1月26日，中央政府出臺了包括“二套房首付款比例不低于60%”、“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”、“不足5年轉(zhuǎn)手交易的住宅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”、“全國性限購”、“強制性限價”等8條政策措施的“新國八條”，全面強化了此前出臺的各項調(diào)控政策，力度空前。接著，1月27日晚上，重慶與上海幾乎同時宣布了從28日起開始試征房產(chǎn)稅，并公布了試征房產(chǎn)稅的方案細則，傳言已久的房產(chǎn)稅終于在重慶和上海落地。
從出臺的時機來看，公眾將房產(chǎn)稅看作是調(diào)控工具。只是，從兩個城市所公布的方案來看，征稅稅率都較低，征稅人群覆蓋面不大，不十分嚴(yán)厲，對房價影響幅度或有限。如上海市稅務(wù)局公布的一季度稅收收入的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅征收試點近三個月以來，上海僅入庫不到10筆個人住房房產(chǎn)稅，占被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅住房的百分之一。如此看來，現(xiàn)有征收方案之下的房產(chǎn)稅，既不能穩(wěn)定地方財源，在調(diào)整房價方面的作用也不大
不過，不難看出，實際上，房產(chǎn)稅終究變成了又一個房價調(diào)控工具，因此，隨著政策實施后的疊加效應(yīng)釋放，將會對后期市場心態(tài)、未來走向預(yù)期、投資收益回報預(yù)期、房價預(yù)期造成很大影響,而且威懾作用比實際影響要更大。
從世界上130多個國家和地區(qū)對個人擁有的住房普遍征收房產(chǎn)稅這一國際經(jīng)驗及公平稅負(fù)、規(guī)范運作等來看，除基于社會保障、確保老百姓生活必需而給予必要的免征或從輕征收外，房產(chǎn)稅無疑應(yīng)對個人所擁有的住房普遍征收。對于房產(chǎn)稅試點的下一步計劃，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委表示，將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。本文作者陳真誠認(rèn)為，這就是說，我國的房產(chǎn)稅，最終將走向在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。
不過，基于多種原因，房產(chǎn)稅一時還難以在全國范圍內(nèi)正式開征，而將在更大范圍內(nèi)繼續(xù)試征。正因為是試征，而且目前重慶和上海這兩個城市的房產(chǎn)稅試點方案存在明顯的不足，因此，可能即將擇定第二批試點城市。在第二批試點城市中，可能會出現(xiàn)不同于重慶和上海的第三種方案，甚至更多種方案。
自上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅后，不斷有多種信號顯示，房產(chǎn)稅將要加快在全國推行。
3月5日，溫家寶總理向十一屆全國人大四次會議作政府工作報告時指出，2011年，要進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格落實差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，有效遏制投機投資性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。
3月23日，國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部發(fā)布的報告認(rèn)為，目前上海、重慶已正式推出房產(chǎn)稅試點，未來需進一步增加房產(chǎn)稅試點城市數(shù)量。報告建議，擴大房產(chǎn)稅試點范圍并完善配套政策。
4月20日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署2011年深化經(jīng)濟體制改革重點工作。會議確定了2011年改革重點工作，其中之一就是，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。本文作者陳真誠認(rèn)為，這或是一個重要信號，預(yù)示政府或?qū)娀慨a(chǎn)稅等財稅工具對房價調(diào)控的工具效能，更為倚重使用房產(chǎn)稅等財稅調(diào)控工具，以望房產(chǎn)稅等財稅工具能有助于房地產(chǎn)調(diào)控見效，為此或?qū)⒓涌旆慨a(chǎn)稅在更多地區(qū)試點開征的速度，以加速在全國推行。
由于上海、重慶的房產(chǎn)稅試點方案不管在理論上還是在實征效果方面均存在問題，一直廣受輿論詬病，決策層在一個多月時間內(nèi)連續(xù)兩次表示，要將房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策進行調(diào)整完善，因此，在目前房地產(chǎn)調(diào)控局面、市場現(xiàn)實形勢之下，政府或即將調(diào)整完善房產(chǎn)稅、土地增值稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。一旦調(diào)整完善房產(chǎn)稅政策，由于房產(chǎn)稅短時間內(nèi)還不能向全國推行實征，因此就可能是即將出臺第三種房產(chǎn)稅試點征收的方案。然后，通過試點、調(diào)整完善，以便設(shè)計出最終的全面實征方案。
在最終的全面實征方案的設(shè)計思路中，決策層應(yīng)充分考慮如下因素：
一是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)堅持公平至上的原則。房產(chǎn)稅稅制設(shè)計應(yīng)做到科學(xué)、公平、合理、嚴(yán)密，應(yīng)向房屋土地產(chǎn)權(quán)所有人征收，應(yīng)當(dāng)對“存量”與“增量”房地產(chǎn)統(tǒng)一征稅，不要試圖保護既得利益者。
二是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)遵循確保老百姓生活必需、利于社會保障的民本原則，對老百姓生活必需的合理住房免征或從輕征收。
三是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)切實保障納稅人權(quán)益，使納稅人能因增加此項稅收而能增加更多社會受益，或降低其他負(fù)擔(dān)。同時，要增加房產(chǎn)稅征收和使用的透明度，不能亂開支所征收的稅收。
四是，開征房產(chǎn)稅有必要正視其對房價的調(diào)控功能。為此，在早期，積極利用房產(chǎn)稅來促進房價調(diào)控見效，房產(chǎn)稅稅制設(shè)計應(yīng)做到能加大對投資投機性購房尤其人為囤房、空房、炒房的懲罰力度，而且要做到既能“毖后”也要“懲前”。
五是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)考慮將來與土地出讓金合并征收的問題。房產(chǎn)稅是最終要開征的物業(yè)稅的一個過渡期稅種。一旦開征真正意義上的物業(yè)稅，必然要包括土地這個征稅對象，要包含土地價值的征稅。因此，應(yīng)考慮將房產(chǎn)稅與土地出讓金合并征收，降低甚至取消土地出讓金。
六是，開征房產(chǎn)稅要遵循整體稅負(fù)下降的原則。就房地產(chǎn)本身而言，若在增加征收房產(chǎn)稅之后，而不同時降低房地產(chǎn)開發(fā)或成交環(huán)節(jié)的高稅負(fù)，則會增加房價成本。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，應(yīng)降低房地產(chǎn)開發(fā)或成交環(huán)節(jié)的稅負(fù)。同時，還應(yīng)減少老百姓的稅費負(fù)擔(dān)，并適當(dāng)降低關(guān)聯(lián)企業(yè)的稅負(fù)。
總的來說，在中央政府出臺“新國八條”這一系列更嚴(yán)厲調(diào)控政策加碼房地產(chǎn)調(diào)控之際，房產(chǎn)稅落地試征，將釋放多種調(diào)控工具的疊加效應(yīng)，能有效打擊投資投機，對高漲的房價起到遏制作用。
但也要看到的是，目前，房產(chǎn)稅終究還只是在上海、重慶試點，方案還存在著不足。而且，房地產(chǎn)市場本身存在諸多問題的制約，目前存在流動性依然充裕、負(fù)利率、通貨膨脹或通貨膨脹預(yù)期、國際因素影響等因素對房地產(chǎn)調(diào)控形成對沖的問題，因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)將經(jīng)濟手段與行政手段相結(jié)合，并最終以加息、征稅等經(jīng)濟手段為主，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 |
