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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演繹太多前所未有 僵局何時(shí)打破
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2010-12-24 9:31:29
蘭格鋼鐵 |
2010年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來(lái)臨，土地市場(chǎng)漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢(shì)……
即將過(guò)去的一年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政府出臺(tái)調(diào)控政策的決心之大、態(tài)度之堅(jiān)決前所未有，政策力度之大、手段運(yùn)用之多前所未有，當(dāng)然，面臨的市場(chǎng)復(fù)雜程度也前所未有。
2010年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來(lái)臨，土地市場(chǎng)漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢(shì)……望“房”興嘆的人們?cè)絹?lái)越疑惑：調(diào)控為何如此之難？僵局究竟何時(shí)才能打破？
房?jī)r(jià)燙手房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵，但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的具體效果，業(yè)內(nèi)也存在不同看法。有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的期望值有些過(guò)高，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸大。實(shí)際上房產(chǎn)稅開(kāi)征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里，照樣存在房地產(chǎn)泡沫。
22日晚上九點(diǎn)十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時(shí)的哥們絮叨著一年來(lái)買(mǎi)房的糾結(jié)和教訓(xùn)：“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán)，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買(mǎi)房了�！�
畢業(yè)于國(guó)內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯(cuò)的工作，眼瞅著都過(guò)了晚婚的年齡，越來(lái)越為結(jié)婚的事著急，過(guò)了虎年春節(jié)便開(kāi)始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫，便錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了承受能力，用他自己的話說(shuō)，“希望像樹(shù)葉一樣搖落”。
“實(shí)在不行咱就帶著新娘租房唄�！毙熣f(shuō)，其實(shí)不是自己多么樂(lè)觀豁達(dá)，而是面對(duì)這種“時(shí)代性糾結(jié)”，無(wú)法選擇而已。他還說(shuō)他選擇了冬至這天求婚，是因?yàn)檫^(guò)了這一天“燦爛會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)”，語(yǔ)氣中悲愴伴隨著狂熱，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景圖正蒸騰著熱氣。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的今年1至11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%，并且銷售量、銷售額以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均“漲”聲一片。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣，他經(jīng)常去看盤(pán)，“最近兩個(gè)月在深圳我注意到了一個(gè)現(xiàn)象，就是買(mǎi)方和賣(mài)方已形成了一致預(yù)期：通貨膨脹，物價(jià)飛漲，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲�！�
他分析說(shuō)，這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣(mài)房的業(yè)主把房子收回去不賣(mài)了，除非缺錢(qián)用，否則即使?jié)q了一大截也不賣(mài)了，“這不能怪房東不理性、貪婪，而是因?yàn)樗麄冃睦镆埠芑�，他不知道今天這個(gè)價(jià)把房子賣(mài)掉后，拿著錢(qián)明天還能不能再買(mǎi)回這套房子，于是便出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量不大，但房?jī)r(jià)推升很快的結(jié)果。大家都被市場(chǎng)這只手推著往前走，沒(méi)有選擇�！�
“整個(gè)2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏”，杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國(guó)社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書(shū)》將前三季度的市場(chǎng)走勢(shì)軌跡概括為：2010年1-4月，價(jià)格上升趨勢(shì)延續(xù)，房?jī)r(jià)快速上漲；2010年5-6月，調(diào)控力度加大，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動(dòng)，反彈跡象出現(xiàn)。進(jìn)入第四季度，部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，10月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量跌價(jià)挺之勢(shì)，11月則出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”。
綜合來(lái)看，前11月全國(guó)供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高，需求類指標(biāo)小幅增長(zhǎng)，部分重點(diǎn)城市需求下降顯著，但房?jī)r(jià)整體仍呈上漲之勢(shì)。1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積、新開(kāi)工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢(shì)。從重點(diǎn)城市來(lái)看，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年，其中北京、廣州、成都等地超過(guò)30%，上海、深圳、南京、杭州等地超過(guò)40%。
價(jià)格方面，100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在7至8月有所下跌，但9至11月，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。
房?jī)r(jià)的持續(xù)高企使得越來(lái)越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”，也讓很多人對(duì)其寄予厚望。最近有消息稱，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有望近期確定，上海、重慶將被列入首批試點(diǎn)”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開(kāi)征”。
暫且不論效果如何，可以預(yù)期，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中。
政策頻出調(diào)控難降樓市虛火
即將過(guò)去的2010年，從中央到地方，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，再到9月底的新一輪調(diào)控，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年。
2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
但在隨后幾個(gè)月內(nèi)，樓市依然亢奮，2至4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，這直接導(dǎo)致了4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi)，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5至8月出現(xiàn)降溫。
小暉清晰地記得，當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他，調(diào)控后，炒客拋盤(pán)的數(shù)量有一定程度的增多，買(mǎi)房的議價(jià)空間也大，有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬(wàn)元，“聽(tīng)這么一說(shuō)，心里那叫一個(gè)樂(lè)”。然而，小暉最終沒(méi)有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說(shuō)朝向和戶型不好，其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等，等房?jī)r(jià)降得更多�！笔聦�(shí)證明，小暉們樂(lè)過(guò)了頭，時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。
此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開(kāi)發(fā)商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后，公司開(kāi)始真正悲觀，部分高地價(jià)項(xiàng)目開(kāi)始推遲項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)工程款支付開(kāi)始收緊，對(duì)費(fèi)用開(kāi)始重視，準(zhǔn)備過(guò)冬�！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開(kāi)始重新思考市場(chǎng)。
的確，進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來(lái)樓市的情形：“百日畢，細(xì)算賬，價(jià)未降，反上揚(yáng)。房難買(mǎi)，租金漲，蝸居族，更凄涼……”
房?jī)r(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門(mén)在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。
但是，經(jīng)歷了長(zhǎng)久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關(guān)資料顯示，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來(lái)暴漲，保利地產(chǎn)在接下來(lái)的9個(gè)交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對(duì)比。“投資者對(duì)這種調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始不看好，接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因?yàn)樵诮酉聛?lái)的兩個(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒(méi)有了，11月繼續(xù)量?jī)r(jià)齊飛�！焙贾菽持康禺a(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說(shuō)。(經(jīng)濟(jì)參考報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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