[導(dǎo)讀：在關(guān)于房產(chǎn)稅的諸多猜測中，可能存在一些人為陰謀，企圖誤導(dǎo)輿論，甚至誤導(dǎo)政府決策……本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評價(jià)。]

    房產(chǎn)稅必征無疑

    最近，由于“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控的效果依然不明顯，更多的人將調(diào)控房價(jià)的希望寄托在開征房產(chǎn)稅上，再加上，財(cái)政部官員及部分專家學(xué)者在公開場合就房產(chǎn)稅改革話題頻繁表態(tài)，各種有關(guān)房產(chǎn)稅的消息也層出不窮，因此，房產(chǎn)稅再次成為各界高度關(guān)注的熱門話題，引起市場諸多猜想。

    2010年12月2日，財(cái)政部稅政司綜合處處長周傳華表示，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。在“十二五”期間，房產(chǎn)稅改革將得到穩(wěn)步推進(jìn)，個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入到征稅范疇。接著，12月5日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康稱，配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控，可推出不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅制度框架，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。之后，12月19日，賈康再次表示，房產(chǎn)稅和資源稅這兩個(gè)稅種有望構(gòu)成中國地方稅的支柱。

    此外，國際貨幣基金組織(IMF) 在其網(wǎng)站上公布的工作報(bào)告顯示，國際貨幣基金組織的研究人員稱，中國要想抑制主要城市飆升的房價(jià)，就需要提高實(shí)際利率并全面征收房產(chǎn)稅。

    之前，政府多次釋放了將開征房產(chǎn)稅的信號。2009年5月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中，明確提出深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。2010年4月中旬出臺的房地產(chǎn)調(diào)控“新國十條”也明確，發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。2010年5月，國務(wù)院所批轉(zhuǎn)同意的國家發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》也提出，出臺資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。在“十二五”規(guī)劃建議中也提出，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅、物業(yè)稅試點(diǎn)開征，是“十二五期間”加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革的內(nèi)容中的一部分。

    而且，各大媒體關(guān)于房產(chǎn)稅征收進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的報(bào)道消息也是滿天飛。據(jù)報(bào)道，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2011年年初試點(diǎn)，目前財(cái)政部和國家稅務(wù)總局正在對《房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，以符合對居民自用房的征稅。房產(chǎn)稅擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房試點(diǎn)恢復(fù)征收，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。上海和重慶已證實(shí)為首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，這兩個(gè)城市正在抓緊完善試點(diǎn)方案，試點(diǎn)展開的具體時(shí)間有待中央決定，只是二者的試點(diǎn)方案有很大差別。

    綜合這些信息和種種跡象來看，為推進(jìn)財(cái)稅體制改革，并助力房地產(chǎn)調(diào)控，政府將祭出開征房產(chǎn)稅這一調(diào)控政策。也就是說，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，實(shí)征備受關(guān)注、中央政府已經(jīng)明確要開征由物業(yè)稅變種而來的房產(chǎn)稅，已經(jīng)確定為必征無疑，不可能不征。只是，關(guān)于稅率、征收對象和開征時(shí)間等開征方案目前可能還沒有定論，但在2011年開征已經(jīng)沒有多大懸念。

    均非政府公布的最終開征方案

    在流傳的擬征稅方案中，重慶的房產(chǎn)稅方案是偏重向別墅等高檔房征收，房產(chǎn)存量和增量都將被征稅。事后，這一說法已基本上被證實(shí)。不久前，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，重慶市人民政府辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(渝辦發(fā)(2010)357號)的文件。該文件中明確提到，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，重慶市正積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，重慶市積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作�？磥�，重慶市啟動開征房產(chǎn)稅，只等中央政府打響“發(fā)令搶”。

    上海也已明確將成為試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的城市。上海市房管局有關(guān)人士曾經(jīng)公開表示，上海正按國家試點(diǎn)要求作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)范圍是針對部分個(gè)人住房。只是，相比于重慶而言，上海的試點(diǎn)方案則是針對普通住房征收，只是流傳著多個(gè)版本，充滿懸念。

    在業(yè)內(nèi)，關(guān)于上海試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅方案的說法至少有三個(gè)版本。第一個(gè)版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收。第二個(gè)版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。第三個(gè)版本是僅對新購房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”。

    目前流傳最廣的方案說法是，上海政府部門已經(jīng)開始制定研究具體細(xì)則。在上海提交的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，房產(chǎn)稅針對普通住房征收，但只針對新增一般房地產(chǎn)物業(yè)即增量房產(chǎn)征收，存量房產(chǎn)可能不在征收范圍內(nèi)，并且將按照人均面積作起征點(diǎn)考慮。設(shè)計(jì)中的房產(chǎn)稅的稅率為累進(jìn)稅率，稅率初定在0.5%-0.8%，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋，其稅率更高。

