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商務部六條限外令 禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)套利
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2010-12-23 9:39:47
蘭格鋼鐵 |
商務部再發(fā)“限外令”，加強審查外匯流入類房地產(chǎn)項目
商務部版六條“限外令”
切實加強涉及外匯流入類房地產(chǎn)項目的審查。
對境外資本在境內(nèi)設立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利。
不得審批涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的投資性公司。
嚴格審核返程投資類房地產(chǎn)企業(yè)，嚴格控制以返程投資方式設立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。
進一步加強對并購、股權出資等方式新設/增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。
加強對當?shù)卣猩桃Y工作的服務與指導，積極發(fā)展綠色節(jié)能環(huán)保建筑。
針對外資加速流入中國樓市，商務部正加大審查力度，對跨境投融資活動加強監(jiān)控和防范，抑制投機性投資。
近日，商務部辦公廳發(fā)布《關于加強外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》(下稱《通知》)，要求進一步加強對并購、股權出資等方式新設或增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核；對境外資本在境內(nèi)設立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利。這份《通知》的簽署日期為今年11月22日。
業(yè)內(nèi)人士稱，如果執(zhí)行嚴格，境外資本流入境內(nèi)項目難度將加大，投資獲利行為將受抑制。
今年11月，國家外匯管理局曾發(fā)布規(guī)定，要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
外商投資性房產(chǎn)公司不批
商務部表示，各地商務主管部門要加強涉及外匯流入類房地產(chǎn)項目的審查。省級商務主管部門在核對備案材料時，重點應就土地文件的完整性進行復核，包括：項目單位提交的開發(fā)商與土地管理部門簽署的國有土地使用權出讓合同、土地使用權證等土地成交證明材料。法律規(guī)定無需采用招標、拍賣、掛牌出讓方式的，要提供由土地管理部門出具的符合國家土地管理規(guī)定的證明材料。《通知》還稱，商務部將在原有基礎上對上述材料加大抽查力度。
專家稱，此次政策出臺，說明國家對于外資流入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分重視，“如果境外資金繼續(xù)流入境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，會沖擊房地產(chǎn)的調(diào)控力度�！�
國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，近期中國房地產(chǎn)領域吸收外資的增速在加快。該數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%；其中國內(nèi)貸款11245億元，同比增長25%；利用外資656億元，同比增長59%。
商務部《通知》強調(diào)，加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風險的防范，抑制投機性投資。對境外資本在境內(nèi)設立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建/在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利。商務部將會同住房和城鄉(xiāng)建設部、外匯局等有關部門對此類項目備案材料嚴格審查。
近些年，外資機構(gòu)是中國物業(yè)收購、套現(xiàn)的常客，摩根大通、花旗、麥格理等都陸續(xù)拋售過其所持的中國物業(yè)，業(yè)內(nèi)人士估計，其中不少公司的投資回報率超過100%。
對此，有不愿透露姓名的開發(fā)商表示，新的政策打擊的是境外資金通過購買然后出售境內(nèi)物業(yè)套利，未來境外企業(yè)可能只可通過自主開發(fā)為主的盈利模式。包括股權出資、并購來獲得項目的方式，可能也會因為涉及短期套現(xiàn)，審批難度將加大。
《通知》還明確，外商設立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的投資性公司，將不予審批。對于外商以返程投資(注：返程投資是指境內(nèi)投資者將其持有的貨幣資本或股權轉(zhuǎn)移到境外，再作為直接投資投入境內(nèi)的行為。)方式設立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，以及以并購、股權出資等方式新設/增資的房地產(chǎn)項目的行為，《通知》稱將“進一步加強審核監(jiān)督”、“嚴格控制”。
辦公物業(yè)料受抑制最明顯
同策研究咨詢與研究部主任夏宇稱，相對來說，住宅樓回報率低，受調(diào)控影響大，因此很大部分境外資金都是流入辦公樓和商鋪，后者才是監(jiān)控的重點。
中國房地產(chǎn)信息集團上海事業(yè)部項目總監(jiān)付琦也表示，境內(nèi)房地產(chǎn)市場中外資比例并不算大，境外資金大多選擇以收購物業(yè)為主。從《通知》內(nèi)容來看，境外資本收購境內(nèi)物業(yè)將進一步受限，其中受抑制最為明顯的應該是辦公物業(yè)。
不過，陳晟表示，要分清哪些收購是投資，哪些是為了炒作，這是十分困難的。但至少，加強對境外房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，可以在一定程度上控制境外資金流入境內(nèi)樓市。“即使外資在境外可以輕松獲得貸款支持，這筆資金也將無法輕易流入境內(nèi)，某種程度上拉近了境內(nèi)和境外房企的融資水平。”
據(jù)一位會計師事務所合伙人介紹，此前一些境外資金投資境內(nèi)房地產(chǎn)，主要通過股東貸款的方式進行融資。項目盈利之后，國內(nèi)的項目合作伙伴直接還貸，資金可以靈活跨境運作。目前，境外企業(yè)如果要開發(fā)境內(nèi)的物業(yè)，必須通過增加注冊資本金的方式，并且在項目完成后，才能撤資。就此而言，商務部此番出臺的《通知》，對外匯資金的監(jiān)管將更加嚴格。(東方早報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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