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密集調(diào)控下 4月龍頭房企銷(xiāo)售增速放緩
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-5-11 13:37:28
蘭格鋼鐵 |
隨著限購(gòu)范圍擴(kuò)大和“一房一價(jià)”政策的執(zhí)行，樓市調(diào)控已進(jìn)入密集期，而開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售也放慢了步調(diào)。
自上周萬(wàn)科率先公布4月份銷(xiāo)售金額下降之后，昨日(5月10日)，保利和金地也公告了4月各自的銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，保利、金地的銷(xiāo)售增速相比3月份均出現(xiàn)下降。分析人士稱(chēng)，調(diào)控力度趨嚴(yán)，從二季度開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入緊張和膠著的狀態(tài)。
房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?br>
樓市調(diào)控政策已持續(xù)一年，仍未見(jiàn)松動(dòng)跡象，但調(diào)控成效已顯現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)當(dāng)中。
公告顯示，今年前4月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積39.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.9%，累計(jì)簽約金額54.8億元，同比增長(zhǎng)41.9%。盡管如此，單從4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，金地僅實(shí)現(xiàn)簽約面積12.7萬(wàn)平方米，簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。
顯然，從二季度開(kāi)始，受限購(gòu)政策影響，房企銷(xiāo)售增速開(kāi)始出現(xiàn)下降的苗頭。與金地類(lèi)似，保利地產(chǎn)4月份實(shí)現(xiàn)簽約面積49.55萬(wàn)平方米，同比下降0.28%；實(shí)現(xiàn)簽約金額66.84億元，同比增長(zhǎng)63.41%。而3月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積60.36萬(wàn)平方米、簽約金額66.13億元。
與此同時(shí)，萬(wàn)科4月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積67.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額79億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速卻大大下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積83.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額93.3億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)64.5%和47.8%。
除上述龍頭房企銷(xiāo)售增速放緩，龍湖地產(chǎn)公布的4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也顯示出減速跡象。對(duì)此有分析稱(chēng)，二季度眾房企銷(xiāo)售下滑已成既定事實(shí)。
樓市博弈趨于膠著
“這一輪調(diào)控使有效需求被抑制，市場(chǎng)成交量上不去，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入艱難時(shí)期�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認(rèn)為，限購(gòu)限貸使得市場(chǎng)需求被嚴(yán)重?cái)D壓，而從“五一”開(kāi)始執(zhí)行的“一房一價(jià)”政策也加劇了市場(chǎng)的觀望情緒，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生影響。
目前，各地陸續(xù)出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和一房一價(jià)政策進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的博弈緊張度。4月中旬，國(guó)務(wù)院房?jī)r(jià)控制督查組巡視16省市后，中海地產(chǎn)在深圳率先打出降價(jià)促銷(xiāo)旗號(hào)，瞬間引爆了剛性需求。
“一房一價(jià)政策施行后，大量項(xiàng)目拿不到預(yù)售證，價(jià)格也無(wú)法上調(diào)，開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)軌�，只好采取打折促銷(xiāo)手段�！蓖鹾１蠓治龇Q(chēng)，低價(jià)入市、提高周轉(zhuǎn)率已成為房企無(wú)奈之下應(yīng)對(duì)調(diào)控之策。
目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)天平的兩端，一邊是市場(chǎng)觀望情緒加劇、樓市成交量下滑；另一邊是房企資金緊張，但開(kāi)發(fā)商仍在對(duì)抗政策，尋求突破。碧桂園一名銷(xiāo)售人士稱(chēng)：“現(xiàn)在銷(xiāo)售不好，但我們不打算降價(jià)�！�
王海斌表示，“開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià)，這會(huì)有損樓盤(pán)形象�！彼A(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商會(huì)加速推盤(pán)，以回籠資金或以積極融資的方式應(yīng)對(duì)調(diào)控。
事實(shí)上，出于一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不理想的考慮，金地在4月銷(xiāo)售月報(bào)中已透露出加速推盤(pán)的跡象。金地稱(chēng)，5~6月計(jì)劃新推或加推盤(pán)計(jì)劃的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到17個(gè)，比3月份增加了4個(gè)。
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陳淮：住房短缺推進(jìn)城市化還需二三十年
