2010年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控只是未來(lái)長(zhǎng)期調(diào)控的開(kāi)端。從2010年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位從理論上被削減。如果2011年開(kāi)征房產(chǎn)稅，將逐步從實(shí)踐上削弱房地產(chǎn)的支柱地位。

    如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成功與否以?xún)r(jià)格穩(wěn)定為標(biāo)志。毫無(wú)疑問(wèn)，2010年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控不算成功。在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)后，總體而言房地產(chǎn)的價(jià)格與成交量還在上升，期間還伴隨著各地此起彼伏的強(qiáng)拆新聞。

    上海與重慶征收房產(chǎn)稅的傳聞山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，從調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、刺破房地產(chǎn)泡沫和中央與地方財(cái)政的均衡來(lái)看，明年進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)是大勢(shì)所趨。

    從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)的效果立竿見(jiàn)影。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對(duì)未來(lái)的收益預(yù)期，一旦未來(lái)投資收益無(wú)法趕上房?jī)r(jià)、房貸、稅費(fèi)等重置成本，投資者將不得不拋售物業(yè)。事實(shí)上，在前期增長(zhǎng)較快、性?xún)r(jià)比不高的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)部分投資者拋售性?xún)r(jià)比不高的物業(yè)的情況。

    另一方面，征收房產(chǎn)稅，能夠?qū)①Y金實(shí)力不足的投資者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)于資金實(shí)力雄厚者則無(wú)能為力。從2010年房地產(chǎn)調(diào)控的情況看，大型的、資金實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者受到的沖擊不大，房產(chǎn)稅出臺(tái)后也是如此，自有資金雄厚的投資者不會(huì)受到房產(chǎn)稅沖擊，依靠借貸、資金鏈崩得較緊的開(kāi)發(fā)商與投資者將被驅(qū)逐出市場(chǎng)。
對(duì)房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期效果不可抱持過(guò)于樂(lè)觀的態(tài)度。如果認(rèn)為房產(chǎn)稅一出定乾坤，就過(guò)于天真、過(guò)于樂(lè)觀了。

    房產(chǎn)稅起作用有賴(lài)于穩(wěn)定的貨幣政策與土地財(cái)政的瓦解。明年貨幣政策以穩(wěn)定為主，進(jìn)入嚴(yán)厲的加息周期可能性不大，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型保留一定的流動(dòng)性是題中應(yīng)有之義。

    現(xiàn)實(shí)中，地方政府土地財(cái)政日益堅(jiān)固。預(yù)計(jì)今年12月，全國(guó)主要城市北京、青島、佛山、廈門(mén)、溫州、武漢等主要城市都會(huì)笑納“地王”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院一份研究報(bào)告，11月份全國(guó)120個(gè)城市住宅用地成交均價(jià)達(dá)到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%，截止今年11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元位居榜首，北京以1004.48億元位列第二，大連以893.28億元位居第三。北京等幾個(gè)主要城市2010年度賣(mài)地收入已經(jīng)突破1000億元。到11月，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入狂熱狀態(tài)。

    將時(shí)間推前一年，2009年，全國(guó)有六十個(gè)城市的賣(mài)地收入增長(zhǎng)超過(guò)了一倍，市場(chǎng)活躍度超過(guò)地價(jià)飚升的2007年，杭州、上海、北京居前三位，分別為1200億元、1043億元，928億元。2010年則在瘋狂的2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。

    像任何改革一樣，拉鋸已久的房產(chǎn)稅會(huì)是一場(chǎng)綜合考慮各種經(jīng)濟(jì)因素、平衡各種利益之后的妥協(xié)，一向地方土地財(cái)政妥協(xié)，二向擁有數(shù)套房的過(guò)往投資者的妥協(xié)。

    房產(chǎn)稅無(wú)法取代土地收入。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)財(cái)經(jīng)金融學(xué)院教授安體富的計(jì)算，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元，按照安體富的計(jì)算，在現(xiàn)有的住房中，有60%的房子在房產(chǎn)稅征收范圍之內(nèi)，全國(guó)有150億平方米的住宅可以征房產(chǎn)稅。假定平均房?jī)r(jià)是3000元/平方米，房產(chǎn)稅稅率是1.2%，那么住宅部分的房產(chǎn)稅可以達(dá)到5500億元，加上商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)征收的房產(chǎn)稅，整個(gè)房產(chǎn)稅規(guī)模大體上是7000億元。

    這是目標(biāo)，遠(yuǎn)不能成為現(xiàn)實(shí)。這一計(jì)算既高估了房產(chǎn)稅稅率，也高估了繳征率，建立在房產(chǎn)稅在全國(guó)推開(kāi)、應(yīng)收盡收的背景下。按照1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，但媒體報(bào)道的上海的房產(chǎn)稅稅率，遠(yuǎn)低于1.2%。

    并且，房產(chǎn)稅雷聲大雨點(diǎn)小，在上海、重慶兩城市的試點(diǎn)左右辯難，更不必說(shuō)在全國(guó)推廣。12月12日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)表示，中國(guó)計(jì)劃改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，考慮引入類(lèi)似美國(guó)的房產(chǎn)稅。未來(lái)房產(chǎn)稅應(yīng)該成為中東部省份財(cái)政收入的主要來(lái)源，而資源稅則應(yīng)該成為西部省份的稅收支柱。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅初期將主要在某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)推廣。預(yù)計(jì)可收稅收遠(yuǎn)不到一千億。

    房產(chǎn)稅的征收在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將與土地財(cái)政并存，直到房產(chǎn)稅逐漸取代土地財(cái)政，這是綏靖之一。

    綏靖之二是向既得利益階層妥協(xié)。據(jù)報(bào)道，從目前確定的征稅思路，房產(chǎn)稅將按人均面積為起征點(diǎn)。其中，重慶偏重對(duì)高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn)。這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。

    住宅地產(chǎn)的房產(chǎn)稅將成為十二五期間地方政府最重要的收入來(lái)源，是稅費(fèi)整體改革中的突破口。但在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與金融背景下，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控如火中取栗，惟恐拿捏不準(zhǔn)，既怕直接刺破泡沫，又怕泡沫過(guò)大影響經(jīng)濟(jì)健康；既要保障房地產(chǎn)促內(nèi)需的功能，又要削減投資功能。調(diào)控聲中四處強(qiáng)拆、地價(jià)上升、被業(yè)內(nèi)人士嘲笑也就不足為怪了。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)實(shí)實(shí)在在地捆綁了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)金融。

    難，實(shí)在是難。再難，筆者依然堅(jiān)定地支持征收房產(chǎn)稅，否則，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將永遠(yuǎn)看不到從房地產(chǎn)戰(zhàn)車(chē)上脫身的指望，一場(chǎng)貨幣泡沫就能將宏觀經(jīng)濟(jì)財(cái)富化為泡沫。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：葉檀）

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