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開發(fā)保障房建多虧多 地產企業(yè)意在獲取土地
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-4-21 16:00:26
蘭格鋼鐵 |
千萬套保障房全面開工之際，有人樂觀，有人愁苦。
資本市場上，受保障房概念刺激，相關概念的股票走出獨立于大盤的行情。1.3萬億元至1.4萬億元的大額資金投入，被認為是2011年中國資本市場上“最靠譜”的一項投資。中國建筑，中國中冶等藍籌股股價自底部已有15%左右的漲幅。
順水行舟，中冶和金隅股份在業(yè)績發(fā)布會上分別表示，保障房的綜合收益率達到11%和20%以上。而與此形成鮮明對比的是一些開發(fā)商的愁容，許多保障房項目面臨虧損。
建多虧多？
對于一些公司來說，保障房建設已到了建多虧多的地步�！斑@些年來建保障房有許多辛酸苦辣�！北本┳】偧瘓F董事長張貴林4月19日接受本報記者采訪時表示。
2011年北京市兩會期間，張貴林曾遞交一份提案，住總開發(fā)的翠城經適房項目建設超過10年，這個售價僅為3180元/平方米的項目，由于拆遷成本上漲，出現(xiàn)21.18億元的巨虧�！坝行┍Ｕ戏宽椖块_發(fā)周期很長，但建設過程中缺乏動態(tài)的定價機制，人工成本、建筑材料成本都在上漲�！睆堎F林說。
不只是翠城一個項目遭遇虧損。2008年11月，遠洋拿下了北京管莊遠洋潤園限價房項目用地，目前的建造成本已超過項目限價價格。首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元，北京金隅嘉業(yè)房地產開發(fā)建設的朝陽新城項目虧損13億元。
2010年交付的北京大方居保障房項目，是由龍湖地產開發(fā)的。該項目以6000套的供應量成為北京當時規(guī)模最大的兩限房(限售價及限面積)項目，最終虧損1億元。
該項目位于北京通州半壁，建筑面積53.4萬平方米，銷售均價上限為4800元每平方米，面積上限為90平方米。2007年，龍湖出價14.8億元通過競投擊敗萬科獲得這幅總建筑面積68.4萬平方米的地塊，樓面地價約2200元，其中近八成面積為兩限房，其余15萬平方米則建設配套商業(yè)和普通商品房。
據(jù)本報記者了解，虧損的原因是售價無法補償土地成本和建筑成本。該項目綠化率達35%。龍湖不愿犧牲品質，以建設商品房的標準來打造該項目，最終只得自掏腰包1億多元。由于是兩限房和商品房打包，整個項目仍實現(xiàn)了盈利。講到虧損1億元，董事長吳亞軍表示，今后參與保障房投資，一定會保障股東利益，確保不會有重大虧損。
大型房地產開發(fā)商保利地產也曾有虧損的經歷。保利現(xiàn)已擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其余兩個項目位于北京。
保利地產董事長宋廣菊坦言，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京項目卻處于虧損狀況。原因是政府方面的銷售方案遲遲沒有出臺，導致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與開發(fā)的7家開發(fā)商全部虧損。
保利地產認為，既要拿出性價比良好的產品，又要有盈利回報股東，保障房的成本控制就是關鍵�？v觀所有虧損的項目，其共因是售價無法彌補成本，而開發(fā)商止虧的途徑只有加強管理，壓縮成本。
“通過加強管理來降低成本，空間非常有限�！睆堎F林說，“我不主張過分壓低成本，這樣容易出豆腐渣工程�！弊】傇薪吮本┦讉�因質量問題被責令拆除重建的保障房項目——大興明悅灣保障房項目，主要原因是項目甲方強制使用低于市場價的施工材料。
綠城房地產集團執(zhí)行總經理曹舟南提及保障房，也有苦水傾訴。他打了個比方，假設20萬套、總面積2000萬平方米的保障房總投資4個億。企業(yè)獲得3%的代建費，為1200萬元。假設每個項目配10個管理人員，人均年工資30萬，四年下來，僅支付人工工資就要1200萬元。2000元/平方米標準代建的項目，如果代建單位每平方米獲利300元至500元，品質可想而知。
更艱難的在于后期的運營和維護。不為多數(shù)人所知的是，許多保障房物業(yè)費收繳率很低。張貴林透露，住總現(xiàn)在管理近600萬平方米的保障房，這些小區(qū)內物業(yè)費收繳率僅為60%。本報記者在住總開發(fā)的旗勝家園實地調查時，居民也對物業(yè)多有不滿。欠繳物業(yè)費、物業(yè)無法提供優(yōu)質管理、繼續(xù)欠繳已然形成惡性循環(huán)。“別的企業(yè)不愿意管，只好我們的物業(yè)公司來管�！睆堎F林說。
