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保險資金投資不動產(chǎn)有望開閘 限投土地及住宅開發(fā)
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http://www.shushitongpu.cn 發(fā)表日期：2009-9-25 9:04:56
蘭格鋼鐵 |
如按保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額15%的國際慣例計算，涉及的險資規(guī)模將高達(dá)2360億元人民幣
隨著10月1日《保險法》即將正式實(shí)施，關(guān)于保險資金投資不動產(chǎn)的文件框架大體確立。保險資金進(jìn)入樓市的腳步越來越近。
從CBN記者獨(dú)家獲取的《保險公司投資不動產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(討論稿)(下稱《管理辦法(討論稿)》)來看，保險公司在如何投資不動產(chǎn)方面仍然限制重重�！帮L(fēng)險較大的土地及住宅開發(fā)領(lǐng)域是否能夠允許讓保險資金介入，始終是討論焦點(diǎn)所在�！币晃槐ｋU公司內(nèi)部高層告訴CBN記者。
可投資的四種途徑
根據(jù)《管理辦法(討論稿)》內(nèi)容，保險公司投資不動產(chǎn)可通過購買產(chǎn)權(quán)、入股項(xiàng)目公司、有資產(chǎn)抵押的債權(quán)投資，以及相關(guān)的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品�！白顬殛P(guān)注的問題，是投資不動產(chǎn)方面有何限制，投資門檻如何設(shè)定�！鄙鲜霰ｋU公司人士表示。
《管理辦法(討論稿)》指出，如果保險公司以購買產(chǎn)權(quán)的方式投資不動產(chǎn)，投資項(xiàng)目需具備價值提升空間，能夠或預(yù)期產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。除了限定單一項(xiàng)目規(guī)模不能低于1億元之外，“具有可執(zhí)行的投資回收策略”也是明確規(guī)定的條件之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一系列的投資限定條件，實(shí)則已“圈定”了保險資金將難以進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)。
此外，保險公司如果采取收購股權(quán)方式投資不動產(chǎn)，對于目標(biāo)公司還加諸了“其他業(yè)務(wù)規(guī)模占比不超過公司業(yè)務(wù)總規(guī)模20%”這一規(guī)定。而以債權(quán)方式進(jìn)行投資的，《管理辦法(討論稿)》中同樣明確指出，債務(wù)人需沒有不良信用記錄，抵押的不動產(chǎn)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰且無爭議，未來的本息還款來源以法律文本形式約定，同時在資金方面實(shí)行專戶管理及全程監(jiān)督。在收購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品方面，則提出了規(guī)模不得低于20億元的憑證化發(fā)行方式。
投資“禁區(qū)”初現(xiàn)端倪
在最終確立房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑾虮ｋU資金開放的大方向之后，保險資金將以何種方式介入，一直為業(yè)內(nèi)外關(guān)注。6月1日，保監(jiān)會公布《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》，并向社會公開征求意見。業(yè)界認(rèn)為，《草案》的出臺意味著保險資金運(yùn)用“基本大法”的確立。然而，關(guān)于是否可以投資房地產(chǎn)一項(xiàng)，仍然未能從中獲得解答。
有知情人士向CBN記者透露，保險資金直接投資房地產(chǎn)將會出臺專門的監(jiān)管辦法�！跋嚓P(guān)監(jiān)管部門對此專程進(jìn)行了各家保險公司的內(nèi)部調(diào)研會�！睋�(jù)悉，在監(jiān)管辦法的制定上，保險資金能否介入風(fēng)險較大的開發(fā)環(huán)節(jié)，以及投資項(xiàng)目是否需要保監(jiān)會申批通過，始終是爭論分歧所在�！氨ｋU資金投資房地產(chǎn)是趨于謹(jǐn)慎還是表現(xiàn)積極，主要是看這兩方面的立項(xiàng)規(guī)定�！�
雖然最終方案尚未落地，但《管理辦法(討論稿)》中在“投資規(guī)范”方面的確定，仍可對未來政策走向有所管窺。其中，“一級土地開發(fā)”及“住宅類商品房的開發(fā)和銷售”是明文限制的投資領(lǐng)域。
此外，《管理辦法(討論稿)》還指出，如果以物權(quán)方式或股權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，自簽署投資協(xié)議之日起的3年內(nèi)不得出售。“投機(jī)性行為的杜絕，以及相應(yīng)的投資門檻設(shè)定，可確保具備抗風(fēng)險能力的實(shí)力保險公司介入房地產(chǎn)領(lǐng)域�！鄙虾Ｊ欣砗侠砺蓭熓聞�(wù)所律師盛婷婷表示。
樓市機(jī)構(gòu)投資者崛起
在風(fēng)口浪尖上率先動作的平安保險分外引人注目，集團(tuán)旗下的平安信托近期先后與金地集團(tuán)(600383.SH)、綠城中國(03900.HK)兩大知名開發(fā)商合作，分別簽署了高達(dá)百億元的房地產(chǎn)信托合作協(xié)議，此舉被業(yè)內(nèi)外普遍解讀為“放行保險資金投資房地產(chǎn)”的先期信號。
此外，國壽集團(tuán)旗下的國壽投資也與信達(dá)投資進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，意欲在房地產(chǎn)領(lǐng)域展開全方位的合作。不過，某保險公司內(nèi)部人士透露：“除了入股方式之外，收購成熟商業(yè)資產(chǎn)仍是投資的主要方向�！�
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟表示，保險資金的涌入，將對商用物業(yè)或REITs的發(fā)展有所幫助�！皩τ诒ｋU公司來說，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)是較為理想的投資產(chǎn)品�！彪m然當(dāng)前商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)并不如住宅來得樂觀，但陳晟依然認(rèn)為，未來寫字樓市場的機(jī)會仍然存在。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的一份研究報告表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)的機(jī)構(gòu)投資者。仲量聯(lián)行中國投資部總監(jiān)翰德偉認(rèn)為，中國國內(nèi)保險企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)物業(yè)投資市場，“僅僅是重大轉(zhuǎn)變的第一步”。
這份名為《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》白皮書(下稱“白皮書”)指出，隨著保險公司從2001年的35家迅速增長至2007年107家，保費(fèi)收入也在相應(yīng)急劇增長。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。
白皮書指出，如果按照其他國家的通行慣例，即“保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%”這一條件估算，中國的保險公司可在國內(nèi)投資價值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。
“保險資金介入房地產(chǎn)領(lǐng)域之后，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說可能是個利好。”一家美資投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“中小房企從銀行融資的難度已大大提高，而保險資金的回報并不會低于銀行，因此有望緩解中小房企的資金壓力�！�
不過，翰德偉則有另一種不同意見，他認(rèn)為，中國國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)將加劇市場競爭的激烈性。更為重要的是，由于這些國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者財務(wù)狀況相對雄厚、影響力更甚，可能會導(dǎo)致市場中資產(chǎn)價格的上漲。
盛婷婷認(rèn)為，對于保險公司可投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重部分應(yīng)當(dāng)精確計算，以避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險時累及保險行業(yè)的發(fā)展。知情人士表示，該話題同樣是重點(diǎn)討論方面之一，“上述爭論焦點(diǎn)在最終確定結(jié)果之前，預(yù)計短期之內(nèi)不會出臺相關(guān)法規(guī)�！�(來源：第一財經(jīng)日報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.shushitongpu.cn |
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