    而在“稅率初定在0.5%-0.8%”這個(gè)版本之后，上海房地產(chǎn)市場上又流傳出至少兩個(gè)版本。

    上海房產(chǎn)稅方案的一個(gè)版本是，市場上流傳，有一份“房產(chǎn)稅征收細(xì)則概要”稱，“采用分段累進(jìn)稅率，年稅率為0.8%-20%”。對計(jì)稅家庭所擁有的產(chǎn)權(quán)房以套數(shù)和面積相結(jié)合為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅，設(shè)有一定的人均免稅面積門檻。計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)購置原值或評估值。年稅率為0.8%-20%，分段累進(jìn)。所謂分段累進(jìn)稅率，是指按照不同的情況，稅率水平漸高，從超過免稅面積落在基本居住套數(shù)以內(nèi)的部分，到超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第一套的部分，以此類推。

    上海房產(chǎn)稅方案的另一個(gè)版本是，再購房者總量超200平米征稅。這個(gè)方案內(nèi)容是，在上海，若新增購房，對每戶名下超出200平方米以上的部分房產(chǎn)面積進(jìn)行征收。通俗來說，只要你不新買，就對其前已購房產(chǎn)既往不咎。哪怕你已經(jīng)有了500平方米的房子，也都不征收。但若再購新房，就對所有名下房產(chǎn)面積在扣除200平方以后即超出200平方以上部分面積的房產(chǎn)進(jìn)行征收。如果仔細(xì)一看這個(gè)方案的內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)，幾乎又折回到了早期所流傳的另一個(gè)版本，只是少了個(gè)稅率的說法。

    在早前，媒體曾大量報(bào)道有人所暴料的上海房產(chǎn)稅方案。該人士暴料稱，房產(chǎn)稅上海已批，稅率或?yàn)?.3%-0.4%。依此計(jì)算，總價(jià)100萬元的房子一年要交3300-4400元的納稅成本，但是從三套房開征，在不再購新房的情況下，對已有累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征。

    由此可見，有關(guān)上海房產(chǎn)稅的版本，真可謂紛亂復(fù)雜。但如果仔細(xì)分析就可發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士所流傳出來的這些版本，都圍繞一個(gè)核心思想，那就是，通過低稅率或存量房免征或扣除每戶高達(dá)200平方米甚至210平方米（按3口之家計(jì)）后再進(jìn)行設(shè)計(jì)，以讓絕大多數(shù)房產(chǎn)免征或少征房產(chǎn)稅，保護(hù)既有房產(chǎn)者既得利益者，而不管他是否是投資者或投機(jī)炒家還是合理面積的必需房自居者。正因?yàn)槿绱耍�目前流傳的上海房產(chǎn)稅開征方案的各種版本均受到質(zhì)疑。

    而其實(shí)，無論是重慶的方案還是所流傳的多種版本的上海方案，均非最終權(quán)威版本。事實(shí)上，無論是中央政府還是重慶政府或上海政府，都沒有正式發(fā)布征收方案或方案的征求意見稿，所以，均是市場猜測，甚至不排除是有人想象或人為捏造的可能。

    防止誤導(dǎo)政府決策

    正因?yàn)檎�府并未公布何時(shí)開征、如何開征、開征稅率多少等具體內(nèi)容，因此，在關(guān)于房產(chǎn)稅的諸多猜測中，可能存在一些人為陰謀，企圖誤導(dǎo)輿論，甚至誤導(dǎo)政府決策，最后使得房產(chǎn)稅變成畫虎不成反類犬的怪胎，甚至可能使房產(chǎn)稅開征成為陰謀陷阱。

    第一是，即便是流傳版本不多的重慶方案，也是帶殘的方案。按照不久前重慶市人民政府辦公廳頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(渝辦發(fā)(2010)357號)所描述的，重慶市積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作，就存在如下幾個(gè)問題。一是，除別墅外，對高檔住房難有明確的定義。到底什么房才能稱之為高檔房，幾乎難找出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。而且，即便是別墅，按照政府相關(guān)文件的描述，國土資源部對別墅的定義是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、兩至三層樓、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低的房子，通俗說指的是平常說的獨(dú)棟別墅。如果套用這個(gè)規(guī)定，目前市場上大量存在的聯(lián)排別墅、疊拼別墅都不屬于別墅，而對高檔住房又難有明確的定義，因此都可能不屬于征收的對象。而另一方面，在現(xiàn)實(shí)市場上，絕大多數(shù)房子是非高檔住房，而所謂的非高檔住房又不屬于房產(chǎn)稅征收對象，也不會被征稅。如果是這樣，那到時(shí)真正可能要被征收房產(chǎn)稅的房子將很少，試點(diǎn)的效果將很有限，也征不了多少稅，起不到推進(jìn)財(cái)稅改革、為地方政府找到新的財(cái)源以代替土地出讓費(fèi)的作用。而且，在現(xiàn)實(shí)市場上，絕大多數(shù)房子是非高檔住房，對市場態(tài)勢和房價(jià)起著最為主要的影響因素。而投資者或投機(jī)炒房者所購買或囤積的房子中絕大多數(shù)不是別墅或難以明確定義的高檔住房，而是普通住宅或稱為非高檔住房。如果這些房子不被征收房產(chǎn)稅，那么開征房產(chǎn)稅也起不到助力房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的作用。

