2010年房地產(chǎn)的第一個(gè)關(guān)鍵詞是調(diào)控。

    嚴(yán)厲的調(diào)控政策沒有對(duì)房價(jià)產(chǎn)生太大的影響，反而催生出三個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，一是開發(fā)商抱團(tuán)取暖，二是中小開發(fā)商被洗牌出局，三是城市綜合體與二三線城市成為熱點(diǎn)。

    早見端倪的房企抱團(tuán)取暖在今年的拿地潮中顯露無遺。今年4月28日，富力地產(chǎn)通過公開投標(biāo)以70.5億元拿下天津津南區(qū)咸水沽地塊，由北京富力城、北京合景、佛山雅居樂及世茂建設(shè)聯(lián)合開發(fā)。房企龍頭老大萬科近日也公開表示，公司正通過項(xiàng)目合作緩解資本方面的需求，預(yù)計(jì)到2012年，合作開發(fā)的項(xiàng)目占總量的比例將從現(xiàn)在的40%提高到80-85%。

    一些資金實(shí)力不強(qiáng)、蝸居于一地的中小開發(fā)商被擠出市場(chǎng)。并購安全的增加印證了這一點(diǎn)。據(jù)中國清科集團(tuán)研究中心一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非�；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍。

    由于地價(jià)上升與調(diào)控壓力增加，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，萬科、保利等30多家品牌房企在二三線城市拿地面積占企業(yè)新增土地總面積的7成以上，二三線城市軌道交通溢價(jià)加上大型開發(fā)商進(jìn)駐，導(dǎo)致今年成為二三線城市房價(jià)崛起年，透支了未來的好展空間。

    根據(jù)收入、消費(fèi)水平衡量，二三線城市泡沫超過一線城市。12月8日，中國社科院發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》指出，通過對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)其平均房價(jià)泡沫為29.5%。泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上的七個(gè)城市中，沒有一個(gè)是一線城市，而是出現(xiàn)了包括南寧、蘭州、石家莊等二、三線城市。而泡沫指數(shù)高達(dá)70%成為該數(shù)據(jù)之首的，是福建的省會(huì)福州。

    商業(yè)地產(chǎn)的興旺與地方政府以房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)的宗旨，則讓城市綜合體大行其道，開發(fā)商圈下大片土地引入酒樓、娛樂、消費(fèi)品牌等，不久，我們可以在全國的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地塊為例，按照目前計(jì)劃，該項(xiàng)目將以9年時(shí)間分3期發(fā)展，包括住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場(chǎng)。而雄心勃勃的萬達(dá)宣稱在5年之后，形成覆蓋全國主要核心城市的100個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)形成。

    第二個(gè)關(guān)鍵詞是漲價(jià)。

    12月，地王頻出，為2010年房地產(chǎn)調(diào)控劃上了頗具意味的句號(hào)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月22日公布的數(shù)據(jù)，今年1到11月，全國商品房銷售額4.23萬億元，相比2009年同期增長17.48%，接近2009年全年4.4萬億元的銷售水平。據(jù)歷史數(shù)據(jù)結(jié)合目前銷售形勢(shì)推算，2010年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，或達(dá)5.3萬億元。

    由于商品房成交量下降，還涵蓋了保障房，說明今年非保障房的房價(jià)泡沫大于去年。這從許多城市的賣地收入創(chuàng)出新高可見一斑。

    土地收入上升是地方政府有意抑制推地節(jié)奏的結(jié)果。今年12月地方政府推地積極，表明此前土地供應(yīng)被扼制，以尋求高價(jià)。中國指數(shù)研究院土地分析師表示，1至11月份，上海、天津、合肥、廈門、北京、南昌等6個(gè)城市的土地出讓計(jì)劃完成率超過了90%。但深圳、蘇州、海南、廣州等省市的土地出讓完成情況并不樂觀。截至11月，部分地市僅完成今年土地出讓計(jì)劃的不足五成。

    上述高價(jià)地將轉(zhuǎn)變成未來兩三年的高價(jià)房。

    第三個(gè)關(guān)鍵詞是保障。

    就房價(jià)論，2010年房調(diào)是空調(diào)，就調(diào)控中的保障房論，有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步。

    自2007年8月以來，保障房建設(shè)被提到前所未有的高度。2008年底以后，國家三批中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)廉租房建設(shè)投入了大量資金，上級(jí)財(cái)政對(duì)廉租住房建設(shè)的資金投入加上已在實(shí)施的租賃補(bǔ)貼發(fā)放，而北京、上海等地的保障房供應(yīng)量占全市當(dāng)年出讓土地的比例已開始大幅增加。

    2010年580萬套保障房已經(jīng)全部開工，而2011年的計(jì)劃是1000萬套，這些保障房將以租賃為主，意味著將近6000萬人可以通過保障房改變居住環(huán)境。

    如果說進(jìn)步，這是最大的進(jìn)步，中國的保障房體制在淡出人們視線多年后，終于回到社會(huì)保障的正軌。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：葉檀）

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