住總在朝陽區(qū)建設的某危改小區(qū)，每年公司要額外補貼該小區(qū)數(shù)百萬元的電費。原因是居民入住時，項目為臨時用電，所有入住的居民，都不用繳納電費。此后，住總希望接入正式用電時，卻遭遇居民的阻撓，因為一旦接通，便要繳納電費，至今未能解決。
公租房的問題似乎更加嚴峻。廣州首個企業(yè)主導的公租房項目萬匯樓是由萬科建設的。萬科算了一筆賬，不算利息，萬科需要57年才能收回成本。至今，萬科已參與了300多萬平方米保障房的建設。但郁亮始終表示，并沒有找到賺錢的路。
賺保障房的錢
虧損卻要承建，就開發(fā)商而言，建保障房基本上等同于搞公益活動。但亦有樂觀者表達了不同的看法，建保障房亦可以盈利。
金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍曾在金隅業(yè)績記者會上稱，該集團保障房的毛利率高達20%以上。據(jù)王洪軍介紹，金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有兩個：一是金隅有10多年興建保障房的經驗，二是金隅主要用工業(yè)用地轉作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。不過，能夠像金隅股份這樣，通過將低價的工業(yè)用地轉為住宅建設用地，來參與保障房建設并獲利的企業(yè)并不多。
同樣表達樂觀的還有中國中冶。中冶董事會秘書康承業(yè)近日表示，集團發(fā)展保障性住房的利潤率不低于11%，而且資金周轉期快。中冶未來將加大非冶金業(yè)務的投入，預計至2015年，非冶金業(yè)務收入占整體收入約70%，其中房地產及資源開發(fā)約占40%。
據(jù)了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂一個回購協(xié)議，等建好了，中冶將房子交給地方政府，屬于代建性質。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30%自有資金啟動項目后，憑借回購擔�？色@得銀行剩余資金的支持。
住總也在探索全產業(yè)鏈的模式打造保障房，以期待降低成本。通過一體化、產業(yè)鏈式地參與保障房建設的全過程，包括設計、開發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理等，每個環(huán)節(jié)可以掙2%-3%的利潤，加起來就可能達到10%的利潤率。
許多央企積極參加保障房建設，醉翁之意不在酒。宏源證券分析認為，保障房是中國建筑優(yōu)質訂單的重要組成部分，項目規(guī)模大且具備可持續(xù)性，政府信譽好、回款有保證，毛利率不低于6%、盈利穩(wěn)定。最重要的，公司在開發(fā)保障房過程中，能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關系，加強獲取土地的能力。
中國建筑探索了五種保障房開發(fā)模式，分別為施工總承包、限價開發(fā)和混合開發(fā)、成本加薪金競標服務、BT投資和城市綜合開發(fā)模式。中國建筑高層透露，其中施工總承包模式收益率為3%-6%，BT投資模式收益率可達8%-10%，混合開發(fā)，保障房開發(fā)按規(guī)定運作，收益率也能夠達到10%，中海在廣州金沙馨園采用了該模式。
制度性求解
在保障房建設領域，雖然有一些企業(yè)獨辟蹊徑，探尋出可行的盈利模式，但許多路徑無法復制，并不是所有企業(yè)都具備中冶和中建央企、全產業(yè)鏈條的優(yōu)勢。
“在現(xiàn)有的制度安排下，企業(yè)是很難保證不虧損的�！睆堎F林說，他認為，必須進行制度上的探索，才能夠吸引更多的房地產企業(yè)加入保障房建設，變成一種可持續(xù)的力量。例如，在融資方面，給與企業(yè)低息貸款。據(jù)了解，盡管信托加入保障房建設的熱情很大，但是信托公司向地產公司索要的利息仍在6%至7%，融資成本偏高。政府對保障房后期的管理也十分重要。
4月19日,遠洋地產行政總裁李明在2011戰(zhàn)略溝通會上表示，保障房建設的當務之急是建立可持續(xù)的發(fā)展模式。遠洋正在研究其盈利模式的問題，并愿積極配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策實施細則。保障房項目保持合理的盈利空間，是實現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。遠洋地產在北京的兩個保障房項目全部虧損。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網】www.shushitongpu.cn |
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