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國(guó)八條“冰凍”房地產(chǎn) 樓市資金面臨流出
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2011-2-17 14:33:04
蘭格鋼鐵 |
春節(jié)假期后，因?yàn)樾掳鎳?guó)八條調(diào)控導(dǎo)致的置業(yè)淡季已明顯開(kāi)始。包括北京、深圳等地，新建商品房、二手房成交，都出現(xiàn)了不同程度的下降；而各地落實(shí)國(guó)八條細(xì)則，按照國(guó)務(wù)院要求，最晚將在本月20日前出臺(tái)，這也加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望態(tài)勢(shì)。
易居中國(guó)、世聯(lián)地產(chǎn)等各大代理行人士普遍預(yù)期今年的樓市成交將大幅下滑，近期市場(chǎng)將速凍，行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整期。不過(guò)成交清淡是否會(huì)帶來(lái)價(jià)格的下跌，各界看法不一。
短期來(lái)看，1月CPI依然高達(dá)4.9%，通脹壓力繼續(xù)存在，樓市供應(yīng)量也還未大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)向下調(diào)整的壓力不大；但從全年來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期正在形成。
樓市成交速凍
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周(2月7日-13日)，北京樓市成交明顯降溫，總成交量為4011套，較春節(jié)前最后一周減少6166套，下跌幅度達(dá)60.6%。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來(lái)的次低點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，樓市成交的大幅下滑雖有春節(jié)淡季因素影響，但政策調(diào)控影響力仍可見(jiàn)一斑。
“我們的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60.3%的人期待更嚴(yán)格的限購(gòu)政策將給市場(chǎng)帶來(lái)影響，27.2%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)可能大跌超過(guò)20%，明顯的觀(guān)望情緒已經(jīng)開(kāi)始醞釀�！睆埓髠フf(shuō)。
春節(jié)后第一周，深圳新房、二手房均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況。深圳中原市場(chǎng)部總監(jiān)王世界認(rèn)為，本周受新政的影響，加上傳統(tǒng)春節(jié)假期，實(shí)際成交量有所下降，在“調(diào)控沖擊波”之下，兔年春節(jié)之后樓市短期內(nèi)再陷觀(guān)望，而房?jī)r(jià)短期內(nèi)尚不會(huì)有明顯松動(dòng)，仍將在高位震蕩。
各地落實(shí)國(guó)八條細(xì)則的預(yù)期則加劇了這種觀(guān)望的態(tài)勢(shì)，在北京，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期京版國(guó)八條將比去年更為嚴(yán)厲，限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行，“連客戶(hù)都沒(méi)有了，哪來(lái)的成交？”北京大興區(qū)一開(kāi)發(fā)商表示，賣(mài)方也在觀(guān)望，進(jìn)入2月份以來(lái)，北京僅有一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，一是春節(jié)期間原本就是淡季；二是政策夠嚴(yán)厲，新國(guó)八條節(jié)前即出臺(tái)，房產(chǎn)稅亦開(kāi)始試點(diǎn)，節(jié)后便迎來(lái)新年第一次加息，購(gòu)房人沒(méi)了主意，開(kāi)發(fā)商亦不敢推盤(pán)。一種恐慌情緒正在市場(chǎng)中蔓延，各界一致看空今年市場(chǎng)。
投資資金漸抽離
廣州寒桐投資顧問(wèn)總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，春節(jié)后的加息和國(guó)八條新政，已經(jīng)形成雙重疊加效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將為之改變。據(jù)他觀(guān)察，目前推高房?jī)r(jià)主要的動(dòng)力和原因來(lái)源于投資性購(gòu)房。而推動(dòng)投資性購(gòu)房的動(dòng)力和原因則來(lái)源于兩個(gè)預(yù)期：一個(gè)是通脹預(yù)期，一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
