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我家附近有一處萬科新樓盤。此處在大學(xué)附近，還有亞洲最大的超市 ---- 歐尚超市，附近也有菜市場(chǎng)，公交車眾多，處于老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合部�？傊磺卸己�。萬科的開價(jià)是：每平米16000元。當(dāng)然，包括1500元的精裝修費(fèi)。
這個(gè)價(jià)格高不高？我們可以計(jì)算一下。
買一套125平米（建筑面積）的房子，200萬。忽略契稅。如果加上，還要大概5萬左右�，F(xiàn)在算算成本：
1、萬科給物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每月每平米4元，因此一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)500元，一年6000元。
2、即將出臺(tái)的物業(yè)稅，據(jù)說每年0.25%，也就是每年5000元。
3、如果200萬不買房子而是存銀行，就算年利率3%，一年6萬利息。
所以，如果房子不能每年帶來至少7萬元的收益，買房就是虧的。
假設(shè)目前的物價(jià)徹底凍結(jié)，買房人將房子出租，125平米的新房，每月至少要有5833元的房租收益才行。
在我們這個(gè)地方，125平米的房子月租金5833元，我不知道誰來租。超級(jí)精裝修的房子，可以租4000元，還是租給老外。萬科這么多樓盤如果都租給老外，租金大概會(huì)降低吧。
另外，能掏200萬買得起萬科房子的人，估計(jì)早就買房了。在央行不斷加息和提高準(zhǔn)備金率的預(yù)期下，他們還會(huì)買嗎？而掏不起的人，除非大降，否則還是掏不起，按揭都困難。
因此，假設(shè)物價(jià)凍結(jié)，筆者認(rèn)為萬科的房價(jià)必須降低一半，才能吸引到足夠的買家。
當(dāng)然，萬科資金充足，品牌也好，可以一直撐著。但別的開發(fā)商呢？
當(dāng)然，我是假設(shè)物價(jià)凍結(jié)才做出如此分析的，但買房很多是買漲價(jià)預(yù)期，不在乎幾年內(nèi)的所謂賬面損失。但考慮到我國將進(jìn)90%的人已經(jīng)有了自己的房子（農(nóng)村也算），90后的新增人口大量減少，在央行不斷加息和提高準(zhǔn)備金率的預(yù)期下，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，房價(jià)究竟怎么走呢？
大家都承認(rèn)房價(jià)有很大泡沫，問題是通脹到底怎么樣。對(duì)于未來兩三年甚至五年的房價(jià)，我假設(shè)了四種可能：
1、貨幣價(jià)值貶值為目前的1/4（也就是物價(jià)平均為目前的4倍），房價(jià)為目前2倍。（考慮到正斧措施，我覺得希望不大）
2、貨幣貶值為目前的1/2，房價(jià)保持不變。（很有可能）
3、貨幣貶值為目前的3/4，房價(jià)降低1/4。（也靠譜）
4、貨幣（對(duì)內(nèi)）不貶值，甚至升值，房價(jià)降低一半以上。（不靠譜，否則經(jīng)濟(jì)崩潰）
綜合來說，我認(rèn)為2、3更靠譜。但到底2、3哪個(gè)更靠譜，我還真說不清，一兩年內(nèi)，我個(gè)人比較認(rèn)同3。
總之，物價(jià)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅難以估計(jì)。
我家附近的萬科樓盤已經(jīng)在降價(jià)了。二期房仍為每平米16000，但包含2500元的精裝修費(fèi)，而且在小區(qū)里面，不靠近馬路，因此比一期房好一些。這就是變相降價(jià)。而且萬科加強(qiáng)了促銷力度，幾十平米的紅布掛在大樓上，說“要買房就在下面”。
萬科會(huì)死扛嗎？有可能。否則買一期房的非炸窩不可。
大家死撐幾個(gè)月，死幾個(gè)開發(fā)商，或許萬科就有理由把價(jià)格降到12000了。附近使用了15年的、賣9000一平米的二手房，或許就會(huì)到7000了。
個(gè)人淺見，僅供參考。
（來源：和訊財(cái)經(jīng)博客）
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