    第二是，按照目前所流傳的上海開征房產(chǎn)稅版本來看，更起不到推進(jìn)財(cái)稅改革或助力房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的作用。

    如果是只針對增量房產(chǎn)征收而不對存量房產(chǎn)征收、并將按照人均面積作起征點(diǎn)考慮、按照0.5%-0.8%的稅率，將沒有多少房子可以征稅，征不了多少稅，起不到推進(jìn)財(cái)稅改革或助力房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的作用。

    如果或是再購房者總量超200平米征稅、不新購房者之前無論所購多少套或多大面積都不征收的話，也將沒有多少房子可以征稅，征不了多少稅，起不到推進(jìn)財(cái)稅改革或助力房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的作用。

    如果按照更早流傳的方案，稅率或?yàn)?.3%-0.4%，從三套房開征，在不再購新房的情況下，對已有累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征，更起不到推進(jìn)財(cái)稅改革或助力房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的作用。不難想象的是，如果真是這樣，由于上海具有風(fēng)向標(biāo)影響力而可能將其試點(diǎn)方案被復(fù)制推廣至全國，那其結(jié)果是，房產(chǎn)稅很可能成為一個(gè)深藏陰謀陷阱的怪胎。

    不難看出，累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征房產(chǎn)稅，加上從第三套房開征，且不說是上海，恐怕在全國也找不多少房子要被征稅，等于實(shí)際上只向極少數(shù)人開征。

    如果按照0.3%-0.4%的稅率開征，并不是從第一套房開征，那么，總價(jià)100萬元一年交3300-4400元的稅房子，分?jǐn)偟矫吭乱簿褪羌s200-300元的稅，在上海的現(xiàn)實(shí)房租水平上，極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上。

    進(jìn)一步地，如果推廣到全國，得出的結(jié)論或更令人擔(dān)憂。

    事實(shí)上，在全國各大城市都是一樣，除了那些大量持房的專業(yè)炒房者外，對多數(shù)持有兩套或以上房屋的投資者來說，往往是買了新房之后拿舊房出租。如果是從第三套或即便從第二套房開征，持房者就肯定會把面積大、總價(jià)高的房子用于自住以避免征稅，而拿那些面積不大、總價(jià)不高的舊房供征稅。這些舊房往往是用于出租，收取租金。

    在全國絕大多數(shù)二、三、四線城市，大量的舊房面積不大，都在幾十平方米，價(jià)值不高，總價(jià)在20-50萬元之間。如果按照0.3%-0.4%的稅率開征，不但很少有房屋將被實(shí)際征稅，即便征稅也是每套房每月可能只征收幾十到100元左右的稅金，甚至上到200元的可能都不多，結(jié)果不但等于沒征，而且稅金很容易轉(zhuǎn)嫁到租金上，進(jìn)而進(jìn)一步推高房價(jià)、地價(jià)。

    尤其是，由于開征房產(chǎn)稅后，地方政府并不能因此帶來多少稅金收入，還得依賴土地財(cái)政，維持甚至強(qiáng)化對土地的壟斷，不斷推高地價(jià)，繼續(xù)推高房價(jià)。本文作者陳真誠分析認(rèn)為，其最后的結(jié)果很可能是，房產(chǎn)稅不但不能實(shí)現(xiàn)財(cái)稅體制改革，而且不能有效遏制投資投機(jī)購房、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、助力房價(jià)調(diào)控，相反卻可能推高租金繼而推高房價(jià)、地價(jià)，可能變成一個(gè)不能打擊房價(jià)上漲卻只是增加了老百姓稅負(fù)的怪胎，根本達(dá)不到預(yù)設(shè)目的。

    第三是，如果上海的房產(chǎn)稅方案是，存量房不征稅，而只對增量房產(chǎn)征稅，有違公平原則。而且，無法逼出擁有多套住宅的投資客拋出房源，以增加市供應(yīng)。

    第四是，目前所有流傳的方案中，幾乎沒有涉及到是否遵循老百姓整體稅負(fù)下降的原則。也就是說，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，如果開征房產(chǎn)稅，政府就應(yīng)當(dāng)在其他方面降稅或免稅，使整體稅負(fù)降低，而不是因開征房產(chǎn)稅而使整體稅負(fù)增加，否則，開征房產(chǎn)稅很難得到老百姓的支持或配合。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳真誠）

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