限購政策的出臺，使得很多不符合條件的外出打拼人士暫時喪失了購房權(quán)利，因而那些并不在限制范圍之內(nèi)的商住項目成為他們的首選。不過需要注意的是，這類物業(yè)雖然優(yōu)點突出，但同時缺點也不少。
限購令讓商住樓項目成“香餑餑”
嚴厲的限購政策讓外地人把目光投向了商住項目。所有已實施限購政策的城市，都把限制外地人在本地購房作為其中一個重要舉措。就北京來說，便對無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的外地人限售。這讓很多手中有錢的人喪失了購房的權(quán)利，在抑制炒作的同時，也讓部分剛性需求受到了影響。但這些人的確有購房需要，于是只能“曲線置業(yè)”，選擇限購紅線之外的商住項目。
據(jù)了解，北京限購細則推出之后，商住項目購買熱情高漲。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計，在2月下旬曾出現(xiàn)過商業(yè)項目網(wǎng)簽套數(shù)日均120套的情形，這對于當時北京住宅網(wǎng)簽日均僅215套的境況而言，可謂是“壯舉”。
正是因為如此，北京商住項目有望“咸魚翻生”。如一個名叫“7克拉”的商業(yè)項目在短短3天內(nèi)就售出70多套房，于是開發(fā)商醞釀漲價。另外一個商住項目首城雙景，近期準備再次推出一批房源，排號已經(jīng)過萬，雖然目前樓市處于冰凍期，但該項目并未打算采取任何降價促銷措施。
去年末，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，要求從2011年1月1日起，已建成的非住宅項目禁止擅自分割。由于非住宅項目包括商業(yè)、辦公、公建、綜合樓等,因而,這一新規(guī)也被業(yè)內(nèi)稱為“商改住禁令”。而北京有20多個非住宅項目都在去年12月申請預售,搭上了政策末班車。其中有些商住項目已在當月開盤銷售,還有部分項目將預售證“捂”過了年,近期預售,想“火”一把。銷售人員昨天對咨詢者回復:“SOCO公社一期兩棟樓已基本售罄,二期應該還有兩棟樓,但具體開盤時間還未確定�！�
“商改住”項目風險大
“目前購買商住項目同樣存在較大政策風險,提醒購房者,在決定購買商改住項目時一定要冷靜謹慎�！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉昨天表示,首先,商住項目土地使用年限只有40年,購買商住項目存在很大的政策風險。其次,商住項目電價、水價、物業(yè)費等都按照商業(yè)標準收取,不論購房意圖和如何使用,商改住項目購買后的使用維護成本遠高于普通住宅。最后,在后續(xù)可能推出的房產(chǎn)稅政策中,商住房的稅收可能要先于普通住宅,稅率也可能會高于普通住宅。
還有業(yè)內(nèi)人士提醒,貸款購買商改住項目的購房人尤其需要注意：根據(jù)目前銀行執(zhí)行的“認房又認貸”政策,用于購買非住宅項目的商業(yè)貸款也將被累計計入房貸次數(shù),從而影響借款人在下一次購房時的貸款。
合生·世界村“商改住”咸魚翻身
如何認定商業(yè)立項的房產(chǎn)項目以“商改住”形式出售呢？業(yè)內(nèi)人士指點,第一,要確認是否純住宅項目,而非商業(yè)地產(chǎn)項目;確認產(chǎn)權(quán)是否只有40年,如果產(chǎn)權(quán)40年,必定是商業(yè)項目。第二,一般商改住項目雖然分隔出一個個單元房,但絕大多數(shù)沒有單獨的廚房,更沒有燃氣入戶。
合生·世界村銷售人員告訴記者，之所以LOFT產(chǎn)權(quán)是40年，因為是土地用途的原因。記者獲得的北京市規(guī)劃委2009規(guī)(通)地字0004號文件顯示，該項目土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住。
在限購、限貸政策影響下，北京住宅市場遭遇“急剎車”，成交量急轉(zhuǎn)直下，但商住項目卻表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)了解，以合生世界村為代表的商住項目，新政后半月熱銷兩億元。由于前期產(chǎn)品幾乎售罄，該項目將于中下旬推出四期新品。
“商改住”存灰色利益帶
21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個前提，一個是這個區(qū)域不適合商，適合��；二是開發(fā)商開發(fā)的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價高于早先商業(yè)用途的價格。如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導意見長期跟市場脫離，導致了'住改商’、'商改住’的出現(xiàn)�！痹谶@種環(huán)境下，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補了規(guī)劃的漏洞。
目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患。產(chǎn)權(quán)使用年限問題首當其沖�！段餀�(quán)法》規(guī)定，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期；而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年，如何續(xù)期尚無明確政策。“商改住”產(chǎn)品是以公建立項，因此，居住者可能會受到在此辦公企業(yè)的干擾。
據(jù)記者了解，其實在合生·世界村的“身份”引起微妙的質(zhì)疑與關(guān)注之前，位于北京北部地區(qū)的尚城項目，已經(jīng)因科研用地曲線開發(fā)作為住宅銷售而被北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會嚴厲處罰。
事實上，多數(shù)購房者對于科研辦公樓立項的項目，認識并不清晰，以為與普通商業(yè)立項的樓盤一樣，僅是產(chǎn)權(quán)年限和水電費標準不同。事實上，區(qū)別遠沒有那么簡單，專家介紹說：“科研辦公樓立項的項目，除了普通購房者認識到的那些區(qū)別，還有著可能通不過竣工驗收、業(yè)主難以入住或拿不到產(chǎn)權(quán)證，難以過戶等風險�！薄耙罁�(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準后，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變的則構(gòu)成了非法改變土地用途的違法行為。”專家如是說，但由于目前尚未有相對應的管理部門對此事進行監(jiān)管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價格往往只有普通樓盤的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開發(fā)商仍愿意“鋌而走險”。
GVA衡信柏迪的營銷綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示，“商改住”項目的出現(xiàn)主要是由于幾年前市場上純商業(yè)項目供應匱乏才產(chǎn)生的。后來由于大量純商業(yè)項目的出現(xiàn)，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會淘汰。岳鋒鋼認為，從長期看，“商改住”畢竟是特殊市場發(fā)展階段、特殊市場生態(tài)環(huán)境下的一個特殊產(chǎn)品類型，與“住改商”一樣，同屬于過渡型產(chǎn)品，擦邊球的做法。這種并不規(guī)范的產(chǎn)品形態(tài)勢必成為風險的潛伏地。普通業(yè)主會不會成為風險的最終承擔者？如果“商改住”已成為一種市場慣例，那么如何將其規(guī)范化則應當進入相關(guān)部門的視野。(綜合CCTV《第一時間》、經(jīng)濟參考報、理財周刊等) |
