的合同補(bǔ)充條款第二十二條中，就寫明“未經(jīng)甲方書面授權(quán)，甲方雇傭的任何人員(包括銷售人員)所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件均屬無效�！�
“和黃一開始就防了我們這一手�！庇浜劳チ硪幻麡I(yè)主劉熙載(化名)告訴《瞭望東方周刊》，在她多年的置業(yè)生涯中，這樣的條款還是第一次遇到�！罢l買房子不是跟銷售員打交道，沒有人會(huì)說，我要買房子，把你們總經(jīng)理叫來，何況就算總經(jīng)理來寫個(gè)承諾書，現(xiàn)在也沒用，因?yàn)闆]有公司的書面授權(quán)，任何人說話都不算�！�
要不要同情炒房團(tuán)
理直氣壯，掩飾不住劉熙載心頭忐忑。就算當(dāng)初的合同存在那么多的不合理，可誰叫他在合同上簽字呢？“業(yè)主中間還傳說，100多戶業(yè)主，和黃要一批一批慢慢告，一次都告了，怕引起群體性事件。還有人說，有人告訴法官，和黃告的都是炒房團(tuán)，不值得同情�！�
第一批被和黃民事起訴的業(yè)主有11人，其中8個(gè)是溫州人。
劉熙載向《瞭望東方周刊》展示了自己當(dāng)年所簽下的合同。其中，合同簽署日期為2008年6月20日，但附件中要求首期房款須于2008年6月13日繳付，房款余額須于2008年6月27日或以前全部付清。
但實(shí)際上，劉熙載由建設(shè)銀行放款的二期樓款直到8月27日才付清，整整晚了2個(gè)月。
因?yàn)樾奶�，在長寧區(qū)法院發(fā)出訴前調(diào)解通知后，2011年3月10日至16日，多名業(yè)主前往法庭調(diào)解，“和黃的態(tài)度非常強(qiáng)硬，接受調(diào)解就打85折，不然就打官司�！�
2011年4月11日，包括葛曉丹、劉熙載在內(nèi)的10多名業(yè)主前往和黃上海公司所在地要求當(dāng)面溝通此事。在按要求留下聯(lián)系方式后，卻在幾天后被告知和黃公司不會(huì)做出回應(yīng)。
5月24日，本刊記者與上海和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司聯(lián)系采訪事宜，但至截稿之日尚未得到回復(fù)。
實(shí)際上，和黃的霸氣遠(yuǎn)不止于此。
2007年的《上海證券報(bào)》曾報(bào)道，和記黃埔地產(chǎn)上海御翠豪庭捂地多年獲利10倍。報(bào)道稱，和記黃埔于2001年9月以3.9億元人民幣的價(jià)格從古北集團(tuán)手中購得御翠豪庭所在的古北新區(qū)1區(qū)14號(hào)地塊，按照整個(gè)項(xiàng)目約18萬平方米的建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)每平方米為2167元。
2007年8月御翠豪庭首批房源推出時(shí)，售價(jià)為每平方米3萬元到3.5萬元，這也創(chuàng)造了古北地區(qū)房價(jià)的新高，4個(gè)月多前，與御翠豪庭一路之隔的倫敦廣場推出房源時(shí)，售價(jià)還只有2.3萬元到2.6萬元。
短短7年，御翠豪庭的房價(jià)已是樓板價(jià)的約12倍，銷售額也是地價(jià)的約12倍。當(dāng)時(shí)，御翠豪庭還因有“捂盤”嫌疑而受到業(yè)內(nèi)指責(zé)。
“和記黃埔在明知買方貸款購房的情況下，仍約定了如此苛刻的付款條件，并且在補(bǔ)充協(xié)議中約定了逾期付款的違約責(zé)任，有利用強(qiáng)勢地位迫使買房者接受該條款之嫌�！鄙虾ＨA榮律師事務(wù)所律師許峰告訴《瞭望東方周刊》，購房時(shí)，銀行貸款一般為開發(fā)商指定，銷售人員也告訴客戶超過上述付款時(shí)間公司不會(huì)追求責(zé)任。“銷售人員說這些話的時(shí)候，應(yīng)該是代表和記黃埔的，銷售人員的安慰使非法律專業(yè)人士的購房者有理由合理相信他們說的話是真的。”
霸氣外露的補(bǔ)充條款
補(bǔ)充條款深有講究。
第十四條：“如甲方在預(yù)售合同約定的乙方有權(quán)解除合同之日起十五日內(nèi)未收到乙方發(fā)出的書面解除合同通知，則視為乙方放棄解除合同及退房的權(quán)利，乙方同意繼續(xù)履行預(yù)售合同�！钡诘谒臈l中，甲方有權(quán)選擇解除合同或者繼續(xù)履行合同的時(shí)限是兩年之內(nèi)，這也是顯失公平的，許峰說。
