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保險資金投資不動產有望開閘 限投土地及住宅開發(fā)
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2009-9-25 9:04:56
蘭格鋼鐵 |
如按保險業(yè)在房地產的投資比例限額占總投資額15%的國際慣例計算，涉及的險資規(guī)模將高達2360億元人民幣
隨著10月1日《保險法》即將正式實施，關于保險資金投資不動產的文件框架大體確立。保險資金進入樓市的腳步越來越近。
從CBN記者獨家獲取的《保險公司投資不動產投資試點管理辦法》(討論稿)(下稱《管理辦法(討論稿)》)來看，保險公司在如何投資不動產方面仍然限制重重�！帮L險較大的土地及住宅開發(fā)領域是否能夠允許讓保險資金介入，始終是討論焦點所在�！币晃槐ｋU公司內部高層告訴CBN記者。
可投資的四種途徑
根據《管理辦法(討論稿)》內容，保險公司投資不動產可通過購買產權、入股項目公司、有資產抵押的債權投資，以及相關的不動產金融產品�！白顬殛P注的問題，是投資不動產方面有何限制，投資門檻如何設定�！鄙鲜霰ｋU公司人士表示。
《管理辦法(討論稿)》指出，如果保險公司以購買產權的方式投資不動產，投資項目需具備價值提升空間，能夠或預期產生穩(wěn)定的現金流。除了限定單一項目規(guī)模不能低于1億元之外，“具有可執(zhí)行的投資回收策略”也是明確規(guī)定的條件之一。業(yè)內人士認為，這一系列的投資限定條件，實則已“圈定”了保險資金將難以進入開發(fā)環(huán)節(jié)。
此外，保險公司如果采取收購股權方式投資不動產，對于目標公司還加諸了“其他業(yè)務規(guī)模占比不超過公司業(yè)務總規(guī)模20%”這一規(guī)定。而以債權方式進行投資的，《管理辦法(討論稿)》中同樣明確指出，債務人需沒有不良信用記錄，抵押的不動產應產權清晰且無爭議，未來的本息還款來源以法律文本形式約定，同時在資金方面實行專戶管理及全程監(jiān)督。在收購不動產金融產品方面，則提出了規(guī)模不得低于20億元的憑證化發(fā)行方式。
投資“禁區(qū)”初現端倪
在最終確立房地產領域將向保險資金開放的大方向之后，保險資金將以何種方式介入，一直為業(yè)內外關注。6月1日，保監(jiān)會公布《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》，并向社會公開征求意見。業(yè)界認為，《草案》的出臺意味著保險資金運用“基本大法”的確立。然而，關于是否可以投資房地產一項，仍然未能從中獲得解答。
有知情人士向CBN記者透露，保險資金直接投資房地產將會出臺專門的監(jiān)管辦法。“相關監(jiān)管部門對此專程進行了各家保險公司的內部調研會�！睋�，在監(jiān)管辦法的制定上，保險資金能否介入風險較大的開發(fā)環(huán)節(jié)，以及投資項目是否需要保監(jiān)會申批通過，始終是爭論分歧所在�！氨ｋU資金投資房地產是趨于謹慎還是表現積極，主要是看這兩方面的立項規(guī)定�！�
雖然最終方案尚未落地，但《管理辦法(討論稿)》中在“投資規(guī)范”方面的確定，仍可對未來政策走向有所管窺。其中，“一級土地開發(fā)”及“住宅類商品房的開發(fā)和銷售”是明文限制的投資領域。
此外，《管理辦法(討論稿)》還指出，如果以物權方式或股權方式投資的不動產，自簽署投資協(xié)議之日起的3年內不得出售�！巴稒C性行為的杜絕，以及相應的投資門檻設定，可確保具備抗風險能力的實力保險公司介入房地產領域�！鄙虾Ｊ欣砗侠砺蓭熓聞账蓭熓㈡面帽硎尽�
樓市機構投資者崛起
在風口浪尖上率先動作的平安保險分外引人注目，集團旗下的平安信托近期先后與金地集團(600383.SH)、綠城中國(03900.HK)兩大知名開發(fā)商合作，分別簽署了高達百億元的房地產信托合作協(xié)議，此舉被業(yè)內外普遍解讀為“放行保險資金投資房地產”的先期信號。
此外，國壽集團旗下的國壽投資也與信達投資進行了戰(zhàn)略合作，意欲在房地產領域展開全方位的合作。不過，某保險公司內部人士透露：“除了入股方式之外，收購成熟商業(yè)資產仍是投資的主要方向。”
中國房地產指數研究院副院長陳晟表示，保險資金的涌入，將對商用物業(yè)或REITs的發(fā)展有所幫助�！皩τ诒ｋU公司來說，擁有穩(wěn)定現金流的物業(yè)是較為理想的投資產品。”雖然當前商業(yè)物業(yè)市場表現并不如住宅來得樂觀，但陳晟依然認為，未來寫字樓市場的機會仍然存在。
仲量聯行最新發(fā)布的一份研究報告表明，中國房地產業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機構轉變?yōu)閲鴥鹊臋C構投資者。仲量聯行中國投資部總監(jiān)翰德偉認為，中國國內保險企業(yè)直接進入房地產物業(yè)投資市場，“僅僅是重大轉變的第一步”。
這份名為《正在崛起的中國機構投資者》白皮書(下稱“白皮書”)指出，隨著保險公司從2001年的35家迅速增長至2007年107家，保費收入也在相應急劇增長。根據仲量聯行的統(tǒng)計，2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。
白皮書指出，如果按照其他國家的通行慣例，即“保險業(yè)在房地產的投資比例限額占總投資額的15%”這一條件估算，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業(yè)。
“保險資金介入房地產領域之后，對于中小房地產企業(yè)來說可能是個利好。”一家美資投資機構負責人認為，“中小房企從銀行融資的難度已大大提高，而保險資金的回報并不會低于銀行，因此有望緩解中小房企的資金壓力。”
不過，翰德偉則有另一種不同意見，他認為，中國國內機構投資者的出現將加劇市場競爭的激烈性。更為重要的是，由于這些國內機構投資者財務狀況相對雄厚、影響力更甚，可能會導致市場中資產價格的上漲。
盛婷婷認為，對于保險公司可投資房地產領域的比重部分應當精確計算，以避免房地產業(yè)出現重大風險時累及保險行業(yè)的發(fā)展。知情人士表示，該話題同樣是重點討論方面之一，“上述爭論焦點在最終確定結果之前，預計短期之內不會出臺相關法規(guī)。”(來源：第一財經日報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網】www.shushitongpu.cn |
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