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平安攜手上海城投 30億險(xiǎn)資首入保障房
 http://www.shushitongpu.cn    發(fā)表日期：2011-5-16 9:23:14  蘭格鋼鐵
    5月12日，上海城投控股發(fā)布公告透露，該公司與中國平安攜手推出7年期“平安-城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。

    據(jù)悉，該計(jì)劃是我國保險(xiǎn)資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個(gè)簽約項(xiàng)目，在我國保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新領(lǐng)域邁出重要一步。

    投資保障房

    根據(jù)上海城投與中國平安的約定，這筆7年期債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計(jì)息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率下浮5.1%。

    根據(jù)初步測(cè)算，與同期銀行貸款利率相比，該計(jì)劃將為上海城投保障性住房建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約財(cái)務(wù)成本約7000萬元。

    上海城投表示，這筆資金將用做公司保障性住房項(xiàng)目開發(fā)。

    上海城投未透露這筆資金將用做哪些具體項(xiàng)目，但根據(jù)了解，作為上海保障房建設(shè)“排頭兵”角色的上海城投，目前在滬投資建設(shè)的保障性住房主要是松江新凱家園、青浦諸光路這兩個(gè)項(xiàng)目。

    這兩個(gè)項(xiàng)目中，新凱家園項(xiàng)目位于泗涇鎮(zhèn)古樓村，靠近規(guī)劃中的軌道交通9號(hào)線車站，項(xiàng)目有A、B、C、D四塊土地組成，上海城投已分別在2009年8月4日、2010年2月5日獲得該項(xiàng)目的A、B地塊，2011年4月25日取得C、D地塊。據(jù)共計(jì)，該項(xiàng)目四地塊總面積約為89萬平方米。

    最新情況為新凱家園目前在建是第三期，預(yù)計(jì)2011年10月竣工，該盤前期二手房的均價(jià)約12000元/平方米左右。

    另一個(gè)諸光路項(xiàng)目，上海城投于2010年3月15日決定投資開發(fā)。該項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)東部。

    2009年8月，上海市規(guī)劃和國土資源局公布了15個(gè)大型社區(qū)規(guī)劃選址方案，包括以保障性住房為主的6大基地和以中低價(jià)普通商品房為主的9個(gè)大型居住社區(qū)，其中包括青浦區(qū)諸光路站大型居住社區(qū)。

    青浦諸光路站大型居住社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)共四塊經(jīng)濟(jì)適用房基地。該經(jīng)濟(jì)適用房基地位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)東部，規(guī)劃的軌道交通20號(hào)線諸光路站周邊，北至天山西路，南至蟠中路，西至諸光路，東至規(guī)劃一路。

    資料顯示，基地內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房地塊用地面積20.34公頃，綜合容積率控制在2.1左右，擬建地上總建筑面積42.81萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約為40.1萬平方米，社區(qū)級(jí)商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施建筑面積約為2.71萬平方米。項(xiàng)目計(jì)劃按1號(hào)基地、2號(hào)基地、3號(hào)4號(hào)基地的順序分三期，每年新開工一期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。

    其中，1號(hào)、2號(hào)基地位于崧澤大道和規(guī)劃軌交20號(hào)線以北，現(xiàn)狀為凈地；3號(hào)、4號(hào)基地位于崧澤大道以南、諸光路以東，目前動(dòng)拆遷工作尚未完成。因此，上海城投還沒有正式獲得項(xiàng)目土地。

    利潤(rùn)率之辯

    此次，上海城投與中國平安債權(quán)投資計(jì)劃是國內(nèi)保險(xiǎn)資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個(gè)簽約項(xiàng)目，在此之前，險(xiǎn)資只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

    今年3月6日，全國人大代表、保監(jiān)會(huì)主席吳定富在接受采訪時(shí)表示，上海將承擔(dān)保險(xiǎn)交易所試點(diǎn)的任務(wù)，并將試點(diǎn)險(xiǎn)資支持保障性住房建設(shè)。

    自去年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)掃清制度障礙后，近期保險(xiǎn)資金躍躍欲試，保險(xiǎn)巨頭們更是頻頻布局保障房的投資建設(shè)。

    今年3月，中國太平洋保險(xiǎn)宣布，近期負(fù)責(zé)其保險(xiǎn)資金運(yùn)作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過了保監(jiān)會(huì)的備案。

    “兩會(huì)”期間，中國人壽表示，投資保障房建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，與北京、重慶簽訂了協(xié)議，和云南也互有意向，廣東、浙江等地則在接洽之中。

    可以說，自去年《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后，具有公益性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的保障房成了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重要出口。

    然而，在保險(xiǎn)資金投資保障房的同時(shí)，今年關(guān)于保障房的利潤(rùn)之爭(zhēng)更是眾說紛紜，除了部分國企表示保障房利潤(rùn)可高達(dá)20%，多數(shù)公司普遍反映保障房利潤(rùn)很低，并沒有參建的動(dòng)力。

    但就上海城投來說，據(jù)此前3月25日其發(fā)布的2010年年度報(bào)告顯示，2010年上海城投在上海保障房建設(shè)中，新開工面積有74萬平方米，竣工面積35萬平方米，在建工程總量為118.7萬平方米，均超額完成年度指標(biāo)，保障性住房共完成銷售面積59.47萬平方米，合同金額46.729億元，回籠資金25.1億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.95億元，凈利潤(rùn)4.98億元，取得歷史最好成績(jī)。

    中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也表示，保障房不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為沒利潤(rùn)或利潤(rùn)很低，主要是因?yàn)椴⒉磺宄䥽笤诒Ｕ戏宽?xiàng)目的拿地成本，如果保障房的拿地成本為零，那么以上海保障房6000-8000元/平方米的售價(jià)來計(jì)算，其利潤(rùn)也是相當(dāng)可觀的。

    事實(shí)上，據(jù)公開資料查詢獲知，松江新凱家園ABCD四地塊是只有一塊顯示有出讓金額，其與兩幅土地為劃撥用地。

    對(duì)此，國安證券分析師李兢也表示，雖然不清楚平安投資保障房的具體利潤(rùn)分成方式，但該筆債權(quán)所涉金額的利息比貸款還低，而平安的主要收入應(yīng)該也是來自項(xiàng)目分成。

    對(duì)于險(xiǎn)資投資保障房的利弊，他表示，好處就是投資保障房收益穩(wěn)定，無風(fēng)險(xiǎn)，且資金回籠快，而缺點(diǎn)就是投資回報(bào)率可能比較低的問題了。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn
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