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北京盈科中心遭“覬覦” 李澤楷再生套現(xiàn)念頭
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-2-28 9:14:05
蘭格鋼鐵 |
“小超人”李澤楷在中國(guó)內(nèi)地唯一的一套物業(yè)北京盈科中心日前成為香餑餑。
在被港媒爆出“李澤楷欲出售盈科中心”的消息后，李澤楷掌舵的電訊盈科旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱盈大地產(chǎn))終于公開承認(rèn)，最近有若干第三者已表達(dá)了收購(gòu)盈科中心的意愿，而公司對(duì)投資機(jī)會(huì)持開放態(tài)度。
2008年的出售計(jì)劃“流產(chǎn)”之后，盈科中心再次為李澤楷迎來“套現(xiàn)”機(jī)會(huì)。
二度套現(xiàn)
作為區(qū)域性標(biāo)志建筑，盈科中心在北京三里屯這個(gè)以酒吧聞名的地帶，已經(jīng)坐落10年。
這是李澤楷在內(nèi)地最早開發(fā)、且為目前唯一持有的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。上世紀(jì)末，李澤楷將集辦公、居住、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合配套物業(yè)的開發(fā)形態(tài)引入北京。整個(gè)項(xiàng)目占地面積1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，整個(gè)建筑群由兩棟甲級(jí)寫字樓、兩棟高級(jí)服務(wù)式公寓及近3.8萬平房米的太平洋百貨購(gòu)物中心構(gòu)成。
借助自身優(yōu)勢(shì)，李澤楷為盈科中心也配備了高科技通訊設(shè)施，加之優(yōu)質(zhì)地段，落成伊始即吸引了眾多租戶入住。包括IBM、波音、三菱電機(jī)等國(guó)際知名企業(yè)一度是該中心的租戶。
盡管出租率一直都不低，李澤楷卻在十年間二度傳出出售物業(yè)的消息。
在2008年的4月，盈科大衍公司網(wǎng)站發(fā)出《磋商出售北京盈科中心》公告，宣布“正在與有意買家商討出售其于北京盈科中心的權(quán)益。”該綜合項(xiàng)目未售部分總建筑面積為169915.83平方米及861個(gè)車位，根據(jù)2008年2月29日進(jìn)行的估值，市值可達(dá)41.03億港元�！氨M管出售的價(jià)格、時(shí)間及其他條款尚未落實(shí)，但預(yù)期北京盈科中心的凈收購(gòu)價(jià)將在41.03億港元正負(fù)5%這一浮動(dòng)范圍內(nèi)�！�
但事后，李澤楷并未將盈科中心出售。業(yè)內(nèi)普遍推測(cè)首度套現(xiàn)流產(chǎn)是由于金融危機(jī)的影響。
在最新的市場(chǎng)傳聞中，李澤楷給盈科中心開的價(jià)格仍然是40億元人民幣。但盈大地產(chǎn)方面并未對(duì)此做出回應(yīng)。只是承認(rèn)，的確有“若干第三者就收購(gòu)北京盈科中心的權(quán)益與本集團(tuán)聯(lián)系”。
“現(xiàn)在那么多投資者看重商業(yè)地產(chǎn)，也未必是因?yàn)樾蝿?shì)有多好，而是許多閑錢沒處去�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，但投資是否成功，離不開具體項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
長(zhǎng)短利益的選擇
盈科中心的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)是否會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生吸引力？
“在毗鄰使館區(qū)的三里屯商圈，盈科中心基本沒有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)楦浇玫膶懽謽遣⒉欢�。除了團(tuán)結(jié)湖附近的嘉盛中心之外，只有還未開始經(jīng)營(yíng)的"世貿(mào)·三工"。”據(jù)北京“樓區(qū)”網(wǎng)寫字樓經(jīng)紀(jì)人介紹，目前盈科中心寫字樓的租賃價(jià)格能夠達(dá)到每天8元/平方米，即每月240元/平方米，比戴德梁行分析報(bào)告中提供的去年第四季度北京甲級(jí)寫字樓的平均租金每月171.16元/平方米要高，而整個(gè)寫字樓的出租率超過90%。
半年之前，盈科中心寫字樓的租賃價(jià)格才剛剛企及每天7元/平方米的水平。根據(jù)中國(guó)寫字樓研究中心(CORC)統(tǒng)計(jì)，2010年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)235.2萬平方米，較2009年減少28.3%；而全年租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求持續(xù)上升，成交急劇放大，整體空置率持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，租金價(jià)格較2009年上升了29個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行的分析報(bào)告更稱，未來北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景良好，預(yù)計(jì)到2014年，租金仍將以每年約4%的速度增長(zhǎng)。盈科中心的未來似乎也一片大好。
