轉(zhuǎn)眼之間2010年即將逝去，這一年房市歷經(jīng)兩輪嚴(yán)厲調(diào)控而未低頭。雖然市場(chǎng)氛圍曾經(jīng)一度風(fēng)聲鶴唳，但是房?jī)r(jià)泡沫的膨脹并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。過(guò)去7年，每一輪房地產(chǎn)調(diào)控都遭遇了類似的悲慘命運(yùn)。

    近日，中國(guó)社科院相繼發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)和綠皮書(shū)，從數(shù)據(jù)計(jì)量上對(duì)泡沫程度做了嚴(yán)肅的測(cè)度。整體來(lái)看，資產(chǎn)泡沫較之09年又有了不菲升幅。

    不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)或許將開(kāi)始發(fā)生悄悄的變化。以1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年計(jì)算，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)進(jìn)入第十二個(gè)年頭。而很多跡象也恰恰與英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似。

    哈里森曾準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)美國(guó)和英國(guó)最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來(lái)，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每輪周期的最低點(diǎn)。

    哈里森的研究結(jié)論是，“房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7 年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5 年的快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱這兩年為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時(shí)4 年左右的崩潰。”他認(rèn)為這個(gè)規(guī)律目前依然在起作用。

    按照這個(gè)模型，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該正是處于“勝利者詛咒”的癲狂狀態(tài)。那就讓我們一起來(lái)觀察，接下來(lái)的3年到6年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)走勢(shì)。

    的確，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)12年的長(zhǎng)周期之后，促使房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹的多重因素都開(kāi)始呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢(shì)。雖然看漲房?jī)r(jià)的因素林林總總，但重大因素?zé)o外乎剛性需求、土地財(cái)政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn)，房?jī)r(jià)泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ)。

    一是剛性需求經(jīng)過(guò)這幾年的不斷透支，已經(jīng)難以支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離居民收入，且以加速度繼續(xù)拉大二者的差距，動(dòng)輒就是20倍以上的房?jī)r(jià)收入比之際，剛性需求還能維持多久。高房?jī)r(jià)恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的最大攔路虎。房?jī)r(jià)早已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)泡泡階段，房?jī)r(jià)上漲到3萬(wàn)，還是5萬(wàn)，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒(méi)有關(guān)系。因此，可以說(shuō)剛性需求不足以成為房?jī)r(jià)反彈的動(dòng)力。剛性需求支撐起來(lái)的買(mǎi)方，完全不可能逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)調(diào)控。

    二是貨幣井噴格局必然終結(jié)。過(guò)去兩年，中國(guó)放出來(lái)近18萬(wàn)億的新增貸款，隨之使得廣義貨幣投放量急速暴漲。貨幣惡性超發(fā)的后果已經(jīng)隨之顯現(xiàn)，今年下半年通脹水平的快速走高，足以引起中央政府對(duì)于貨幣超發(fā)的警惕。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于明年貨幣政策轉(zhuǎn)向的暗示，以及近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來(lái)貨幣增速勢(shì)必回落。

    按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，年度新增貸款額度維持在3萬(wàn)億到5萬(wàn)億的水平，完全能夠保證經(jīng)濟(jì)8%以上的增速。這在2004年前后經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的年份，也僅僅維持在三四萬(wàn)億的信貸增量。2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬(wàn)億就不錯(cuò)。雖然較之這兩年明顯回落，但對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化而言，這依然是天量的規(guī)模。

    而接下來(lái)一旦高通脹時(shí)代重新席卷全球，全球央行就會(huì)全然不顧其他，只會(huì)將全部的精力用于對(duì)付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)升息的賴力和速度往往超過(guò)預(yù)期，在短短一年到兩年內(nèi)，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準(zhǔn)利率到4%左右的時(shí)候，中國(guó)央行勢(shì)必也不得不進(jìn)入加息周期，比如貸款基準(zhǔn)利率接近8%，甚至更高。那么，如此力度的貨幣緊縮對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力的打擊將是巨大的。

    三是土地財(cái)政。盡管目前我們還看不到國(guó)家改革分稅制的可能，地方政府沉迷于賣(mài)地的積極性有增無(wú)減。不過(guò)，土地財(cái)政模式正逐漸走向窮途末路。城市土地總是有限的，規(guī)劃面積不可能無(wú)限度擴(kuò)展。

    根據(jù)我的觀察，近幾年全國(guó)各個(gè)城市隨處可見(jiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)、城市擴(kuò)容的熱潮此起彼伏，并最終表現(xiàn)在房?jī)r(jià)和地價(jià)的暴漲上，這一過(guò)程已經(jīng)出現(xiàn)了全國(guó)化特征。一旦未來(lái)幾年這一現(xiàn)象得不到遏止，那么十多年后大部分城市的土地資源將已經(jīng)被賣(mài)的差不多了，到時(shí)候地方政府還能賣(mài)什么，難不成真要觸動(dòng)耕地紅線，真打算大規(guī)模實(shí)施農(nóng)地入市不成？越來(lái)越多的人已經(jīng)意識(shí)到，土地財(cái)政正在掏空中國(guó)的未來(lái)發(fā)展空間。

    近期有媒體報(bào)道稱，上海即將正式開(kāi)征房產(chǎn)稅，這固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu)，同時(shí)起到遏制房?jī)r(jià)的作用，但在我看來(lái)更為重大的意義，此乃是為啟動(dòng)分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財(cái)源，土地財(cái)政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。否則，分稅制改革怎么也不能啟動(dòng)。種種跡象表明，土地財(cái)政在未來(lái)十年的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，逐漸終結(jié)是大勢(shì)所趨。

    整體看來(lái)，房?jī)r(jià)泡沫再想怎么的瘋狂已經(jīng)不大可能。之前一度鼓吹房地產(chǎn)超級(jí)泡沫的金巖石已經(jīng)倒了，看樣子超級(jí)泡沫也將隨之不可能在中國(guó)出現(xiàn)。尤其是當(dāng)支撐房?jī)r(jià)泡沫的最關(guān)鍵三大因素，都漸漸消失之際，房?jī)r(jià)泡沫慢慢泄氣也就只是時(shí)間問(wèn)題了。

    如今，大多數(shù)人都已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)可能成為拖垮經(jīng)濟(jì)崩潰的定時(shí)炸彈。房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間的違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“只漲不跌”也到了該回歸正常的時(shí)候。

    如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果中央政府在“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的決心夠堅(jiān)決，那么接下來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢(shì)。哈里森的魔力也會(huì)作用于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：倪金節(jié)）

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