“目前中國(guó)處在住房絕對(duì)短缺的時(shí)期，積極推進(jìn)城市化還需要20~30年的時(shí)間�！痹谧蛉�(5月10)日舉行的中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展(江西)高峰論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮表示，目前城市家庭數(shù)與房屋數(shù)量的比例是1：0.8，只有達(dá)到1：1.2的比例，才能滿足全體城市居民居住的需求，因此未來(lái)城市化過(guò)程中房地產(chǎn)的路還很長(zhǎng)。
陳淮表示，要推進(jìn)城市化，無(wú)論是在一線還是二三線城市，都必須切實(shí)保障居民住房，政府就要面臨四個(gè)問(wèn)題的解決。
第一是保障房的建設(shè)。我國(guó)的住房制度是要解決所有人的住房問(wèn)題，要讓所有人都有房住。陳淮表示，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須加強(qiáng)保障房的建設(shè)，我國(guó)計(jì)劃用3到5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)從目前大多數(shù)人有房住到所有人有房住。
第二是農(nóng)民工進(jìn)城問(wèn)題。農(nóng)民工進(jìn)城總數(shù)2.4億人，城市要容納這部分人，但是土地又留在了農(nóng)村，居住用地留在了農(nóng)村，就造成了農(nóng)民出租屋及城中村問(wèn)題。陳淮表示，把農(nóng)民工的住房問(wèn)題解決了，城市化之路就完成了一半。
第三是老百姓住房改善的問(wèn)題。陳淮說(shuō)，去年中國(guó)的住房建筑面積為140億平方米，平均戶(hù)均面積只有60平方米，這樣的面積只能勉強(qiáng)讓居民有房住，如果要讓居民感覺(jué)住得舒心，戶(hù)均面積至少需要90～120平方米，那么還需加蓋50%的住房。
第四是城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市拆遷改造的問(wèn)題。要實(shí)現(xiàn)城市化，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整和棚戶(hù)區(qū)的改造就勢(shì)在必行。
陳淮強(qiáng)調(diào)，未來(lái)城市化必定是以大城市為依托，二三線城市和中小城鎮(zhèn)為重點(diǎn)，住房數(shù)量和面積的雙重短缺，將為二三線城市的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。
保障房盈利難房企“借力”高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)
一直以來(lái)深耕保障房建設(shè)的北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京住總)，將目光轉(zhuǎn)向了中高檔商品房住宅。“對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在盈利道路暫不明朗之時(shí)，唯有尋找多渠道的資金來(lái)源來(lái)補(bǔ)給保障房建設(shè)所需�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
昨日(5月10日)，北京住總董事長(zhǎng)張貴林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)透露，集團(tuán)內(nèi)部正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)、建筑施工、商貿(mào)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)綜合營(yíng)業(yè)額的比例已由此前的3：5：2轉(zhuǎn)變?yōu)?：4：2。不斷加大投入的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生調(diào)整。此前，北京住總對(duì)保障房的開(kāi)發(fā)占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)七成以上，在隨后的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，保障性住房和普通商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)將“平分秋色”。此外，北京住總開(kāi)始向中高檔商品房項(xiàng)目發(fā)力。
被視為“首都保障房建設(shè)大戶(hù)”的北京住總目前已開(kāi)發(fā)多個(gè)保障房項(xiàng)目。“施工成本、拆遷成本、勞動(dòng)力成本逐年上漲，對(duì)保障性住房來(lái)說(shuō)，唯一能避免虧損的途徑是加快開(kāi)發(fā)周期。”張貴林表示。
此前還希望借資本市場(chǎng)融集資金的張貴林坦言，目前想要上市很難。張貴林表示，為提高盈利能力，只能從企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整�！吧唐贩块_(kāi)發(fā)將占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總量的50%，這部分將為高品位的商品住宅�！�
針對(duì)原本占據(jù)近七成的保障房建設(shè)份額被削減，張貴林表示，占比雖由7:3調(diào)整至5:5，并不代表保障房建設(shè)的總量縮減。顯然，北京住總在未舍棄“保障房大戶(hù)”這頂帽子的同時(shí)，將希望寄托于擁有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及盈利價(jià)值高的中高檔商品房。
當(dāng)然，另辟蹊徑保證保障房建設(shè)的并非住總一家，頭疼難覓保障房盈利模式的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也表示將通過(guò)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，為集團(tuán)提供可靠、持續(xù)的收入及現(xiàn)金流。
亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ握J(rèn)為，目前資金仍是制約保障房建設(shè)的最大瓶頸，“樓市調(diào)控頻出，特別是以'國(guó)八條’為代表的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)成交造成嚴(yán)重打壓，影響到開(kāi)發(fā)商的投資熱情，不僅土地交易量下降，而且溢價(jià)率明顯降低，造成土地凈收益的減少，用于保障性住房的資金投入將等幅縮減，資金來(lái)源的不穩(wěn)定將制約保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)�！� |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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