除了寫字樓外，盈科中心還擁有公寓和購(gòu)物中心等其他業(yè)態(tài)，電訊盈科2010年上半年年報(bào)，截至去年6月30日，北京盈科中心在半年中的平均租用率為75%。
“在商業(yè)物業(yè)普遍回報(bào)率偏低的情況下，75%的出租率算是不錯(cuò)的成績(jī)�！彼螘�(huì)雍點(diǎn)評(píng)道。
但包括李澤楷在內(nèi)的所有地產(chǎn)商都會(huì)面臨一個(gè)選擇—持有型物業(yè)帶來大量資金沉淀的壓力，租金收入只能細(xì)水長(zhǎng)流，但長(zhǎng)期來看能夠穩(wěn)定現(xiàn)金流，且具有資產(chǎn)增值的潛力；若將持有物業(yè)售出，則能夠在短時(shí)期內(nèi)獲利頗豐。
根據(jù)電訊盈科的年報(bào)，2009年，北京盈科中心共錄得租金收入總額約為2.12億港元，而2008年則約為2.3億港元。相對(duì)盈大地產(chǎn)在上述兩年分別取得的42.22億元和99.43億元的營(yíng)業(yè)額，北京盈科中心的租金收入所占比例不算大。
但若按照此次傳聞中的40億元的出售價(jià)格，李澤楷能夠一夜之間就實(shí)現(xiàn)2009年全年的營(yíng)業(yè)額。
盈科地產(chǎn)企業(yè)傳訊部在給時(shí)代周報(bào)記者的回復(fù)和公司公告中，表示尚未對(duì)是否出售項(xiàng)目作出任何決定，但“一直并將繼續(xù)積極在國(guó)內(nèi)尋求地產(chǎn)及其他長(zhǎng)遠(yuǎn)投資機(jī)會(huì)”。李澤楷顯然對(duì)這樣的投資機(jī)會(huì)持開放態(tài)度，盈大地產(chǎn)也表示會(huì)研究任何值得考慮的建議，并將仔細(xì)分析當(dāng)中的利弊。
“小超人”的“套現(xiàn)生涯”
選擇出售還是持有，同李澤楷向來的行事風(fēng)格息息相關(guān)。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀曾經(jīng)表示，“李澤楷是資本家而非實(shí)業(yè)家，他的財(cái)富來源于資本增值后轉(zhuǎn)手出讓獲取暴利。”
迄今為止，“小超人”的創(chuàng)業(yè)生涯，被不少業(yè)內(nèi)人稱作資本玩家的“套現(xiàn)生涯”。
有著加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經(jīng)歷的李澤楷，在和記黃埔的第一個(gè)大動(dòng)作，就是1991年創(chuàng)立衛(wèi)星電視臺(tái)，1993年又將衛(wèi)視股權(quán)出售給傳媒大亨默多克，成功套現(xiàn)53億港元。
這次震驚業(yè)內(nèi)的事件讓李澤楷資本運(yùn)作的“財(cái)技”得以充分展現(xiàn)，同時(shí)也為他1993年自立門戶、創(chuàng)建盈科拓展提供了資金。
1995年底，李澤楷從英之杰太平洋購(gòu)入魚涌皇冠車行大廈，作價(jià)6.75億；而短短8個(gè)月后即售與置地，凈賺1.35億港元。這次不動(dòng)產(chǎn)投資，讓李澤楷嘗到巨大甜頭。
此后，李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域乘勝追擊。1997年，他在日本總投資80億元，購(gòu)入一幅位于東京千代田區(qū)連接?xùn)|京火車地鐵站的地皮，面積達(dá)5萬多平方英尺，興建盈科中心，成為10年來單一外國(guó)投資者在日本的最大投資。但未料及日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)滑坡，地皮迅速貶值。當(dāng)時(shí)李嘉誠(chéng)及時(shí)出手，旗下和黃集團(tuán)買入盈科的東京地皮四成半股份，讓其暫渡難關(guān)。
2006年1月，李澤楷以5.1億元總價(jià)、超過1萬元/平方米的樓面單價(jià)拿下北京盈科中心旁邊的工體北路4號(hào)地塊，高調(diào)宣布將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。
但事后，李澤楷仍在2009年8月，將此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，“以讓集團(tuán)套現(xiàn)資金，讓資源專注投放于日本北海道及泰國(guó)南部攀牙省具標(biāo)志性的發(fā)展項(xiàng)目上，同時(shí)令集團(tuán)的財(cái)務(wù)更靈活�！�
盡管由于該地塊遲遲未開工，讓盈大地產(chǎn)遭到監(jiān)管單位國(guó)土部門的處罰，并讓李澤楷暫時(shí)失去在北京進(jìn)行土地交易的資格，但粗略計(jì)算，這一次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，為李澤楷帶來了除稅前大約2.35億港幣的收益。也正是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的出售，讓盈科大衍在2009年的綜合純利達(dá)到5.94億港元，較2008年的5.13億港元上升16%。
值得擔(dān)心的是，按照盈大地產(chǎn)目前的布局，若將盈科中心售出，則公司將只剩下香港、日本和泰國(guó)的物業(yè)，在中國(guó)內(nèi)地將變成“零項(xiàng)目”，其內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展之路更加充滿變數(shù)。
(本文來源：時(shí)代周報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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