“雙重疊加效應(yīng)對(duì)于消除房?jī)r(jià)上漲預(yù)期是有效的，樓市立即就會(huì)進(jìn)入觀(guān)望期，成交也會(huì)嚴(yán)重萎縮和下降，然后開(kāi)發(fā)商就不得不采取降價(jià)或打折的手段來(lái)促銷(xiāo)。”韓世同說(shuō)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從消費(fèi)者角度出發(fā)，面對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控政策，要改變單純“買(mǎi)房投資的觀(guān)念”，無(wú)論是限購(gòu)、房產(chǎn)稅、還是首付及利率的控制，都將無(wú)法持續(xù)支撐這個(gè)消費(fèi)行為，相當(dāng)一部分的原來(lái)計(jì)劃投資房產(chǎn)的資金將需要尋求出路，一部分的資金將流入到尚未控制房?jī)r(jià)的新興的房地產(chǎn)樓市如三、四線(xiàn)城市，一部分將流入到其他行業(yè)。
李文杰稱(chēng)，可以預(yù)見(jiàn)到的未來(lái)，土地、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的緊縮政策出爐，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的變化會(huì)影響到樓市政策的調(diào)控，但不太可能根本上改變現(xiàn)行的整體政策，各地方政府單純依賴(lài)土地財(cái)政而放松政策的可能性極低。
從賣(mài)方來(lái)看，北京聯(lián)達(dá)四方機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則表示，2011年，加息、提高存款準(zhǔn)備金率成為貨幣政策的主基調(diào)，而按月審批額度，則堵死了一季度突擊放貸的可能，在這種情況下，2011年，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近幾年流動(dòng)性最為緊張的一年。
易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)明朗，速凍期已經(jīng)到來(lái)，而且時(shí)間將比去年長(zhǎng)。什么時(shí)候趨穩(wěn)，將看中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和中央政府與地方政府在“土地經(jīng)濟(jì)”上的利益搏弈。三四線(xiàn)城市、中低價(jià)物業(yè)、小戶(hù)型房產(chǎn)依然大有作為。
周忻建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化打折要快要狠，開(kāi)工要緩要穩(wěn)，拿地慎之又慎。一句話(huà)就是“快賣(mài)房、緩開(kāi)工、不拿地，現(xiàn)金為王!”
房?jī)r(jià)下跌預(yù)期分歧
相對(duì)于新國(guó)八條，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為加息的影響更為強(qiáng)大。他指出，加息逼迫商業(yè)銀行的住房信貸優(yōu)惠全部取消、住房投機(jī)炒作“去杠桿化”、銀行信貸獲得不容易，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的融資條件將出現(xiàn)巨大改變，即使新國(guó)八條對(duì)限制住房投機(jī)炒作稅收政策是不力，信貸政策仍然是刺破巨大的房地產(chǎn)泡沫的主要工具。
他認(rèn)為，央行如進(jìn)入加息周期則對(duì)樓市影響巨大，2011年房?jī)r(jià)下跌20%也不奇怪。
這并不是一致的觀(guān)點(diǎn)。
在北京市場(chǎng)，張大偉認(rèn)為，全年市場(chǎng)整體成交量可能下調(diào)超過(guò)3成。但即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，因?yàn)楣⿷?yīng)的稀缺，預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能非常小。而到下半年，郊區(qū)特別是部分之前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的郊區(qū)可能率先下調(diào)。但下調(diào)幅度也不會(huì)很大。
在上海，楊紅旭認(rèn)為，上海市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌2成即是出手機(jī)會(huì)。一個(gè)例子是，上海一位二手房近期業(yè)主拋售19套住房，僅比市場(chǎng)價(jià)低2成即遭搶購(gòu)。
就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，“去年新開(kāi)工量暴增40%，造成今年全國(guó)的住房供應(yīng)量都很大，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場(chǎng)惡戰(zhàn)，我建議開(kāi)發(fā)商還是及早謀劃促銷(xiāo)�！睏罴t旭2月15日表示，上半年樓市政策不會(huì)放松，2011年房?jī)r(jià)整體下跌幅度不會(huì)超過(guò)10%。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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