北京世紀(jì)律師事務(wù)所律師張鐵雁告訴《瞭望東方周刊》，在這份購房合同中，補(bǔ)充條款大多具有“霸王內(nèi)容”，如購房者逾期付款，自違約之日起就要向開發(fā)商支付逾期應(yīng)付款額每日萬分之三的違約金，而開發(fā)商逾期交房，還要超過90天后才向購房者支付違約金，支付的金額僅為已付款額每日萬分之一。
而在合同正文中，開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)平面布局，且不能按要求恢復(fù)的，開發(fā)商向乙方支付違約金處填寫的是總房價(jià)款的“0%”。
開發(fā)商交付房屋有質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)賠償?shù)臄?shù)額也是修復(fù)費(fèi)的“0”倍。
張鐵雁說，和黃的《商品房預(yù)售合同》文本，名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預(yù)售合同》成文文本，但實(shí)際上用補(bǔ)充條款將主要合同條款內(nèi)容全部改變。
在劉熙載的合同補(bǔ)充條款中，“刪除預(yù)售合同某一條項(xiàng)下的全部內(nèi)容，并替換為以下文字”的字句，就出現(xiàn)了7處。
張鐵雁說，補(bǔ)充條款中，幾乎每一條都隱藏著免除開發(fā)商責(zé)任、加重購房者責(zé)任的內(nèi)容，最典型的就是補(bǔ)充條款第22條規(guī)定。
事實(shí)上，補(bǔ)充條款是開發(fā)商自己的規(guī)定，按照《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效�！奔纸鹈仿蓭熓聞�(wù)所律師蔡仁魯告訴《瞭望東方周刊》。
也就是說，未經(jīng)書面授權(quán)，和黃雇用的任何人員出具或簽署的任何文件均屬無效的條款，就是用來蒙蔽不懂法律的外行人的。
“整個(gè)《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容有34頁之多，一個(gè)懂業(yè)務(wù)的人都需要幾個(gè)小時(shí)才能閱讀完，弄清含義則要更長的時(shí)間，一個(gè)普通的購房者就可想而知了，基本上就是相信開發(fā)商的售樓人員宣傳，通過售樓人員了解情況，而不會(huì)去看合同條文，更不會(huì)追究其條款內(nèi)容的含義，如果售樓人員再不去提示和說明，購房者就是聾子、瞎子�！�
售樓人員是開發(fā)商安排負(fù)責(zé)售樓工作的人員，他們的宣傳和承諾是代表開發(fā)商的行為，其行為后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
《民法通則》第四十三條“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”。
盡管第一批參與訴前調(diào)解的業(yè)主多以強(qiáng)硬姿態(tài)回絕了和黃的調(diào)解方案，但他們至今也沒有收到法院開庭的傳票。此時(shí)，距很多業(yè)主收到訴前調(diào)解通知已逾3個(gè)月。
更具戲劇性的是，按照這份合同和補(bǔ)充協(xié)議，和記黃埔在款項(xiàng)全部付清之日起兩年內(nèi)應(yīng)提起要求支付滯納金的訴訟，否則即超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。而按照和黃自己出具的“結(jié)賬單”，劉熙載在2008年8月27日就已將全部房款付清。
也就是說，和黃很可能早就已經(jīng)超過了索賠的訴訟時(shí)效。
在接受本刊記者采訪時(shí)，御翠豪庭的業(yè)主都一致要求化名，以免成為和黃下一輪攻勢中的“靶子”。胡佳和葛曉丹則告訴本刊記者，在他們所處的炒房團(tuán)圈子里，和黃已經(jīng)被下了“封殺令”，“今后我們的親戚朋友，肯定不會(huì)再買和黃的房子。”
(本文來源：瞭望東方周刊) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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