有報(bào)道說(shuō)，不少城市到期的住房限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行，而部分無(wú)明確政策時(shí)效的城市則表示暫無(wú)取消限購(gòu)政策的時(shí)間表。比如說(shuō)，限購(gòu)政策到期的海口、福州、廈門(mén)、溫州等四個(gè)城市明確表示將再執(zhí)行。而北京、上海、廣州、深圳四大一線城市也已明確表態(tài)，2010年年將繼續(xù)執(zhí)行包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    對(duì)于這則消息，盡管?chē)?guó)內(nèi)不少媒體把它作為重要新聞大量渲染，以為地方政府會(huì)與中央政府一起將住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)行到底。但是，我在2010年5月就指出，這些地方政府的住房限購(gòu)令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的作用與影響是十分有限的，反之其負(fù)面影響則不可低估。它們出臺(tái)這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，所起到的作用是十分有限的，反之浪費(fèi)了政策制定與實(shí)施的成本。

    因?yàn)椋瑥倪@些地方政府的住房限購(gòu)令的內(nèi)容來(lái)看，受至沖擊最大的是去除2008年下半年以來(lái)地方政府各種離譜的住房市場(chǎng)的托市政策，比如購(gòu)買(mǎi)住房上戶口（把無(wú)價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品），購(gòu)買(mǎi)住房可享受政府補(bǔ)貼等。其它住房市場(chǎng)限制的內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋?gòu)買(mǎi)一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)異地住房貸款，不許外國(guó)投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。

    也就是說(shuō)，這些住房限購(gòu)令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡�策鎖定期間再新購(gòu)買(mǎi)一套住房，即對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)住房有嚴(yán)格限制，但實(shí)際上地方政府這種住房政策明確地向市場(chǎng)宣示，當(dāng)?shù)氐淖》抠?gòu)買(mǎi)者，無(wú)論你原持有多少套住房，你只要有愿意同樣還可以再購(gòu)買(mǎi)一套住房。而且，既然現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)住房有限制，每一人或每一戶只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，有一套購(gòu)買(mǎi)住房的指標(biāo)，因此，當(dāng)?shù)鼐用窬筒灰�浪費(fèi)這難得的購(gòu)買(mǎi)住房指標(biāo)，涌入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房吧。正是這意義上說(shuō)，地方政府的住房限購(gòu)令不是限制當(dāng)?shù)鼐用裼咳胱》渴袌?chǎng)投機(jī)炒作，反之，是鼓勵(lì)投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。住房限購(gòu)令則成為當(dāng)?shù)鼐用裼咳敕康禺a(chǎn)市場(chǎng)的沖鋒號(hào)。

    還有，假定地方住房限購(gòu)令的真義是要限制當(dāng)前居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是這種限制的含義早已包括在2010年的國(guó)十條及央行的275號(hào)文件之中。從這兩個(gè)文件的要義來(lái)看，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓2008年下半年出臺(tái)的131號(hào)文件及302號(hào)文件過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如，差別化的個(gè)人住房信貸政策的核心內(nèi)容，不僅要求停止第三套以上及的個(gè)人住房按揭貸款及個(gè)人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。

    試想，近十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展與繁榮，近幾年來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重及房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本之原因就在于投機(jī)者過(guò)度使用住房按揭這個(gè)金融杠桿。如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機(jī)炒作者就沒(méi)有涌入住房市場(chǎng)的金融工具。如果沒(méi)有金融杠桿來(lái)把住房交易無(wú)限放大，住房投機(jī)炒作者一定會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)。因?yàn)�，住房交易的金融杠桿萎縮，也就意味著沒(méi)有人來(lái)接手參與住房投機(jī)炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購(gòu)令可有可無(wú)。因?yàn)椋�這時(shí)不需要這個(gè)住房限購(gòu)令來(lái)限制投機(jī)炒作者進(jìn)入住房市場(chǎng)。

    對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，住房限購(gòu)令的意義也是不大的。首先，現(xiàn)在的文件對(duì)第二套住房的含義有新的界定，認(rèn)貸也認(rèn)房。也就是說(shuō)，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)住房者是已經(jīng)貸款銀行的款購(gòu)買(mǎi)住房還是已經(jīng)持有住房，再購(gòu)買(mǎi)住房都算是第二套。而購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到50%以上，而其貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，因此，無(wú)論投機(jī)炒作杠桿率縮小，而且其投機(jī)炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺(tái)住房限購(gòu)令，住房投機(jī)炒作者也不會(huì)輕易地進(jìn)入住房市場(chǎng)。第二套住房的差別化信貸政策已經(jīng)對(duì)此有了嚴(yán)格的限制。

    這樣，地方政府的住房限購(gòu)令能夠起到作用只能是購(gòu)買(mǎi)第一套住房的人了。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的購(gòu)買(mǎi)者，至于其如何進(jìn)入住房市場(chǎng)本來(lái)就沒(méi)有限制，也不需要限制。如果他們是投機(jī)炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進(jìn)入，也不會(huì)太在乎住房?jī)r(jià)格高低。而對(duì)住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其情況就不同了。在當(dāng)前這種以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，由于住房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其實(shí)際支付能力（社會(huì)科學(xué)院的研究報(bào)告表明在當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格水平下，85%以上的居民沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)住房市場(chǎng)），他們根本上就沒(méi)有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)。因此，在高房?jī)r(jià)下，對(duì)他們限購(gòu)不限制意義不大。

    從以上面分析可以看到，地方政府的住房限購(gòu)令出臺(tái)不出臺(tái)，取消不取消本來(lái)就是沒(méi)有多大意義的情況。因?yàn)�，這種住房限制令對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只是“水中月、鏡中花”，好看但沒(méi)有多少作用。出臺(tái)這些政策是給當(dāng)?shù)氐拿癖娂爸醒胝�府做個(gè)樣子，說(shuō)明地方的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是緊跟中央的。

    實(shí)際上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布11月《70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》來(lái)看，15個(gè)限購(gòu)城市中僅廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，另有5個(gè)城市新房?jī)r(jià)格持平，其他10個(gè)限購(gòu)城市的新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲，而這些城市新房?jī)r(jià)格的同比變化除廣州外，其他15個(gè)城市均大幅上漲，其中海口和三亞分別同比上漲49%和55.1%。不僅如此，相反帶來(lái)部分城市交易的反彈和地王的誕生。這就是地方政府住房限購(gòu)令所達(dá)到效果�？梢�(jiàn)，對(duì)于地方政府的住房限購(gòu)令，媒體不要過(guò)高地估計(jì)它能夠起到多少作用，現(xiàn)在退出不退出就是一樣，本來(lái)就沒(méi)有起到正面的作用。

    而讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)真正的得以調(diào)整，就得有個(gè)人住房嚴(yán)格的信貸政策及嚴(yán)厲稅收政策，只要從這兩方面入手，才能?chē)?yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：易憲容）

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