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房價調(diào)控成文字游戲 土地財政問題難繞開
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-3-31 11:05:51
蘭格鋼鐵 |
3月29日深夜，住建部發(fā)出通知稱，對于已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖�，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。業(yè)內(nèi)分析人士稱，這意味著，除了當(dāng)日晚間公布的北京市房價控制目標，住建部對已經(jīng)公布的城市房價目標均不滿，更不可能認可這些城市的房價上漲預(yù)期。
據(jù)了解，各地現(xiàn)已公布的房價控制目標，除了北京市獨唱穩(wěn)中求降以外，其他各省市均未提“降”字。一場中央與地方政府的博弈在這場房價調(diào)控目標中演繹得淋漓盡致。
SOHO中國董事長潘石屹對記者表示，這顯示出地方政府在這場游戲中壓力空前，不然也不會到最后玩起“文字游戲”。
高潮迭起的博弈游戲
一場房價調(diào)控目標的閉幕演出，最終變成了各種博弈主體碰撞的激烈游戲。3月29日，是這場游戲的巔峰。
這一天早間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任隋振江在接受電臺節(jié)目訪談時謹慎地透露，北京市房價調(diào)控目標將綜合考慮北京市人均可支配收入、支付能力，提出房價上漲控制幅度。
當(dāng)天下午，深圳公布2011年全市新建住房價格控制目標：指數(shù)漲幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。當(dāng)天21：00左右，廣州公布2011年度新建住房價格控制目標：年度房價漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。至此，深圳、廣州與此前一天公布的房價目標達到驚人的一致。吾道不孤，這也是69個城市的共同選擇。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒當(dāng)天白天激動地說，“房價調(diào)控目標簡直就是一個笑話，沒有一個城市提出要降價的，都是與GDP或者人均可支配收入漲幅掛鉤�？墒牵績r統(tǒng)計數(shù)據(jù)以哪個版本為依據(jù)？如果按統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北京房價漲幅從來沒有超過10%”。
潘石屹對記者評價說，這是地方政府在迫不得已的情況下玩的文字游戲。這從側(cè)面也說明市場的價格應(yīng)該由市場來決定。
截至3月29日，全國已公布房價控制目標的約70個城市，幾乎均心照不宣地提出房價漲幅不超過GDP增速以及人均可支配收入增長速度，而只字未提降字，也未提及要與居民住房支付能力掛鉤。
記者后來得知，3月29日下午，北京市建委臨時召集部分代表召開北京市房價調(diào)控目標討論會。我愛我家副總裁胡景暉為此臨時更改了出差的航班。其他出席會議的還包括人大代表、房地產(chǎn)圈的業(yè)內(nèi)人士以及一些老百姓代表。
令胡景暉驚訝的是，這場名為房價調(diào)控目標的討論會，與人們對隋振江早間談話的猜測內(nèi)容差異巨大，北京市的文件完全沒有提到要與經(jīng)濟增長和人均收入漲幅掛鉤等字眼。隨后晚間10點多，北京市才給部分媒體發(fā)出新聞通稿，關(guān)鍵詞就是提出今年北京房價要“穩(wěn)中有降”。通稿稱，這顯示出市政府將房價控制在合理水平的決心。這似乎也與北京市發(fā)布了全國最嚴的“新國八條”實施細則相吻合。
3月29日最后的高潮出現(xiàn)在當(dāng)天晚間11點。住建部連夜發(fā)出通知，要求對已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖�，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。
潘石屹當(dāng)天午夜感慨稱，房地產(chǎn)調(diào)控到這種地步，說明這已經(jīng)是一場博弈的心理游戲。他同時表示，這是壓力調(diào)控逼出來的結(jié)果。銀行、地方政府、開發(fā)商的壓力都很大。值得政府部門思考的是，是不是要在土地財政和貨幣政策上再度尋求一些破局？
房價目標關(guān)乎土地財政？
3月中旬開始，輿論針對房價控制目標變?yōu)樯蠞q預(yù)期的質(zhì)疑，愈趨激烈。
即使北京市的房價調(diào)控目標，也只是要求普通住房價格“穩(wěn)中有降”。業(yè)內(nèi)人士對此的疑惑是，這說明大戶型、低密度、高檔房不再限價之列。北京市政府仍在玩“文字游戲”。
“地方政府也沒辦法，他們也是被逼的。這是智慧。土地制度不改革，調(diào)控就是空調(diào)。降不了溫度，只好把溫度計改造一下，看起來溫度降了就可以，總要有個說法。”思源經(jīng)紀總裁陶紅兵回應(yīng)記者說。
潘石屹對記者表示，讓地方政府去制定房價調(diào)控目標本身就是一個邏輯悖論。地方政府一方面要保經(jīng)濟增長、促民生；另一方面又要依賴于土地財政�！八麄冊趺聪Ｍ績r降呢？房價降就意味著地價降。地價降拆遷成本也勢必要降，老百姓肯希望拆遷成本降嗎？”
“盡管住建部下發(fā)通知要求各地酌情調(diào)整房價控制目標，中央需要控制房價保障民生，但地方政府又需要房價上漲保證財政收入，確保地方經(jīng)濟建設(shè)，因此，在財稅體制沒有理順的情況下，要求各地降低控房價的目標恐怕很難得到有效的執(zhí)行�！眮喓朗袌隹偙O(jiān)郭毅表示。
繞不開的土地財政問題，讓樓市調(diào)控又回到難解的僵局。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)研究報告顯示，從目前已經(jīng)公布目標的城市來看，按寬嚴程度分，大約有三種類型，最嚴苛的以蘭州等城市為代表，為調(diào)控目標劃定了明確數(shù)字界限；第二種較為適中，如沈陽，規(guī)定房價漲幅不得高于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增幅或人均收入增幅，西安則提出了房價與經(jīng)濟增幅持平的目標。第三種則最為寬松，如榆樹市規(guī)定房價增幅不超過2010年增幅等。
該機構(gòu)首席分析師常智認為，造成這種現(xiàn)象的一個重要原因，可能是各地對土地財政的依賴程度有關(guān)。如蘭州市2010年財政收入約297億元，土地出讓收入僅66億元，賣地收入只相當(dāng)于財政收入的22%左右。政策相對寬松的城市，則顯現(xiàn)出對土地財政依賴更強的特點，如沈陽，2010年沈陽財政收入超過320億，而賣地收入就占228億，賣地相當(dāng)于財政收入的60%以上。
房地產(chǎn)調(diào)控實行的是問責(zé)制。為了不被中央問責(zé)，一線城市的調(diào)控目標就更需要寬松。接下來的問題是，面對地方不夠積極的態(tài)度，中央會不會出臺新的政策措施加以約束？常智認為，即使出臺新的政策措施，也不會是硬約束，這或者就是所謂的改革瓶頸。
聶梅生預(yù)計，今年上半年政府還將陸續(xù)出臺調(diào)控政策。加息、提高準備金率等金融手段還會用。“新的加息并不一定沖著房價而來，但會影響到房價�！� |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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